Ce este taxa pe vânzări imobiliare?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Procedura de calcul și colectare a impozitului pe bunuri imobiliare este declarată prin codul relevant. Legile se schimbă de la an la an. În același timp, drepturile și obligațiile cetățenilor în domeniul fiscalității se schimbă. Faptul care rămâne neschimbat este necesitatea de a plăti impozit.

Care este taxa pe vânzări imobiliare?

Proprietatea imobiliară poate fi deținută de o persoană fizică, o întreprindere privată sau o autoritate municipală. Tipurile de imobile includ diferite opțiuni: spații rezidențiale, spații comerciale (cladiri comerciale sau de birouri), spații industriale, terenuri și terenuri agricole. Proprietarul poate avea dreptul de proprietate unică sau ca parte a unei acțiuni. În toate cazurile, dacă tranzacția se încadrează în descrierea impozitului, taxa pe vânzări imobiliare rămâne obligatorie.

Sistemul de control este realizat de organele fiscale și diviziile teritoriale ale acestora. Faptplata sau neplata taxei se reflectă în declarația anuală depusă de cetățeni.

Principii generale

Conform legislației ruse, orice fel de profit primit oficial este impozitat. Din acest punct de vedere, înstrăinarea imobilelor este considerată a fi în favoarea proprietarului. Prin urmare, vânzătorul este cel care este obligat să plătească impozit pe vânzarea bunurilor imobile.

Articolul 224 din Codul Fiscal al Federației Ruse prevede că valoarea veniturilor din înstrăinarea bunurilor imobiliare ar trebui să fie impozitată cu o cotă de 13%. Cu toate acestea, această lege nu se aplică în toate cazurile. Detaliile vor fi discutate în acest articol.

O altă lege la care se face referire este Legea federală numărul 382. Este relevantă de la începutul anului 2016. Potrivit regulilor acestei legi, impozitul pe vânzarea imobilelor din domeniul juridic se bazează pe condițiile de proprietate. Acest document ia în considerare două tipuri de mandat în funcție de durată:

• Transferul dreptului de proprietate până în 2016.
• Proprietari de proprietăți ale căror drepturi sunt fixe după 01.01.2016.

Prima categorie de cetățeni la înstrăinarea imobilelor se ghidează după prevederile legii în vigoare până la începutul anului 2016. Potrivit acestei legi, taxa este obligatorie pentru toți proprietarii care înstrăinează bunuri imobile în primii 3 ani de la transferul dreptului de proprietate. Pentru a doua categorie, se aplică o nouă procedură, conform căreia perioada de referință de proprietate este de 5 ani.

Cine nu poate plăti?

Dacă avem în vedere procedura generală de colectare a impozitelor, legea prevedeîmprejurări în care impozitul pe vânzarea bunurilor imobile pentru persoane fizice devine irelevant indiferent de perioada de proprietate. În special, este luată în considerare modalitatea de transfer la proprietate. Acestea sunt următoarele cazuri:

1. Când proprietatea ajunge la proprietar cu condiția unei dependențe pe viață a fostului proprietar.
2. Proprietate moștenită.
3. Înstrainarea obiectelor imobiliare, dreptul la care a luat naștere ca urmare a privatizării.
4. Baza dreptului de proprietate este un acord de donație.

Dacă documentul de titlu se încadrează în una dintre aceste categorii, atunci tranzacția nu ar trebui să fie clasificată ca venit suplimentar și, în consecință, să fie impozitată.

Există și caracteristici în funcție de regiune. După cum știți, legile interne sunt împărțite în federale și teritoriale. Autoritățile locale au dreptul să adapteze unele legi federale fără contradicții fundamentale. În practică, circumstanțele sunt de obicei atenuate în acest fel pentru o anumită categorie de cetățeni. Taxa pe vânzările imobiliare nu face excepție.

De exemplu, pentru Khanty-Mansiysk Okrug există o lege conform căreia veniturile din vânzarea de bunuri imobiliare nu sunt impozitate nici măcar în primii 3 ani de proprietate. Reguli similare se aplică și pe teritoriul Stavropol: aici termenul tranzacțiilor impozabile a fost redus de la 5 la 3 ani. Pentru a afla ce impozit pe vânzarea de bunuri imobiliare ar trebui plătit într-o anumită regiune, trebuie să urmăriți modificările teritorialelegi.

Cum se calculează?

Citizen S. A. a vândut o casă cumpărată acum 1,5 ani pentru 6.300.000 de ruble. Cazul său se potrivește din toate punctele de vedere cu definiția legii. Este angajat oficial, iar experiența sa în muncă este de peste 10 ani. Care va fi valoarea impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare pentru un cetățean al S. A.

Pentru a pregăti o declarație pentru anul, trebuie să luați următoarele informații:

6.300.000 – 1.000.000=5.300.000 – suma de bază de impozitare

Suma taxei: (6.300.000 - 1.000.000) x 13%=689.000 de ruble

Dar cu mult înainte de termenul de depunere a declarației, S. A. a strâns documente pentru deducere și a primit confirmarea de la serviciul fiscal. Cuantumul deducerii a fost maxim. Acum calculele arată diferit:

(6.300.000 - 5.300.000) x 13%=130.000 de ruble suma reală de plată.

Dacă un cetățean al S. A. a făcut o afacere la 5 ani de la cumpărare, atunci va fi inclus în categoria scutite.

Pentru persoane fizice

Impozitul pe vânzarea de bunuri imobiliare pentru persoane fizice, caracteristicile sale și procedura de plată sunt declarate de capitolul 23 din Codul fiscal al Federației Ruse. Astfel, subiectele de drept care au dreptul de a primi venituri pe teritoriul Federației Ruse sunt împărțite în trei categorii:

1. Un rezident al unei țări este un cetățean care a locuit în Rusia de cel puțin 183 de zile în ultimul an.
2. Nerezidenți - persoane care nu se încadrează în categoria anterioară.
3. Definiție condiționată - rezidenții în valută sunt cetățeni ai Federației Ruse care au locuit în altă țară în ultimul an, dar vizitează Rusia cel puțin o dată pe an.

Când un imobil este vândut de un nerezident, impozitele și procedura de calcul a acestora sunt reglementate de articolul 209 din Codul fiscal. Prin urmare, se aplică un set separat de colectare a impozitului pe venitul personal.

Pentru persoane juridice

Atunci când o persoană juridică înstrăinează bunuri imobiliare din propriul bilanț, procedura de calcul a impozitării este determinată în mare măsură de sistemul fiscal ales. Cert este însă faptul că prin vânzarea unui imobil, o persoană juridică primește venituri. În consecință, acest venit ar trebui să fie reflectat în bilanțul companiei. Continuăm să luăm în considerare impozitul pe vânzarea imobilelor. Din ce sumă și în ce ordine ar trebui să o plătească o persoană juridică? Este necesar să se țină cont de apartenența la unul dintre următoarele regimuri fiscale:

1. UTII.
2. Sistem simplificat.
3. Sistem de brevet.

Se ia în considerare și tipul de proprietate. Poate fi rezidențial, comercial, teren sau subsol.

Informațiile faptice și forma de proprietate sunt de asemenea relevante: întreprinderea desfășoară activități comerciale de fapt, fondatorii sunt rezidenți sau nerezidenți ai Federației Ruse? Pentru a răspunde la toate aceste întrebări, trebuie să vă ghidați de articolul 23 din Codul fiscal al Federației Ruse.

La vânzarea unei locuințe de către o persoană juridică, veniturile nu sunt supuse TVA-ului, dar impozitul pe venit este obligatoriu. Cota impozitului pe venit depinde și de starea civilă a fondatorilor (rezidentsau nerezident). Dacă vorbim despre înstrăinarea spațiilor nerezidențiale care se află în bilanțul întreprinderii, atunci valoarea venitului este supusă atât impozitului pe venit, cât și TVA. În același timp, impozitul pe venit se percepe nu pe valoarea tranzacției, ci pe suma venitului net.

O nuanță importantă: impozitul pe vânzarea imobilelor comerciale nu ține cont de numărul de ani de proprietate. O altă nuanță din domeniul optimizării fiscale spune că firma are dreptul de a reduce suma venitului cu prețul rezidual al obiectului. Dacă, în urma calculelor contabile, diferența dintre suma tranzacției și suma finală se dovedește a fi negativă, atunci cifra este clasificată drept pierdere pentru întreprindere.

Ar trebui să plătească pensionarii?

Se aplică taxa pe vânzarea imobilelor persoanelor fizice - pensionari și altor categorii speciale de cetățeni? Conform legilor actuale, nu se acordă stimulente sau scutiri fiscale legate de statutul social al cetățenilor. Pensionarii trebuie să plătească impozit dacă se încadrează în categoria generală a persoanelor impozabile.

Este important să se facă distincția între impozitul pe proprietate și impozitul pe venitul personal. Impozitul pe proprietate din 2014 nu este relevant pentru pensionari. O excepție este atunci când un pensionar folosește bunuri imobiliare pentru profit. În caz contrar, acestea sunt supuse procedurii generale: pentru ei va fi obligatorie un impozit pe vânzarea bunurilor imobile pe 3 ani.

Dar pensionarii au posibilitatea de a reduce semnificativ impozitul sau chiar de a fi scutiți. Pentru a face acest lucru, trebuie să recurgă la o deducere de proprietate. Până în 2012, deducerea nu se aplica pensionarilor. Adoptarea Legii federale nr. 330 le-a prevăzutun astfel de drept.

Prin această lege, pensionarii pot primi una dintre următoarele opțiuni de deducere fiscală după vânzarea bunurilor imobiliare:

• Dacă proprietatea a fost remediată cu mai mult de 3 ani în urmă, atunci acestea sunt complet eliberate în general.
• Dacă perioada de deținere este mai scurtă și valoarea obiectului nu depășește 1 milion de ruble, aceștia pot primi o reducere a bazei de impozitare la suma cheltuită la achiziționarea obiectului.

Deduceri

Subiecții impozitării au dreptul la o deducere a impozitului pe proprietate. Se aplică acelor cetățeni care sunt angajați oficial și deduc impozitul pe venit sau impozitul pe venitul persoanelor fizice în cuantum de 13% din venitul lor. Există trei opțiuni de deducere:

• Versiune totală.
• Parțial.
• Încărcarea impozitului pe întreaga sumă a veniturilor.

În același timp, suma maximă cu care se poate reduce suma taxei este de 1 milion de ruble.

Exemplu: un cetățean vinde un apartament cumpărat acum 2,5 ani cu 4.500.000 de ruble. Până la depunerea declarației, cetățeanul avea și documentele pregătite pentru deducere. Avea dreptul la deducerea maximă. Drept urmare, valoarea bazei de impozitare pentru el a fost de 3.500.000 de ruble, iar impozitele - 455.000 de ruble.

Când răspundem la întrebarea ce impozit ar trebui plătit pentru vânzarea bunurilor imobiliare, este important să menționăm opțiunea proprietății comune. Dacă dreptul de proprietate asupra bunurilor imobile se extinde asupra mai multor persoane, atunci obligația de plată a impozitului se repartizează și în funcție de cota fiecăruia.dintre ei. Sau coproprietarii pot conveni între ei și pot suporta o obligație fiscală într-o ordine diferită.

Cetățenii pot folosi deducerea de mai multe ori, deoarece se aplică fiecărei unități a tranzacției. Dar în decurs de 1 an, este permisă o singură deducere. Datorită acestei scutiri, valoarea impozitului pe vânzarea de bunuri imobiliare poate fi redusă semnificativ.

Există trei metode de implementare a deducerii:

• Purtarea fondurilor datorate în numerar.
• Transfer în contul bancar al destinatarului.
• Emiteți o notificare către angajator care să indice scutirea cetățeanului de la plata impozitului pe venitul personal pentru perioada în care s-a acumulat suma datorată.

Cum se aplică pentru o deducere?

O cerere de deducere se face în perioada de raportare în care au fost efectuate tranzacții. Deducerea poate fi primită sub două forme: o sumă fixă sau o sumă egală cu costurile. Alegerea depinde doar de solicitant: acesta poate calcula mai întâi care opțiune este mai profitabilă pentru el și poate aplica pentru acel tip special.

Deducerea este adecvată atunci când un cetățean trebuie să dovedească costurile achiziției anterioare a unui imobil care a fost vândut în perioada de raportare. Prin urmare, aceste cheltuieli vor trebui asigurate cu copii ale documentelor pentru ele. În aceste scopuri, copii ale următoarelor documente sunt depuse la organul fiscal:

• Acord privind achiziția de bunuri imobiliare (cumpărare și vânzare).
• Document care confirmă utilizarea serviciilor companiilor imobiliare.
• Act de acceptare și transfer în timpulposesie.
• Documente de la vânzător la primirea banilor: o chitanță (dacă banii au fost primiți în numerar) și un extras de cont (dacă banii au fost transferați în cont).
• Comenzi de plată.
• Alte documente generate în cursul tranzacțiilor și reprezentând valoare financiară.

După confirmarea cererii de deducere de către autoritatea fiscală, ar trebui să reveniți din nou la problema impozitului pe vânzările imobiliare. Cât ar trebui să plătești? Baza de impozitare va fi redusă semnificativ. Este important să rețineți că cheltuielile deductibile nu includ plățile de asigurare și rambursările ipotecare.

Obiective ale dreptului și practicii

Odată ce cetățenii devin conștienți de taxele pentru vânzările de proprietăți pe termen scurt și își dau seama de cotele de impozitare, ei pot deveni, fără să vrea, interesați de opțiunile legale de economisire. Pentru a răspunde, ar trebui să acordați atenție scopului inițial al introducerii acestei taxe.

Se credea că motivul proprietarilor unei vânzări rapide după cumpărare este dorința de a valorifica diferența. Toată lumea își amintește vremurile de dinaintea crizei, când prețurile imobiliarelor creșteau dinamic, iar statul nu avea efect direct de pârghie. Din acest punct de vedere, această taxă joacă rolul unui instrument indirect de control al pieței imobiliare. Și acest lucru este adevărat, deoarece la prețuri imobiliare prea mari, de regulă, doar o anumită strată socială va beneficia întotdeauna în detrimentul altora.

Dar luați în considerare un alt caz: cetățeanul M. S. trebuie să-și extindă locuința, nici nu este contrariat să se apropie de partea centrală a orașului,dar nu detine fonduri proprii. Găsește un compromis: vinde singura locuință, locuiește temporar cu familia cu bunicii și ia un credit ipotecar pentru o locuință mai potrivită. Totul a decurs conform planului, dar apoi criza din ultimii ani și-a făcut propriile ajustări. Proprietarul a fost printre cei 20% care nu au reușit să returneze fondurile. În ciuda eforturilor debitorului, refinanțarea într-o altă bancă nu a avut loc.

Singura decizie corectă a fost să vinzi proprietatea înainte ca banca să o vândă dintr-o licitație deschisă. Drept urmare, cetățeanul pierde fonduri sub formă de dobânzi ipotecare și plătește impozitul pe vânzări. Dacă costul locuinței s-a schimbat, atunci poate că nu va mai putea cumpăra un apartament. Și acesta nu este un caz izolat.

La etapa de discutare a proiectului de lege s-a discutat posibilitatea eliberării acelor persoane a căror proprietate spre vânzare este singura. Însă legiuitorii s-au îngrijorat că speculatorii ar putea profita de această prevedere atunci când află la ce impozit este supusă vânzarea de bunuri imobiliare.

Nu pot plăti?

Este posibilă optimizarea sumei taxei în plus față de deducere. Pe lângă cazurile avute în vedere de lege, există și alte opțiuni:

Furnizarea documentației privind cheltuielile efectuate. Această poziție este, de asemenea, permisă oficial. De exemplu, chiar dacă o persoană a cumpărat o proprietate în scopul vânzării ulterioare, atunci valoarea venitului său nu este egală cu costul întreg al tranzacției. Doar diferența dintre suma cumpărată și vândută este recunoscută ca venit.valoare

Cheltuielile sunt: costul obiectului, costul extinderii, rambursarea datoriilor existente la utilități, instalarea rețelelor și tipurile de reamenajări permise, îmbunătățirea amenajării teritoriului și alte reparații.

• Aplicarea dublei deduceri. Punând întrebarea cât de mult se impozitează la vânzarea bunurilor imobiliare, ar trebui să se țină seama și de statutul juridic al contribuabilului: în cadrul acestui tip de impozitare, el este atât vânzător, cât și cumpărător. O altă condiție importantă este finalizarea a două tranzacții (cumpărare și vânzare) într-un an calendaristic. Și, în sfârșit, a treia condiție este dacă achiziția a fost făcută mai devreme decât vânzarea. Adică, doar cei care au aceasta nu este singura locuință care au oportunități de optimizare. Dacă deducerea nu a fost solicitată la cumpărarea primului apartament, acum obligația poate fi anulată pe cheltuiala acestuia, indiferent de ce impozit pe vânzarea imobilului urmează să fie plătit la buget.
• Aplicarea unui factor de reducere. În conformitate cu prevederile articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse, suma egală cu înmulțirea factorului de reducere cu valoarea cadastrală este considerată venit. În acest caz, este chiar posibilă reducerea bazei de impozitare la zero.

Dacă statutul este independent?

Dacă un antreprenor privat a vândut un imobil înainte de a se înregistra oficial ca antreprenor individual, atunci tranzacția are loc la autoritățile fiscale sub forma unei declarații obișnuite privind impozitul pe venitul persoanelor fizice. Dacă în momentul tranzacției, vânzătorul avea statutul de antreprenor, atunci apare o întrebare logică: cât de multe taxe vor trebui plătite la vânzareIP imobiliar?

Aici este important să luați în considerare dacă proprietatea este listată în codul OKVED ca mijloc principal de active comerciale care generează sau nu venituri. Al doilea factor determinant este sistemul de impozitare IP. Există două tipuri: STS - un sistem simplificat și metoda „venituri minus cheltuieli”.

În primul caz, suma tranzacției este adăugată la baza generală de calcul al impozitului. Cota de impozit plătibilă este de 6%. În sistemul „venituri minus cheltuieli”, valoarea tranzacției crește valoarea profitului. Dar în ceea ce privește cheltuielile, este important să se țină cont de costul achiziționării unui obiect și de fondurile cheltuite pentru întreținerea și îmbunătățirea condițiilor acestuia. Ca dovadă a achiziției, o copie a documentelor de proprietate trebuie făcută în prealabil și ulterior depusă la biroul fiscal.

În cazul lichidării IP

Să luăm în considerare cazul în care o entitate comercială își încetează activitățile și lichidează statutul IP. Ce taxe se plătesc la vânzarea imobiliară în acest caz? Antreprenorul nu este supus regulii celor 3 ani și este obligat să plătească impozit pe venit la buget ca persoană fizică care a primit venituri suplimentare. Experții recomandă pregătirea în avans a procesului de lichidare, trecând mai întâi la un sistem de impozitare simplificat. Această metodă reduce semnificativ costurile. Din punct de vedere al optimizării fiscale, este indicat să vindeți imobile în statutul de persoană fizică, și nu de antreprenor individual.

Data scadentă

La sfârșitul fiecărui an, entitățile de afaceri și persoanele fizice care lucrează în oficialpe bază, trebuie să furnizeze informații cu privire la circulația resurselor financiare de care dispun. În acest sens, întrebarea devine relevantă: atunci când vindeți imobile, ce impozit să plătiți, pentru ca ulterior să nu existe pretenții de la autoritățile fiscale.

Persoanele fizice depun un raport sub formă de impozit pe venit pentru 3 persoane înainte de 30 aprilie a anului următor perioadei de raportare. Autoritatea de depozit este divizia locală a autorității IFTS. În cazul în care documentul conține erori de natură tehnică sau legate de calcule eronate, organul fiscal nu va accepta raportul. Nu puteți edita un document existent. Raportul corectat se emite pe un formular nou, pe pagina de titlu al căruia vor apărea informații despre reluare. Documentul este generat în două exemplare identice. După primirea raportului, se alocă o perioadă pentru plata sumei impozitului. Această perioadă durează de obicei până la 15 iulie a anului în care a fost depus raportul.

Evadarea eșecului și transmiterea cu întârziere a rapoartelor sunt penalizate:

• Pentru a nu furniza indicatori zero - de la 1000 de ruble.
• În alte cazuri - până la 30% din valoarea impozitului acumulat.
• Dacă taxa nu este plătită la timp, suma taxei este colectată plus 20-40% din valoarea acesteia ca penalitate.
• Pe lângă sancțiunile principale, se percep penalități pentru fiecare zi de întârziere.

De aceea, este important să adoptați o abordare responsabilă a obligațiilor fiscale și legale. La scară națională, viața întregii țări depinde de taxe.