Care este conceptul de „imobil”. Tipuri de bunuri imobiliare

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Puțini știu că conceptul de „imobil” a fost formulat pentru prima dată în dreptul roman, după ce tot felul de terenuri și alte obiecte naturale au fost introduse în circulația civilă. Deși astăzi este în general acceptat în orice țară din lume.

Este de remarcat faptul că în Rusia prerevoluționară a început să fie folosit abia după punerea în aplicare a decretului corespunzător al lui Petru cel Mare în 1714, care a fost emis pentru a limita cifra de afaceri imobiliară și în continuare. moştenire. În epoca sovietică, după desființarea completă a proprietății private asupra pământului, conceptul de „imobil” s-a transformat treptat în categoria activelor fixe și circulante (a apărut și conceptul de „proprietate mobilă”). În același timp, terenurile au fost luate în considerare separat în funcție de tipul lor și numai pe suprafață.

În Rusia modernă, conceptul de „imobil comercial” este din nou folosit în cifra de afaceri juridică și economică actuală, care s-a întâmplat ca urmare a stabilirii statutului de proprietate privată a terenurilor. A fost în cele din urmă consacrat în legislație prin Decretul președintelui Federației Ruse, care a intrat în vigoare la 27 octombrie 1993.

Concept și semne

În viața de zi cu zi, conceptul de „imobil” este destul de comun. Cu toate acestea, în realitate, puțini oameni înțeleg că vizibilitatea externă nu corespunde întotdeauna esenței legale a imobiliare, care în majoritatea cazurilor este determinată de particularitățile dezvoltării economice a țării, tradițiile istorice și alte condiții..

Conceptul de „imobil comercial”, ca oricare altul, include câteva elemente de bază:

• Nume - un anumit semn sau termen care este atribuit acestui obiect.
• Conținutul este un set de trăsături și caracteristici distinctive, al căror nucleu poate fi numit o anumită proprietate esențială (în acest caz, este nedeplasarea în spațiu, durabilitate, neconsumabilitate și altele).
• Volum - o listă specifică de articole care sunt afișate în această categorie.

Ce este inclus?

Astăzi, imobilele urbane și suburbane sunt concepte care nu se limitează la o scurtă indicație a anumitor caracteristici semnificative. Ele reprezintă o sinteză completă sau o sumă de cunoștințe despre un anumit subiect. Ca și în alte țări civilizate, în Rusia se obișnuiește să se definească bunurile imobiliare în principal după domeniul de aplicare al conceptului, adică lista lucrurilor și drepturilor,care sunt incluse în acesta. În special, imobilele urbane și suburbane includ următoarele obiecte:

• loturi și fonduri de subsol;
• loturi de teren;
• tot ce are legătură directă cu terenul, adică diverse structuri, clădiri sau obiecte de construcție neterminată;
• obiecte echivalente cu imobile, care prevăd necesitatea unei înregistrări de stat adecvate (inclusiv nave de navigație interioară, aeronave, precum și obiecte spațiale);
• alte obiecte care au statut de imobil în conformitate cu specificul legislației în vigoare.

În cazul general, dacă luăm în considerare ce este un imobil, este posibil să se evidențieze terenuri și tot ceea ce are legătură directă cu acestea, dar nu pot fi mutate fără a cauza prejudicii disproporționate scopului acestuia. În același timp, trebuie remarcat imediat că din 2007, pădurile și plantațiile perene au fost complet excluse din compoziția unei astfel de proprietăți, ceea ce de fapt nu corespunde esenței unor astfel de obiecte și practicii mondiale actuale.

În același timp, legislația modernă, având în vedere ce este imobilul, echivalează cu acesta o serie de obiecte complet mobile, precum nave și aeronave sau orice altele, și nu prin specii sau caracteristici generice, care ar putea să-l numească de înțeles, dar datorită faptului că este indicat să se aplice acestora un anumit regim juridic stabilit pentru imobile, care în prezent nu include toate tipurile de drumurițări.

Ce este asta?

Determinarea esenței imobiliare numai din punct de vedere material este importantă în aproape toate ramurile cunoașterii, dar în același timp clar nu este suficient și nu permite epuizarea totală a totalității caracteristicilor inerente. în conţinutul său. În practică și în teorie, este necesar să se înțeleagă corect care sunt diferențele dintre ceea ce constituie imobilul privat sau de stat ca obiect fizic material și ca complex de relații sociale și economice și juridice care asigură o ordine specială pentru înstrăinarea acestora. obiecte, precum și o stabilitate specială a drepturilor asociate acestora.

Caracteristicile pieței

Orice obiect imobiliar în realitate există în unitatea proprietăților sociale, economice, fizice și juridice, fiecare dintre acestea, în cazurile potrivite, poate fi principala, în funcție de orice scop, situație de viață sau etape de analiză.. Pe piața în care imobilele sunt vândute și închiriate, acestea sunt considerate o marfă în trei forme care sunt strâns legate între ele:

• ca obiect fizic cu anumite caracteristici;
• un anumit serviciu care vă permite să utilizați imobile în anumite scopuri;
• un drept real asupra oricărei proprietăți imobiliare.

Conceptul geografic al acestui concept vă permite să reflectați pe deplin caracteristicile fizice ale proprietății imobiliare, inclusiv:

• materialul și construcția structurilor;
• locație și dimensiuni;
• fertilitatea solului;
• climă;
• îmbunătățiri;
• mediu;
• alte opțiuni.

Piața în care se desfășoară vânzarea și închirierea imobilelor, consideră un singur sistem ca un obiect independent separat, realizat sub forma unui întreg complex de instalații, structuri, dotări, utilaje și alte proprietăți, care este combinată de un scop funcțional. Include orice proprietate specificată în pașaportul tehnic, precum și construită suplimentar în timpul utilizării, având în același timp o legătură funcțională cu o anumită clădire în așa fel încât să nu poată fi mutată fără a provoca daune disproporționate scopului.

De remarcat: Ministerul Finanțelor a subliniat în mod special că un anumit obiect imobiliar trebuie să includă în mod necesar o varietate de surse de active fixe, inclusiv ascensoare, rețele locale, sisteme de ventilație încorporate, precum și alte comunicații. Totodată, imobilele (locuințe secundare sau primare) nu includ activele fixe care sunt contabilizate ca obiecte de inventar separate și nu necesită instalare și pot fi utilizate și în afara acestui obiect dacă dezmembrarea lor nu provoacă daune disproporționate acestora. scop principal.

De asemenea, nu ar trebui să uităm că procesele chimice, biologice, fizice, artificiale și alte procese au un impact direct asupra proprietății imobiliare. Conceptul de imobil prevedeo schimbare constantă a calităților sale de consum și a potrivirii funcționale, iar acest lucru este luat în considerare în procesul de efectuare a tuturor tipurilor de tranzacții financiare, precum și în deținerea și utilizarea acestuia.

Economie

Concepția economică consideră conceptul de imobil ca un activ corporal eficient, un instrument de încredere pentru generarea de venituri, precum și un obiect de investiții unic. Principalele elemente economice pe care le prevede clasificarea imobiliară sunt:

• prețul și valoarea acestuia rezultând în principal din utilitatea sa;
• abilitatea de a satisface diferitele interese și nevoi ale oamenilor.

Sistemul actual de impozitare a proprietarilor de proprietăți asigură formarea bugetelor municipale, precum și implementarea unui număr de programe sociale specializate.

Partea juridică

În sens juridic, imobilul este un anumit ansamblu de drepturi private și publice asupra acestuia, care sunt stabilite de stat, ținând cont de caracteristicile interne, precum și de tot felul de norme internaționale. Bunurile imobiliare primare și secundare pot include drepturi private indivizibile sau parțiale, precum și resurse subterane, clădiri și spațiu aerian împărțite pe baza demarcației fizice verticale și orizontale în suprafața terenurilor.

La fel ca în majoritatea covârșitoare a țărilor civilizate moderne ale lumii, în Rusia legislația este garantatăfiecare persoană are dreptul de a cumpăra, vinde, închiria sau transfera proprietăți, precum și dreptul de a deține și de a o folosi de către alți cetățeni și întreprinderi, adică posibilitatea de a dispune în mod absolut liberă a proprietății sale. Dar, în același timp, trebuie remarcat că, în unele cazuri, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare (apartamente sau case private, adică) devine în conflict cu interesele publicului, în urma cărora competența dreptului privat încetează să se aplice. la el.

Legislația actuală prevede posibilitatea retragerii unor astfel de obiecte de la proprietar prin cumpărare pentru orice nevoie municipală sau de stat, în timp ce un teren cu toate structurile și clădirile amplasate pe acesta poate fi răscumpărat în acest mod. Există, de asemenea, o serie de alte forme de reglementare de stat cu privire la proprietatea și utilizarea bunurilor imobiliare:

• sistem de zonare;
• restricții de construcție;
• cerințe de protecție a mediului;
• transfer la managementul economic;
• impozitarea proprietății și diferite tranzacții cu aceasta;
• dreptul la bunuri imobiliare fără proprietar și altele.

Sfera socială

Rolul social jucat de diverse imobile (dachas, apartamente și clădiri private) este acela că trebuie să satisfacă nevoile psihologice, fiziologice, intelectuale și de altă natură ale unei persoane. Tot ceea ce oamenii ar putea avea nevoie pentru a asigura supraviețuirea și o viață decentă,în cele din urmă o primesc de pe pământ. Astăzi, proprietatea este prestigioasă în mintea publică și este necesară pentru a forma o clasă de mijloc civilizată.

Practica mondială

Practica mondială consideră imobilul ca un anumit teren și tot ce se află sub acesta (și cu o proiecție spre centrul pământului), precum și deasupra acestuia, extins la nesfârșit, inclusiv orice obiecte permanente care au fost atașate. lui prin natură sau prin om.

În general, orice proprietar al unui anumit teren este, de asemenea, proprietarul oricăreia dintre părțile sale constitutive, inclusiv al zăcămintelor minerale care se află sub acesta, precum și al spațiului aerian corespunzător. Cu toate acestea, are tot dreptul de a controla doar atât spațiu aerian pe care îl poate folosi în mod rezonabil în conformitate cu restricțiile legale aplicabile și, în special, aceasta se referă la suveranitatea deplină a guvernului asupra navigației în spațiul aerian al statului.

De asemenea, merită remarcat faptul că drepturile proprietarului asupra subsolului situat sunt departe de a fi absolute, iar într-un număr destul de mare de zone ale Statelor Unite există o astfel de situație încât drepturile asupra oricăror resurse minerale subterane sunt în întregime în mâinile unui om de stat, și nu a celui care deține proprietatea. Totodată, proprietarul bunului imobil are și un drept necondiționat de a primiacces la lumina soarelui.

Practică în Rusia

Subiectii proprietatii asupra terenului care nu au legatura cu statul din Rusia au dreptul de a dispune nu de tot subsolul corespunzator terenului lor, ci doar de cele care sunt minerale comune, adica nisip, argila si altele. Astfel, zăcămintele de petrol, minereu, cărbune și alte minerale nu au nicio legătură cu imobilele unui anumit proprietar privat care deține, de exemplu, o casă de țară sau alte imobile. Definiția acestui concept sugerează că resursele naturale de mai sus sunt deținute integral de stat.

De remarcat și faptul că componența fizică, economică și juridică a imobilului deținut de o persoană nu include spațiul aerian situat deasupra suprafeței terenului, întrucât în sine are caracter public și este deținută în întregime de stat. Numai pe terenurile aflate în proprietatea fondurilor de stat, conceptul de imobil prevede includerea tuturor componentelor situate într-o proiecție verticală.

Proprietăți

Principalele proprietăți fundamentale care caracterizează conceptul de „imobil” sunt materialitatea, imobilitatea și neconsumabilitatea acestuia, iar restul caracteristicilor specifice și generice se bazează pe acestea.

De asemenea, este important de menționat că există o listă întreagă de concepte de graniță între obiectele imobile și cele mobile. LAÎn Rusia, se obișnuiește să se folosească termenii „părți esențiale inseparabile” și „accesorii lucrurilor imobile” pentru a le desemna. Esențiale în acest caz sunt numite componente inseparabile ale proprietății imobiliare care nu pot fi separate fără a provoca daune disproporționate nu numai obiectului, ci și lor înșiși.

Accesoriul este un obiect mobil care are o legătură directă cu un imobil în scop general, îl servește și poate fi separat dacă există o decizie adecvată a proprietarului (mobilier încorporat, candelabru etc.).