Cum să cumpărați un apartament fără un agent imobiliar: instrucțiuni pas cu pas, nuanțe și caracteristici

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Există opinia că este imposibil să cumperi o casă fără un agent imobiliar. De fapt, aceasta nu este o sarcină atât de dificilă pe care să o poată face oricine. Da, un agent imobiliar economisește timp clientului, dar nu este în niciun caz o garanție că cumpărătorul nu va avea probleme cu proprietatea achiziționată în viitor. În plus, serviciile intermediare sunt plătite și pot ajunge la 10% din valoarea tranzacției, ceea ce la prețurile actuale imobiliare va avea ca rezultat o sumă ordonată.

Cunoscând câteva reguli și urmând instrucțiunile pas cu pas „Cum să cumpărați un apartament fără agent imobiliar”, puteți cumpăra o casă într-un timp relativ scurt.

Etapa pregătitoare

În primul rând, trebuie să vă evaluați corect capacitățile financiare. Această întrebare este foarte importantă, chiar dacă persoana care caută o locuință este în stare bună. Pretul unui apartament se reflecta chiar si in costul serviciilor notariale, in cuantumul impozitului ce va trebui platit in viitor.

Factori care afectează prețul:

• locația clădirii;
• material din care este construită casa(de exemplu, obiectele din panou sunt mai puțin apreciate decât cele din cărămidă);
• disponibilitatea infrastructurii;
• fotografia și aspectul locuințelor, deși dacă vorbim despre o clădire nouă, această întrebare de obicei nu se pune;
• disponibilitatea reparației;
• etaje ale întregii case și etajul pe care se vinde locuința;
• tip de încălzire. Cu tarife mari, acest factor a devenit de mare importanță.

Există mai multe sfaturi pentru a evita problemele atunci când cumpărați un apartament. Asigurați-vă că analizați oferta și cererea pentru proprietăți similare. Nu este un secret pentru nimeni că, în limitele unui oraș mare, prețul locuinței este de multe ori mai mare decât costul acesteia. Prin urmare, există o anumită „încărcare” a prețurilor, iar dacă oferă locuințe prea ieftine, atunci probabil că există unele probleme cu aceasta. Aceasta poate fi o datorie mare la facturile de utilități, starea proastă a comunicațiilor interne sau probleme cu documentele de proprietate. Dacă nu este posibil să determinați cauza, puteți contacta un expert independent și puteți evalua proprietatea care vă place.

Revânzare sau locuință principală?

Piața principală este imobiliare fără antecedente juridice, nimeni nu a preluat vreodată proprietatea asupra acesteia. Achiziția se face direct de la dezvoltator. În cele mai multe cazuri, această opțiune pentru achiziționarea de locuințe este mult mai profitabilă, desigur, dacă cumpărați un apartament într-o clădire care a fost pusă în funcțiune. Într-o astfel de situație nu ar trebui să se pună întrebarea cum să cumpărați un apartament într-o clădire nouă fără un agent imobiliar. Trebuie doar să verificați dezvoltatorul și, dacă totul este în regulă, atunci nu ezitați să cumpărați o locuință.

Dar dacă cumpărați locuințe gata făcute, nu veți putea economisi bani. Obiectul care este încă în construcție este mai ieftin. Adică se semnează un acord de acțiuni cu dezvoltatorul, iar viitorul proprietar așteaptă până la construirea și punerea în funcțiune a întregii clădiri. Construcția poate dura ani de zile, așa că dacă aveți nevoie urgentă de locuințe, va trebui să vă opriți la piața imobiliară secundară.

Revânzătorii sunt bunuri imobiliare care au fost deja și sunt deținute de cineva. Atunci când achiziționați astfel de metri pătrați rezidențiali, ar trebui să analizați cu atenție documentele de titlu, astfel încât pe viitor să nu vă confruntați cu problema apariției rudelor sau copiilor fostului proprietar.

Selectare de opțiuni

Din fericire, când a apărut internetul, au existat mai multe oportunități de a căuta orice bun. Cum să cumperi un apartament fără agent imobiliar? În instrucțiunile pas cu pas, următorul pas este să selectați opțiunile corespunzătoare.

Ar trebui să începeți prin a alege zona în care cumpărătorul dorește să locuiască. Viitorul loc de reședință trebuie să îndeplinească toate cerințele cumpărătorului, trebuie să existe o infrastructură adecvată, schimb de transport. După ce ați ales mai multe opțiuni, puteți începe să sunați. Anunțurile, atât pe internet, cât și în ziare, vor fi de la proprietari și agenți imobiliari.

Vizualizare

Acordați vizionarea în timpul zilei, chiar dacă este un weekend. Nu ar trebui să mergi singur la acest eveniment. în primul rând,informația este percepută mai obiectiv dacă există cineva în apropiere. Când o persoană, este mai emoțională și poate lua o decizie grăbită și greșită.

Asigurați-vă că evaluați nu numai apartamentul din interior, ci și intrarea. Casa în sine nu ar trebui să aibă crăpături. Vorbește cu vecinii tăi dacă este posibil. Plimbați-vă prin zonă, vedeți cât de aproape este o școală sau o grădiniță, cât timp va dura să ajungeți la transport.

Când veniți să vedeți un apartament de revânzare, nu luați niciodată bani cu dvs.

Dacă vă uitați la un apartament de la ultimul etaj, atunci fiți atenți dacă există scurgeri pe tavan și pereți. Un număr mare de covoare, în special pe pereți, ar trebui să conducă la anumite gânduri. Același lucru este valabil și pentru apartamentele de colț. Este de dorit ca casa sa fie complet izolata, in cazuri extreme, doar apartamentul care se achizitioneaza. Apartamentul de la parter nu ar trebui să aibă un miros de la subsol.

Inspectați încăperile utilitare, conductele trebuie să fie în stare bună, presiunea apei să fie puternică. În mod ideal, casa nu ar trebui să aibă mai mult de 10 ani.

Confirmarea consimțământului pentru achiziție

Acest pas al instrucțiunii pas cu pas „Cum să cumperi un apartament fără agent imobiliar” constă în doi pași:

• verificarea documentelor;
• transfer de avans sau depunere.

Verificarea documentelor

Verificarea documentelor de proprietate ar trebui să înceapă cu o reconciliere a datelor pașaportului și a informațiilor specificate în documentele de locuință. Verificați legalitateacurățenia este posibilă și contactând filiala locală a Rosreestr. Pentru a face acest lucru, se solicită un extras din registru, unde vor fi vizibile informații despre proprietar, relevante la data emiterii. Se recomandă să contactați organizația de exploatare și să le solicitați și informații privind dacă există datorii la utilități. Dacă există, în special cele mai mari, acest lucru va reduce semnificativ prețul de achiziție.

Ce documente trebuie solicitate proprietarului:

• extras din registru sau certificat;
• pașaport;
• certificat, care este pregătit înainte de vânzare;
• extras din registrul casei, extins.

Asigurați-vă că discutați cu proprietarul că la momentul vânzării locuinței au fost descărcate.

Depozit

Depozitul și avansul sunt luate în considerare la plata apartamentului. Suma se stabilește prin acordul părților, în funcție de costul locuinței. Dar la momentul transferului depozitului între părți, ar trebui să se ajungă deja la un acord cu ce preț va fi înstrăinarea. Puteți obține o chitanță de la vânzător, puteți încheia un contract de depozit sau un contract preliminar de vânzare și cumpărare, în care puteți stabili momentul transferului de bani și costul total al tranzacției.

Este mai bine să încheiați un contract de depozit atunci când cumpărați apartamente secundare în deplină conformitate cu toate cerințele codului civil, și anume să furnizați:

• dacă vânzătorul, după ce a primit banii, continuă să încerce să vândă proprietatea, el se obligă să restituie depozitul în dublul sumei;
• la eșeccumpărătorului din tranzacție, depozitul este nerambursabil.

Nu va fi de prisos să contactați un notar pentru a confirma seriozitatea intențiilor părților. Într-un birou notarial, puteți certifica un contract preliminar sau un acord privind un depozit sau ambele.

Pregătirea pentru o afacere

Cum să cumperi un apartament fără agent imobiliar? În instrucțiunile pas cu pas, următorul pas este rezolvarea problemei plății: când va fi efectuată, înainte de înregistrarea transferului de proprietate sau după. Este mai profitabil pentru cumpărător să plătească după înregistrarea drepturilor de locuință în Rosreestr; elimină riscurile asociate cu pierderea banilor. Vânzătorul dorește să primească fonduri înainte de a contacta serviciul de înregistrare, pentru a nu pierde bani și locuințe în același timp. Rezolvarea acestei probleme este destul de simplă - încheierea unui acord cu o bancă pentru închirierea unei celule bancare. Desigur, serviciul este plătit, dar astfel fiecare parte are o garanție suplimentară, iar costurile pot fi împărțite la jumătate.

Executarea tranzacției și transferul drepturilor

Astăzi, finalizarea notarială a unor astfel de tranzacții este opțională. Transferul dreptului de proprietate de la vânzător la cumpărător ar trebui să fie înregistrat în registrul drepturilor imobiliare. Cu toate acestea, este recomandat să apelați la serviciile unui birou notarial, mai ales dacă cumpărătorul nu a avut anterior o astfel de experiență. În comparație cu prețurile imobiliare, costul serviciilor notariale nu va părea ridicat. Acest specialist are o educație juridică și o experiență relevantă. Va fi capabil să întocmească cu competență un contract, să prevadă riscurile, îndacă este necesar, confirmați faptul transferului de fonduri și capacitatea juridică a persoanelor fizice - participanți la tranzacție.

Înregistrarea achiziției unui apartament nu se limitează la încheierea unui acord. Acum trebuie să mergeți la biroul de înregistrare. Ambele părți trebuie să fie prezente pentru a înregistra proprietatea. Trebuie depuse următoarele documente:

• documente care confirmă identitatea ambilor participanți la tranzacție;
• contract de vânzare;
• pașaport cadastral pentru locuințe;
• dacă vânzătorul are copii, atunci va fi necesar un document de la autoritățile de tutelă;
• dacă vânzătorul și cumpărătorul au soți, atunci va fi necesar un acord notarizat la vânzare de la acesta, respectiv la achiziție, dacă locuința nu este achiziționată în proprietate comună;
• chitanța plății taxei de stat.

Înainte de a merge la departamentul de înregistrare, este mai bine să clarificați lista completă a documentelor pentru cumpărarea unui apartament.

Transfer imobiliar și decontare integrală

Odată ce înregistrarea transferului de proprietate este finalizată, vânzătorul primește toți banii din cutia de valori.

Etapa finală este transferul apartamentului către noul proprietar. Apropo, condițiile de transfer al apartamentului și termenii trebuie stipulate în contract. Adesea, contractul în sine indică lista proprietăților transferate, poate fi mobilă, electrocasnice încorporate. Dacă lista este mare, atunci trebuie întocmit un act. Acest document este important atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Cumpărătorul înțelege clar ce i se va transfera împreună cu pereții, iar vânzătorul - de la cenu i se va mai cere să facă nimic, mai ales că este inutil. Principalul lucru este să nu uitați să adăugați că părțile nu au pretenții una față de ceal altă.

Permis de ședere

Revânzătorii (apartament sau casă) pot fi înregistrați la locul de sosire imediat după obținerea dreptului de proprietate.

La ce să fii atent

Datorita costului ridicat al imobiliarului pe aceasta piata, exista un numar foarte mare de escroci si vanzatori fara scrupule care obtin ilegal documente pentru locuinte, le falsifica si incearca sa vanda metri patrati cat mai repede. Prin urmare, toate documentele, atât de stabilire a dreptului, cât și de confirmare a identității, trebuie verificate cu atenție. Nu ar trebui să vă „grabați” la un preț prea mic, chiar și -10% din valoarea medie de piață ar trebui să vă avertizeze. Poate că aceasta nu este o vânzare urgentă din cauza părăsirii țării, ci pur și simplu vânzătorul ascunde unele fapte care pot afecta tranzacția.

Mai multe nuanțe și caracteristici ale achiziționării unui apartament:

• Pentru a evita pierderea depozitului, încheiați un contract preliminar cu vânzătorul, care nu îi permite acestuia să caute noi cumpărători după primirea avansului.
• Refuzați tranzacția dacă o persoană împuternicită acționează în locul proprietarului, chiar dacă împuternicirea este întocmită în conformitate cu toate regulile. Se poate dovedi că persoana care a emis împuternicirea a „părăsit deja această lume”, atunci tranzacția poate fi cu ușurință invalidată.
• Amintiți-vă că o persoană aflată în închisoare are dreptul la o participareapartament, așa că cartea casei trebuie studiată cu atenție, intervievată de vecini, pentru ca peste câțiva ani să nu întâlnești un recidivist în pragul apartamentului său care a fost eliberat din închisoare și nu are unde locui.

În principiu, răspunsul la întrebarea cum să cumpărați un apartament pe cont propriu nu ar trebui să apară. Majoritatea agenților imobiliari înșiși nu știu ce să facă în anumite situații. Acest meșteșug poate fi învățat doar prin practică, dar nu vrei să fii un „cobai” și chiar să plătești bani pentru asta. Prin urmare, dacă ceva nu este clar, este mai bine să consultați un avocat. Trebuie să fii vigilent și atent atunci când verifici documentele și iei o decizie.