Proprietate comună a unui bloc de apartamente - ce este? Întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Clădirile de apartamente au o suprafață semnificativă legată de proprietatea comună. Care este scopul specific al acestuia? Cum iau cetățenii decizii legate de întreținerea proprietății comune?

Ce este proprietatea comună într-o casă?

În conformitate cu actele juridice adoptate în Federația Rusă, proprietatea comună a unui bloc de apartamente este o resursă comună a proprietarilor de apartamente situate în proprietate. Elementele principale ale acestei infrastructuri pot fi reprezentate într-o gamă largă. De regulă, acestea sunt spații care nu includ apartamente, precum și:

- obiecte folosite pentru a deservi mai multe camere din casă;

- aterizări;

- lifturi;

- coridoare;

- mansarde;

- podele tehnice și subsoluri;

- diverse comunicații de inginerie;

- acoperișuri;

- structuri care îndeplinesc o funcție de protecție, suport;

- diverse tipuri de echipamente situate încasă în afara apartamentelor;

- terenul pe care se află casa, plantele care sunt plantate pe ea, elementele de amenajare amplasate pe ea.

Principalele reglementări care reglementează raporturile juridice în acest domeniu sunt Codul Locuinței, precum și Hotărârea Guvernului nr. 491 din 13 august 2006. În cazul general, se face referire la prevederile Codului Locuinței din Codul Locuinței. Federația Rusă. În materie de întreținere a instalațiilor relevante, trebuie citit decretul guvernamental deja indicat. Proprietatea comună a unui bloc de locuințe se caracterizează printr-un număr mare de nuanțe în ceea ce privește utilizarea și întreținerea.

Să le studiem.

Peculiaritățile utilizării resurselor comune ale casei

Proprietarii spațiilor respective le folosesc în conformitate cu legislația federală a Federației Ruse. Modificarea dimensiunii proprietății comune a casei este posibilă numai cu acordul tuturor proprietarilor acestei infrastructuri. În plus, este posibil să transferați spațiile relevante în proprietatea altor persoane. Principalul lucru este că la implementarea unor astfel de relații juridice, se respectă criteriul - proprietatea comună a proprietarilor de spații dintr-un bloc de apartamente poate fi transferată pentru utilizare numai dacă această procedură nu încalcă drepturile și interesele cetățenilor și organizațiilor.

Locurile de teren pe care sunt amplasate facilități rezidențiale pot fi transferate pentru utilizare limitată altor persoane. Dacă înainte de adoptarea legislației care reglementează utilizarea resurselor casei comune, aceste site-uri au fost deja folosite de cineva, accesul la ele nu estepoate fi interzis. Noua grevare a obiectului se stabileste in conformitate cu acordul dintre proprietarii apartamentelor si persoana care urmeaza sa foloseasca site-ul. Eventualele litigii în cadrul acestor raporturi juridice sunt soluționate în instanță.

Caracteristici de întreținere a obiectelor comune ale casei

Să studiem acum cum se realizează întreținerea proprietății comune într-un bloc de apartamente.

În conformitate cu legile în domeniul dreptului locuințelor din Federația Rusă, proprietarii de apartamente suportă împreună costurile rezolvării problemei în cauză. Ponderea acestor costuri atribuibile unui anumit proprietar este determinată pe baza cotei din proprietatea comună deținută de persoana respectivă. Chiar dacă proprietarul apartamentului nu locuiește în el, el trebuie să plătească totuși o taxă pentru întreținerea proprietății comune din bloc. Dacă o persoană nu folosește un lift, de exemplu, pentru că locuiește la etajul 1, atunci trebuie să plătească pentru elementul corespunzător al infrastructurii unității rezidențiale.

Lista specifică a activităților care compun întreținerea resurselor comune din casă depinde de caracteristicile unei anumite unități rezidențiale, de condițiile climatice în care se află. De regulă, acestea includ:

- inspecția periodică a proprietății, care este efectuată de proprietarii de apartamente și alte persoane responsabile pentru a identifica deficiențe în structura obiectelor relevante;

- asigurarea funcționalității sistemelor de alimentare cu energie;

- curățare și igienizareprelucrare spații, teren pe care se află casa;

- eliminarea gunoiului și a deșeurilor rezultate din munca firmelor care folosesc diverse încăperi din casă;

- aplicarea măsurilor de protecție împotriva incendiilor prevăzute de legislația Federației Ruse;

- îngrijirea plantelor plantate pe terenul adiacent casei;

- întreținerea elementelor de amenajare a teritoriului situate pe teritoriul respectiv;

- efectuarea de reparații curente la instalații, pregătirea acestora pentru funcționare într-un anumit sezon;

- implementarea măsurilor care vizează îmbunătățirea eficienței energetice a unei clădiri rezidențiale.

Se poate observa că lista activităților care formează întreținerea și repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe nu include:

- asigurarea functionalitatii usilor in apartamentele detinute de rezidenti - exterioare si interioare, ferestre;

- izolarea balcoanelor;

- înlocuire sticla;

- întreținerea terenurilor care nu sunt incluse în structura proprietății comune, inclusiv plantarea de plante pe aceasta.

Aceste sarcini sunt rezolvate de proprietarii apartamentelor.

Reparațiile se numără printre principalele activități desfășurate în cadrul utilizării proprietății comune. Poate fi curent și capital. Să studiem caracteristicile acestuia.

Repararea facilităților comune

Reparația se efectuează în conformitate cu hotărârea adunării proprietarilor. Cel actual este conceput pentru a preveni uzura, precum și pentru a menține funcționalitatea obiectelor în cauză. Reparații capitale ale proprietății comune înîntr-un bloc de apartamente include înlocuirea sau reconstrucția elementelor individuale ale infrastructurii rezidențiale. De asemenea, este produs dacă facilitățile relevante expiră.

Reparațiile curente (precum și majore) ale proprietății comune dintr-un bloc de locuințe pot fi efectuate de societățile de administrare dacă această obligație le este stabilită prin hotărâri ale proprietarilor. Participarea la aceste raporturi juridice este de competența exclusivă a proprietarilor de apartamente. Rezidenții stabilesc, de asemenea, domeniul și programul pentru reparațiile la resursele comune din casă.

Rețineți că companiile de administrare sunt obligate să efectueze lucrări curente și urgente necesare pentru menținerea funcționalității instalațiilor, chiar dacă acordul cu proprietarii nu stabilește o listă specifică a lucrărilor relevante. Pentru a finanța aceste activități, proprietarii de apartamente formează un fond pentru reabilitarea proprietății comune a blocurilor de locuințe. Luați în considerare particularitățile sale.

Utilizarea fondului general de numerar al proprietarilor de apartamente

Fondul în cauză este plasat într-un cont special. Se deschide într-o instituție financiară care are competența de a efectua tranzacții relevante. Fondurile plasate într-un cont separat și aparținând proprietarilor de apartamente sunt astfel folosite pentru a efectua revizia resurselor.

Formarea corespondențeiFondul se realizează pe cheltuiala contribuțiilor de la chiriași, precum și a penalităților acumulate asupra acestor sume în modul prevăzut de lege. În unele cazuri, este posibil ca banca să perceapă dobândă pentru plasarea de fonduri în contul în cauză. Fondul de revizie este distribuit între proprietarii de apartamente proporțional cu valoarea contribuțiilor acestora.

Proprietatea acestor fonduri aparține proprietarului unei anumite locuințe. Dacă o persoană vinde un apartament, atunci cumpărătorul acestuia devine și proprietarul unei părți din fondul de revizie. Este de remarcat faptul că proprietarii de fonduri dintr-un cont separat nu au dreptul să le folosească în alte scopuri, cu excepția revizuirii resurselor comune din casă.

Acum să studiem cum se desfășoară evenimentele, în cadrul cărora proprietarii stabilesc regulile de întreținere a proprietății comune într-un bloc de locuințe. Vorbim despre întâlnirile adunării generale a proprietarilor de apartamente.

Ședința adunării generale a proprietarilor de apartamente: caracteristici ale evenimentului

Adunarea generală a proprietarilor de spații rezidențiale, în conformitate cu legile în domeniul dreptului locuinței din Federația Rusă, este principalul organ de conducere al casei. De fapt, este și o întâlnire și, prin urmare, poate fi considerată ca un eveniment. Adunarea proprietarilor are ordinea de zi și presupune formarea unei liste de decizii luate prin vot.

Proprietatea comună a unui bloc de locuințe sunt obiecte care, în conformitate cu rezultatele adunării proprietarilor de apartamente, pot fi:

- reconstruit;

- suplimentatanexe pentru diverse scopuri;

- reparat - inclusiv atunci când se utilizează fondul de revizie.

La o ședință a adunării generale a proprietarilor de apartamente, se pot lua decizii:

- privind formarea fondului de revizuire;

- pe valoarea contribuției de revizuire - raportat la nivelul minim;

- la alegerea unui cetățean care va deschide un cont special al fondului relevant și va efectua operațiuni pe acest cont;

- privind alegerea unei bănci care va deservi tranzacțiile financiare legate de decontările între proprietarii de apartamente și furnizorii de servicii pentru întreținerea resurselor comune;

- despre obținerea HOA, Marea Britanie sau altă organizație competentă de împrumuturi pentru reparații majore în casă;

- privind emiterea de garanții pentru astfel de tranzacții financiare;

- despre procedura de utilizare a terenului adiacent casei;

- despre utilizarea de către terți a obiectelor incluse în resursele comune ale casei - de exemplu, în scop publicitar;

- privind împuternicirea persoanelor care participă la semnarea contractelor de utilizare a obiectelor;

- privind introducerea sistemelor informatice în cadrul interacțiunii proprietarilor de apartamente, precum și privind determinarea persoanelor îndreptățite să utilizeze astfel de soluții tehnologice;

- privind procedura de finanțare a costurilor aferente organizării de ședințe cu participarea Codului Penal, HOA sau alte organizații competente;

- despre alegerea mecanismelor de control acasă;

- privind necesitatea reparațiilor în cursproprietate.

Să explorăm cum pot fi desfășurate întâlnirile în cauză.

Formulare și procedura pentru desfășurarea ședințelor proprietarilor de apartamente

Activitatea în cauză poate fi desfășurată:

- sub formă de vot în persoană - atunci când proprietarii participă la acesta în persoană, discută probleme și iau decizii cu privire la acestea;

- prin votul absent al rezidenților - în modul prevăzut de actele juridice de reglementare ale Federației Ruse;

- formă mixtă.

Actele juridice de reglementare ale Federației Ruse au stabilit și procedura de desfășurare a evenimentului în cauză. În primul rând, legea stabilește frecvența cu care ar trebui să se țină ședințe pentru a stabili modul în care proprietarii casei folosesc proprietatea comună a unui bloc de locuințe. Acesta este un criteriu foarte semnificativ în ceea ce privește eficacitatea gestionării instalațiilor relevante.

Așadar, întâlnirile în cauză trebuie să aibă loc o dată pe an, cu excepția cazului în care reglementările locale stabilite de proprietarii de apartamente nu prevăd altfel. Pe lângă ședința principală a proprietarilor, pot fi organizate evenimente extraordinare legate de discutarea diferitelor aspecte ale administrării casei. Acestea pot fi inițiate de orice cetățean din rândul proprietarilor de apartamente.

Adunarea generală a proprietarilor este recunoscută ca legitimă dacă este întrunit cvorumul. În conformitate cu legile privind locuința din Federația Rusă, ar trebui să fie 50% din numărul total de voturi. Dacă cvorumul nu este întrunit, se ține o altă adunare generală.

Dacă vreunul dintre proprietarii de apartament a decis să pună în discuțieîntrebarea, de exemplu, cum ar trebui efectuate reparațiile curente ale proprietății comune într-un bloc de locuințe, în mod extraordinar, atunci trebuie să informeze ceilalți rezidenți despre inițiativa sa cu 10 zile înainte de ședința relevantă. O persoană trebuie să trimită informații despre eveniment vecinilor în scris sau să posteze mesaje despre întâlnirea proprietarilor de apartamente pe standuri speciale. Acest document trebuie să conțină:

- informații despre inițiatorul adunării extraordinare a proprietarilor;

- date privind forma întâlnirii;

-data, locul și ora evenimentului;

- principalele probleme de pe ordinea de zi a adunării proprietarilor;

- procedura de examinare a proprietarilor de apartamente cu informații care trebuie luate în considerare la întâlnire.

Proprietarii de apartamente cu 10% sau mai multe voturi la ședințe se pot adresa Codului penal sau HOA cu o solicitare de a ține o adunare generală. Această contestație trebuie să fie în scris și să includă puncte de pe ordinea de zi. În termen de 45 de zile de la primirea documentului relevant, dar nu mai târziu de 10 zile înainte de adunarea generală, Codul Penal sau HOA trebuie să informeze rezidenții despre evenimentul relevant.

Astfel de inițiative pot fi asociate și cu o discuție asupra nuanțelor care caracterizează repararea proprietății comune în blocuri sau, de exemplu, utilizarea unui fond de reparații capitale. Inițiatorul adunării relevante poate fi însăși societatea de administrare sau parteneriatul de proprietari. În același timp, ordinea de zi poate includefie probleme care sunt de obicei de competența reuniunii proprietarilor de apartamente.

Acum, haideți să vedem cum sunt luate deciziile proprietarilor de case.

Caracteristici de luare a deciziilor la întâlnirile proprietarilor de case

Așa cum am menționat mai sus, implementarea activităților legate de întreținerea resurselor comune din casă se realizează pe baza rezultatelor votării la ședința proprietarilor de apartamente. Deciziile corespunzătoare sunt luate de proprietari în cazul general cu votul majorității, dar uneori este necesar sprijinul a două treimi dintre rezidenți într-o anumită problemă.

Caracteristici ale votului la adunarea proprietarilor de apartamente

Va fi util să studiem modul în care se desfășoară votul pe problemele de pe ordinea de zi în ședințele respective. De exemplu, în ceea ce privește procedurile precum revizuirea proprietății comune a blocurilor de apartamente sau cheltuirea fondurilor care urmează să fie utilizate în scopuri adecvate. Votarea la adunarea proprietarilor de apartamente se poate face personal sau prin reprezentant care actioneaza in baza unei imputerniciri. Fiecare proprietar are un număr de voturi proporțional cu cota sa de proprietate asupra resurselor comune din casă. Informațiile despre persoanele care participă la vot sunt consemnate în procesul-verbal al ședinței proprietarilor de apartamente.

Rezultatele votului în cadrul adunării proprietarilor de apartamente sunt consemnate în protocoale speciale, care sunt documente oficiale. Compilarea și aplicarea lorprevederile cuprinse în acesta pot avea implicații juridice.

Formularea rezultatelor adunării proprietarilor

Copiile protocoalelor relevante trebuie să fie transmise de către un cetățean autorizat Codului Penal, HOA sau altă organizație competentă în termen de 10 zile de la întâlnirea proprietarilor de apartamente. La rândul lor, Codul Penal, HOA sau altă structură trebuie să trimită protocolul autorităților de reglementare în termen de 5 zile de la primirea documentului notat. Dacă aceste agenții guvernamentale primesc 2 sau mai multe surse de tip adecvat timp de 3 luni consecutive, atunci trebuie să inițieze o inspecție neprogramată a activităților cetățenilor legate de gestionarea casei. De exemplu, dacă rezidenții discută în mod activ ce servicii de întreținere a proprietății comune a unui bloc de apartamente ar trebui să formeze măsuri pentru întreținerea instalațiilor relevante, atunci autoritățile competente ale statului pot verifica cât de legale sunt acțiunile cetățenilor ca parte a soluționării unor astfel de probleme..

Procesul-verbal al ședinței proprietarilor de apartamente nu trebuie să conțină decizii asupra problemelor care nu sunt incluse pe ordinea de zi de către inițiatorii evenimentului. Chiriașii sunt informați cu privire la rezultatele întâlnirii proprietarilor de apartamente în termen de 10 zile de la încheierea documentului relevant. De regulă - prin amplasarea pe standuri speciale. Procesul-verbal de fixare a rezultatelor ședinței proprietarilor de apartamente se păstrează într-un loc stabilit chiar de rezidenți. Procesele-verbale ale adunării proprietarilor care reglementează modul în care trebuie utilizată proprietatea comună a unui bloc de locuințe sunt surse de norme,obligatoriu pentru toți rezidenții, cu condiția ca problemele luate în considerare pe ordinea de zi a ședinței să fie de competența organului de conducere al clădirii relevant.

Deciziile luate în urma ședinței proprietarilor de apartamente pot fi atacate de către proprietarii de apartament în instanță. De exemplu, dacă unul dintre cetățeni nu a fost mulțumit de modul în care procedura de cheltuire a fondurilor pentru repararea proprietății comune a unui bloc de locuințe a fost stabilită fără participarea sa sau dacă a votat împotrivă și consideră că i-au fost încălcate drepturile. O persoană se poate adresa instanței în termen de 6 luni de la data familiarizării cu decizia adunării proprietarilor locuinței.

Astfel, proprietatea comună a proprietarilor dintr-un bloc de locuințe ar trebui utilizată ținând cont de interesele fiecărui chiriaș. Are dreptul să le exprime personal - la întâlnirile proprietarilor de apartamente sau în instanță.