Determinarea procedurii de utilizare a unui apartament în proprietate comună. Problema locuintei

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

În viață există situații în care oamenii care sunt străini unul față de celăl alt sunt nevoiți să locuiască pe același teritoriu. Aceștia pot fi, de exemplu, soții care au divorțat, dar continuă să locuiască în același apartament, deoarece nu au altă locuință, mai mulți moștenitori care au primit un apartament de la testator, iar aceștia nu sunt întotdeauna rude și așa mai departe.

Nedorind să renunțe la partea lor din locuință, trebuie să locuiască împreună. Pe această bază apar adesea dispute, neînțelegeri, reproșuri, pretenții și scandaluri. Ieșirea din această situație poate fi stabilirea procedurii de utilizare a unui apartament în proprietate comună. Vom vorbi despre asta în articol.

Când aveți nevoie de o comandă de locuință?

De obicei, cotele dintr-un apartament aparțin rudelor care l-au moștenit sau soților care au divorțat. În ambele cazuri, cetățenii nu sunt de fapt membri ai familiei și nu conduc o gospodărie comună. Aceasta ridică problema definiriiprocedura de utilizare a unui apartament în proprietate comună.

Cel mai bine este să stabiliți singur această ordine pe bază voluntară. In acest scop se incheie un acord in scris, unde proprietarii stipuleaza toate momentele de folosire a apartamentului. Cea mai bună opțiune ar fi ca acest document să fie certificat de un notar.

De exemplu, Alexander și Svetlana Ivanov locuiau într-un apartament pe care l-au cumpărat împreună după nuntă. Câțiva ani mai târziu, cuplul s-a separat și a împărțit proprietatea. Cu toate acestea, nici Alexandru, nici Svetlana nu aveau unde să meargă să locuiască, iar răscumpărarea cotei soțului a fost, de asemenea, imposibilă pentru ei. În acest sens, au trebuit să locuiască împreună pe același teritoriu.

Apartamentul era un apartament cu două camere cu camere separate. Prin urmare, nu au avut probleme în utilizarea acestor premise. Dar în ceea ce privește bucătărie și baie, nu au putut fi de acord. Alexandru își aducea adesea prieteni acasă cu care bea alcool. Mai mult, nu i-a dus în camera lui, ci s-a așezat cu ei în bucătărie. Desigur, Svetlanei nu i-a plăcut acest lucru. Dar Alexandru a avut și nemulțumire de faptul că Svetlana usca lucrurile în baie. Drept urmare, foștii soți au fost nevoiți să încheie un acord, conform căruia Alexandru a încetat să-și mai aducă prietenii și să stea în bucătărie, iar Svetlana nu a mai uscat hainele în baie.

Cum poate fi folosită proprietatea fracționată?

Stabilirea procedurii de utilizare a unui apartament în proprietate comună este influențată de diverși factori, în special:

• Acțiuni.
• Numărul de camere de zi. Dacă există destui pentru fiecare dintre proprietari - acesta este un lucru, iar când sunt mai mulți proprietari, atunci este mult mai dificil să determinați ordinea potrivită.
• Numărul de rezidenți. Deci, dacă sunt doi dintre ei (foștii soți care sunt proprietari), dar un copil minor locuiește cu ei, atunci soției i se alocă o cameră cu mai mulți metri pătrați.
• Rezidenții au alte locuri de cazare.
• Prezența legăturilor de familie între rezidenți.
• Aspect. Adesea în apartamente - camere de trecere. Desigur, nimeni nu dorește ca spațiul personal să fie invadat constant de alți chiriași.

Ideal este cazul în care numărul de camere separate nu este mai mic decât numărul de proprietari. Apoi fiecăruia îi este alocată o cameră, iar zonele comune continuă să fie împărțite. În acest caz, se obține un apartament comun.

Dar dacă apartamentul este în proprietate comună și nu este posibil să se aloce o cameră fiecărui chiriaș, de exemplu, în cazul unui apartament odnushka, atunci cel mai bine este ca un proprietar să cumpere cota de o alta. De obicei, cel care deține o acțiune mare răscumpără una mai mică. Dar pot exista și alte opțiuni de răscumpărare. De asemenea, proprietarii pot fi de acord, de exemplu, să folosească apartamentul periodic. Apoi, într-o anumită perioadă, unul dintre ei locuiește acolo, care apoi pleacă și un alt proprietar se mută în apartament pentru o anumită perioadă de timp.

Cum se stabilește comanda potrivită?

La stabilirea comenziifolosirea unui apartament în proprietate comună trebuie să respecte regulile pe care locatarii le stabilesc pentru ei înșiși și între ei. Ele pot fi înființate sau înființate.

Prima variantă apare atunci când s-a dezvoltat o anumită modalitate între proprietarii atât de funcționare a camerelor, cât și a zonelor comune (bucătărie, baie, baie, hol). În acest caz, această comandă se potrivește tuturor și nimeni nu dorește să schimbe nimic.

Situația este mai complicată în cazurile în care proprietarii au pretenții unul împotriva celuil alt. Apoi, trebuie să încercați să rezolvați problemele prin negocieri. Dacă nu poți fi de acord cu nimic, atunci trebuie să mergi în instanță.

Determinarea procedurii de utilizare a unui apartament în proprietate comună înseamnă că fiecare dintre proprietari deține o anumită cameră sau o parte a acesteia, practic proporțional cu cota de proprietate. De asemenea, sunt stipulate reguli de utilizare a bucătăriei, băii și a altor zone comune.

Desigur, cel mai bine este ca cota fiecăruia dintre proprietarii apartamentului să fie alocată în natură sau cota să fie răscumpărată. Dar acest lucru nu este întotdeauna realizabil. Uneori este necesar să se efectueze reamenajarea la alocare. În cazul unei case, este mult mai ușor să rezolvi problema decât cu un apartament, când este aproape imposibil să faci asta. În plus, proprietarii nu au întotdeauna bani pentru a-și răscumpăra acțiunile. Prin urmare, trebuie să convină asupra unei comenzi care să se potrivească tuturor.

Există 2 opțiuni pentru alocarea unei cote în natură într-un apartament. Acesta este:

• Se ajunge la un acord voluntar.
• Rezolvarea problemei prin instanțăorgan.

Este mult mai bine să negociați unul cu celăl alt pe cont propriu, deoarece acest lucru ajută la menținerea unor relații bune între rezidenți. De asemenea, va dura mult mai puțin timp decât a merge în instanță. În acest caz, chiriașii înșiși decid ce spații vor merge la cine și cum vor fi folosite zonele comune. Acordurile ajunse sunt consolidate prin încheierea unui acord în scris.

Dacă nu este posibil să se înțeleagă, atunci părțile nu au de ales decât să se adreseze instanței. Dar și în acest caz, este necesar să se urmeze procedura în care ar trebui să se urmeze soluționarea preliminară a litigiului. În acest scop, trebuie să contactați alți proprietari cu o propunere de încheiere a unui acord. Este mai bine să trimiteți documentul prin poștă recomandată. Este permisă transferul personal, dar destinatarul trebuie să semneze faptul primirii. Aceasta este o dovadă a unei încercări de a rezolva problema în mod pașnic.

Acordul nu trebuie să fie legalizat. Puteți chiar să vă limitați la înțelegeri verbale. Totuși, dacă una dintre părți încalcă acordurile la care s-a ajuns, va fi foarte greu de demonstrat acest lucru. În plus, părțile pot conveni asupra vânzării unui apartament în proprietate comună.

Încheierea unui acord

Dacă proprietarii locuiesc deja împreună de ceva timp, a fost deja stabilită o anumită procedură de utilizare a spațiilor și nu există plângeri unii împotriva altora, atunci aceasta indică faptul că s-au ajuns la înțelegeri verbale. Dar pentru a te asigura pentru viitor, de exemplu, dacă cineva decide să se schimbemod de viață stabilit, merită să încheiați un acord în scris. În acest scop, textul precizează condițiile în care sediul va folosi fiecare chiriaș și modul în care vor fi utilizate zonele comune.

Documentul va deveni obligatoriu din punct de vedere juridic după ce fiecare chiriaș semnează contractul. De asemenea, este posibil să contactați un notar. Apoi documentul va primi și mai multă „greutate”. Dar în viață, astfel de acorduri, din păcate, sunt rareori încheiate. În prezența păcii, acest lucru pur și simplu nu apare, iar în prezența reproșurilor și a pretențiilor reciproce, părțile, de regulă, nu se pot pune de acord și nu pot merge în instanță.

Dacă se decide vânzarea apartamentului sau cumpărarea unei părți din acesta, se încheie un contract de vânzare a unei cote din apartament. Acest lucru duce adesea la o dezbatere asupra costurilor. Pentru a evita disputele, merită să apelați un evaluator imobiliar care va stabili prețul real.

Determinarea ordinului prin instanță

Condiția principală pentru stabilirea ordinii corespunzătoare este amplasarea apartamentului în proprietate comună. Cota din camera, apartament comunal este deja impartita. Acolo, fiecare dintre proprietari este singurul proprietar al unei camere separate sau al unei părți a acesteia. Prin urmare, puteți merge în instanță doar pentru a stabili ordinea de funcționare a bucătăriei, băii și a altor locuri similare.

O altă condiție este ca doar proprietarul cotei de apartament să poată depune reclamație. Astfel, chiar dacă un cetățean este înscris într-un apartament, dar nu este legal coproprietar, el nu are dreptul de a se adresa instanței.

Algoritm de acțiune

Un solicitant care depune o cerere în fața unei instanțe pentru eliminarea proprietății în proprietate comună trebuie să urmeze o anumită procedură, în special:

1. Încercați o soluționare pașnică a litigiului contactând ceal altă parte sau părți cu o propunere de a ieși din această situație, inclusiv prin încheierea unui contract de vânzare a unei cote într-un apartament.
2. Dacă acest lucru nu ajută, puteți începe să vă pregătiți pentru proces. În acest scop, trebuie să colectați documentele necesare.
3. În continuare, se face o revendicare. Este mai bine să contactați un avocat cu experiență cu această solicitare, deoarece erorile în pregătirea acestui document sunt pline de refuzul de a accepta cererea spre examinare sau duc la o întârziere a procesului.
4. Participă la proces. Procesul poate dura până la o lună. Prin urmare, în lipsa timpului pentru a participa la ședințe, acest drept poate fi încredințat și unui avocat.
5. Apel împotriva deciziei instanței. Acest lucru se face dacă nu s-a potrivit petrecerii.
6. Obțineți o decizie judecătorească și un mandat de executare în mâinile dumneavoastră. Uneori inculpații nu doresc să se conformeze deciziei. Apoi, reclamantul ar trebui să se adreseze serviciului executorului judecătoresc. Principalul document asupra căruia acţionează aceşti specialişti este titlul executoriu. Pe baza acesteia, deschid procedura și obligă inculpatul să respecte hotărârea judecătorească.

Documente

Următoarele documente trebuie prezentate instanței împreună cu cererea:

• Câteva copii ale declarației de cerere (una pentru instanță, altele pentru participanții la proces șiunul pentru mine).
• Copie a actului de identitate.
• Extract din USRN.
• Document care confirmă dreptul de proprietate comună asupra apartamentului.
• Documente care confirmă o încercare de soluționare pe cale amiabilă a litigiului.
• Pașaport tehnic pentru bunuri imobiliare.
• Chitanță cu taxă de stat plătită.

Dacă se intenționează vânzarea acțiunii în viitor, dar reclamantul dorește să oficializeze mai întâi ordinea de utilizare, va avea nevoie de un document de la evaluatorul imobiliar.

Timing

Perioada de examinare a cererii depinde de mulți factori, în special:

• Prezența participanților la întâlnire.
• Poziție opusă.
• Disponibilitatea documentelor necesare.
• Alte puncte.

Oricum, procesul durează cel puțin 2 luni.

Cost

Conform art. 333.19 din Codul fiscal, valoarea taxei de stat pentru acest litigiu este de 300 de ruble. Suma necesară va crește dacă reclamantul dorește să contacteze un avocat. Deci, elaborarea unei cereri poate costa între 1 și 3 mii de ruble. Separat, va trebui să plătiți pentru reprezentarea intereselor reclamantului de către un avocat.

Revendicare

Legea nu stabilește forma cererii. În același timp, se impun cerințe stricte la compilarea acestuia, care sunt prevăzute la art. 131 Codul de procedură civilă al Federației Ruse. În special, ar trebui să conțină următoarele informații:

• Numele instanței.
• Date personale ale părților.
• Numele documentului.
• Baze pentru apariția dreptului de proprietate asupra unei acțiuni în sediu.
• Acțiuni.
• Descrierea camerei, indicând numărul de camere, locația acestora, descrierea, suprafața încăperilor utilitare etc.
• Esența disputei.
• Indicând încercări de soluționare înainte de judecată.
• Revendicări.
• Lista documentelor atașate.
• Data și semnătura.

Cadru juridic

Când analizează astfel de cereri, instanțele sunt ghidate de următoarele prevederi:

• Art.35 din Legea principală a țării (Constituție).
• Art.247 din Codul civil al Federației Ruse.
• Art.307 din Codul civil al Federației Ruse.
• Art.3 RF LC.
• Art.30 RF LC.

De asemenea, decizia instanței depinde de circumstanțele specifice ale cazului.

Exemplu judiciar: pătrundere pe teritoriul străin

Cetăţeanul Nikolai Petrov este proprietarul unei cote din apartament. Pe lângă el, în ea locuiesc alți doi coproprietari. Ei intră periodic în camera lui Nikolai fără permisiune. În același timp, ei refuză să încheie orice acord. Petrov a depus o acțiune în justiție cerând aplicarea procedurii adecvate.

Întrucât Nikolai a încercat anterior să încheie un acord, instanța a examinat cazul și a decis în favoarea reclamantului. Camera alocată este proprietatea sa personală și nimeni nu are dreptul să intre în ea, așa cum Nikolai nu poate intra în incinta aparținând altor rezidenți fără o invitație. Nu există restricții privind spațiile partajate.

Exemplu din procespractici: „joaca pe nervi”

Dacă unul dintre soți nu are nevoie de cameră, pentru că are un alt loc unde locuiește, dar a aplicat doar pentru a gâdila nervii celeil alte părți, este puțin probabil ca instanța să se pronunțe în favoarea reclamantului. Astfel, dacă unul dintre soți nu locuiește într-un apartament, atunci celăl alt are dreptul să-și ia o cameră cu caracteristici mai bune.

De exemplu, după divorț, Natalya Petrova a rămas într-o bucată de copeici, care a fost achiziționată împreună cu fostul ei soț Nikolai. Acesta din urmă s-a mutat într-o odnushka, cumpărată de el înainte de căsătorie. Una dintre cele două camere ale apartamentului comun este un walk-through, iar ceal altă are o suprafață mai mare față de prima. Se pare că camerele sunt clar inegale. Cu toate acestea, Nikolai, care se mutase în camera lui single, a depus o cerere la instanță, cerând ca o cameră mai mare să rămână la dispoziție. În același timp, nu a vrut să-și vândă cota și nici nu locuia în apartamentul în litigiu. Fosta soție a lui Nikolai, Natalya Petrova, a intentat un proces. Ea a cerut instanței să stabilească că locuiește într-o cameră mare confortabilă. Instanța a admis cererile reclamantului.

Exemplu de jurisprudență: locuiește cu o fiică

Soții Svetlana și Alexander Ivanov au achiziționat un apartament cu două camere cu o suprafață de 60 de metri pătrați. În timpul vieții lor de căsătorie, au avut o fiică. Cuplul a decis să dizolve căsătoria, după care fiecare dintre ei a primit o cameră separată. Nu au reușit să se despartă, pentru că fostul soț nu a vândut o cotă din apartamentul unui copil minorde acord

Alexander ocupa o cameră mare cu o suprafață de 20 de metri pătrați. m. În același timp, Svetlana și fiica ei au trebuit să se înghesuie într-o cameră mică. Solicitările Svetlanei de a se schimba camerele nu au avut niciun efect asupra lui Alexandru. În acest sens, Svetlana a fost nevoită să meargă în instanță cu cererea de a-i transfera o cameră de 20 de metri pătrați pentru utilizare. m, unde se află fostul soț. Curtea, desigur, a luat partea reclamantei și ia ordonat lui Alexandru să transfere camera mare în folosința Svetlanei și a fiicei ei.

Alocarea cotei

Dacă problema este rezolvată prin instanță, atunci trebuie să fii pregătit pentru mari dificultăți. Este mult mai ușor să alocați o cotă în cazul unei case private. Dificultăți deosebite apar cu o suprafață mică a sediului, dar cu un număr mare de proprietari. Alocarea unei cote în natură este asociată cu diverse probleme. Atunci când examinează un caz, instanța pleacă de la circumstanțele specifice. În special, factori precum:

• Vârsta.
• A avea sau nu un copil.
• Activități profesionale ale participanților la proces.
• Dizabilitate.
• Alți factori.

Într-un fel sau altul, atunci când decideți cum să înregistrați o cotă dintr-un apartament ca proprietate, răspunsul va fi fără echivoc: mergeți în instanță.

Dacă apartamentul este municipal

În legislația actuală nu există reguli privind procedura de utilizare a locuințelor municipale de către chiriași. Procedura discutată mai devreme se aplică numai locuințelor care aparțin persoanelor fizice cu drept de proprietate. Cerința de a transfera utilizarea specificuluispații într-un apartament municipal este posibil numai dacă se schimbă contractul de închiriere socială.

În conformitate cu partea 2 a art. 69 din Codul Locuinței al Federației Ruse, chiriașii unor astfel de locuințe sunt egali în ceea ce privește drepturile și obligațiile. Prin urmare, fiecare dintre aceste persoane se bucură de premise în condiții egale. În acest sens, nu este posibilă stabilirea ordinii de utilizare a localului. Dacă chiriașii nu pot fi de acord, atunci există o singură cale de ieșire din această situație: eliberarea unui apartament în proprietate privată. Uneori, chiriașii se întreabă dacă este posibilă privatizarea unei cote într-un apartament. O astfel de întrebare este incorectă. În locuințele publice inițial nu există acțiuni. Acestea vor apărea doar atunci când apartamentul aparține chiriașilor de drept de proprietate privată. Deci răspunsul este nu.

Concluzie

Dacă chiriașii sunt în relații de bună vecinătate, stabilirea pentru aceștia a modului de utilizare a incintei, luarea deciziei de a vinde un apartament în proprietate comună nu este dificilă. Dar cu relațiile tensionate, totul este diferit. Adesea, acestea sunt soluționate doar în instanță. Un astfel de litigiu, de regulă, nu este ușor pentru părți. Pentru a face acest lucru, este necesar să se dobândească o bază de dovezi suficientă, să se bazeze pe practica consacrată și să cunoască regulile procedurale. Prin urmare, cea mai bună opțiune în acest caz este să contactați un avocat cu experiență care va face totul pentru a apăra drepturile solicitantului în conformitate cu legea.