Dezvoltarea imobiliară și rolul acesteia în dezvoltarea economică. Conceptul, tipurile, principiile și fundamentele dezvoltării

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Dezvoltarea imobiliară este un proces în mai multe etape care poate fi riscant, lung și complex în mediul actual. Există multe obstacole care pot apărea în calea dezvoltării imobiliare. Un astfel de proces poate dura ani pentru a aduce un proiect din etapa de planificare inițială până la finalizare. Proiectele de dezvoltare imobiliară pot fi, de asemenea, oportunități de investiții foarte profitabile.

Concept

În ultimii ani, a apărut un nou concept în terminologia economică - activitățile de dezvoltare imobiliară. Dezvoltarea acestei industrii se referă la activități antreprenoriale care implică modificări ale clădirilor, structurilor sau terenurilor existente, ducând la creșterea valorii lor de piață.

Dezvoltarea este un tip de afacere care este asociat cu crearea, reconstrucția sau schimbarea unei proprietăți sau a unui teren existent în construcția de clădiri cu mai multe etaje, spații comerciale, de birouri, industriale și de depozitare, în scopul obțineriivenit din creșterea prețului lor.

Concept

Dificultatea de a îmbunătăți dezvoltarea industriei construcțiilor a condus la extinderea cercetării științifice și aplicate în dezvoltarea și implementarea de noi forme, metode și sisteme de administrare a imobiliare în vederea creșterii competitivității și productivității activitățile lor.

Una dintre aceste forme este dezvoltarea. Dezvoltarea dezvoltării imobiliare în Federația Rusă este un tip de afacere relativ nou, care a apărut ca urmare a tendințelor economiei de piață din domeniile de afaceri conexe în domeniul imobiliar, investiții și construcții.

Potrivit cifrelor științei economice rusești Mazura I. I., Shapiro V. D., care au fost angajați în lucrări de cercetare în domeniul managementului și dezvoltării imobiliare, dezvoltarea este un proces și tip special de activitate profesională (afacere) care este asociat cu transformarea de în altă calitate a bunurilor imobiliare pentru a-i crește valoarea.

Dezvoltarea este procesul prin care se realizează o schimbare de în altă calitate în domeniul imobiliar.

În final, principalele semne de dezvoltare sunt indicatorii calitativi specifici, adică transformarea de bază și creșterea prețului unui obiect imobiliar, precum și productivitatea și rentabilitatea investiției.

Pe de altă parte, dezvoltarea acționează și ca un sistem de management al procesului de creare și dezvoltare a bunurilor imobiliare, în urma căruia sa fizic, financiar și juridic.specificații.

Schimbarea unui obiect imobiliar în timpul dezvoltării are loc în așa fel încât prețul acestuia crește de mai multe ori.

Ca urmare, procesele fizice de dezvoltare asigură apariția de noi proprietăți de consum ale obiectului care răspund nevoilor în schimbare ale societății. Aceste schimbări pot fi atât dramatice, cât și puțin vizibile din exterior. Cu toate acestea, ele sunt întotdeauna un semn necesar de dezvoltare, o condiție necesară pentru creșterea efectului financiar al utilizării imobiliare.

Proprietățile se modifică în timp în timpul dezvoltării pentru a satisface nevoile societății.

Procesele de dezvoltare financiară se realizează sub forma unei creșteri a prețului proprietății ca urmare a modificărilor fizice efectuate. În același timp, creșterea prețului nu este asigurată de nicio modificare fizică, ci doar de cele care corespund cerințelor pieței și nevoilor clienților săi.

Cu cât această potrivire este mai mare, cu atât valoarea obiectului creat este mai mare și eficiența dezvoltării este mai mare.

Productivitatea dezvoltării se va îmbunătăți dacă răspunde nevoilor clienților.

După structura sa, o companie poate fi o preocupare diversificată de investiții și construcții sau o societate holding cu un sistem complex dezvoltat, care constă din mai multe organizații, fiecare dintre ele își are locul într-o anumită ierarhie și are propria sa obiectiv.

Ar trebui subliniat faptul că nu toate organizațiile care participă laprocesul de creare și implementare a unui proiect de investiții și construcție, fac parte din structura (sistemul) unei companii de dezvoltare.

Pot fi companii municipale și private care sunt implicate în anumite faze ale proiectului. Dar cu cât sunt incluși mai mult în acest holding de investiții și construcții și intră sub conducerea generală a unei companii de dezvoltare, cu atât această companie va funcționa mai productivă. În același timp, aceste firme vor îndeplini anumite funcții de management, organizare, motivare, control etc.

Dezvoltarea este un nou tip de activitate comercială asociată cu lucrări de restaurare, inginerie, construcții și alte lucrări. După finalizarea acestor lucrări, are loc o modificare calitativă a proprietății și valoarea proprietății crește.

Diferențe între dezvoltarea rusă și cea străină

Principala diferență este că dezvoltarea vestului se bazează pe schema necesității de a crea un obiect imobiliar, care s-a bazat pe cercetări de marketing. În statul nostru, se dezvoltă un proiect de investiții pentru un anumit teren care este disponibil pentru proiect.

Dezvoltarea imobiliară în Rusia implică faptul că companiile noastre nu pot concura încă cu cele străine, dar această doctrină devine din ce în ce mai populară datorită dezvoltării sistemului de urbanism și europenizării societății moderne. Rolul dezvoltatorilor devine din ce în ce mai tangibil. Ei pot organiza fundamentaleschimbări. Transformările se fac în moduri diferite. Dezvoltatorii sunt oameni de afaceri și specialiști de un profil larg: în domeniul dreptului, al banilor și al construcțiilor. Sunt puțini în Rusia, iar prețul serviciilor lor este destul de mare.

sarcini de dezvoltare

Obiectivul central al dezvoltării și managementului imobiliar este de a maximiza veniturile dintr-o proprietate. Sursa acestui venit este valoarea adăugată care a fost creată în timpul implementării proiectului ca diferență între costul obiectului și costul proiectului.

Aici activitatea dezvoltatorului trebuie să se concentreze pe maximizarea valorii obiectului finalizat și pe minimizarea costurilor.

Obiective principale ale dezvoltării profesionale imobiliare:

1. Organizarea eficientă a procesului de aprobare a proiectului cu agențiile guvernamentale.
2. Organizarea eficientă a muncii cu antreprenorii, precum și atragerea de contractori de încredere cu minimizarea prețurilor și a duratei proiectului prin licitarea contractelor. Unul dintre principalele instrumente pentru îmbunătățirea managementului părții de construcție (implementare) a proiectelor de dezvoltare este implicarea managerilor de proiect profesioniști cu cunoștințe de tehnologii de construcție.
3. Organizarea eficientă a finanțării proiectelor a fondurilor - formarea unui mecanism viabil din punct de vedere economic și bine stabilit de alocare a resurselor financiare, care include o combinație de diferite surse de fonduri și o modificare a raportului dintre acestea pe măsură ce progreseziproiect.

Sursele de fonduri pentru proiectele de dezvoltare sunt: capitaluri proprii, finanțare directă, fonduri împrumutate (inclusiv împrumuturi bancare, fonduri).

Fiecare dintre aceste surse are avantajele și dezavantajele sale. Ca urmare, fondurile proprii ale dezvoltatorului reprezintă, de obicei, cea mai mică parte din fondurile totale alocate proiectului.

Sursa principală de finanțare a proiectului în faza de construcție sunt fondurile împrumutate și fondurile din surse directe de finanțare, în timp ce ponderea acestora din urmă crește pe măsură ce proiectul se încheie. Dezvoltatorul trebuie să poată combina aceste surse pe măsură ce proiectul avansează, evitând dependența inutilă a proiectului de alocarea fondurilor din împrumuturi și minimizând comisionul pentru fondurile atrase.

4. Organizarea eficientă a vânzării (închirierii) a unui obiect, care se realizează cu implicarea firmelor de brokeraj specializate. Creșterea capacității echipelor de vânzări prin utilizarea diferitelor modalități de organizare a vânzărilor include: lucrul prin Internet, utilizarea rețelelor sociale, vânzarea în teren.

Principii

Unul dintre principiile principale ale dezvoltării imobiliare este crearea unei echipe puternice de consultanți care vor lucra în diferite etape ale proiectului - de la lucrările de marketing până la implementarea exploatării șantierelor. Atragerea unor astfel de profesioniști nu este ieftină, dar, după cum arată experiența, este profitabilă.

ActivatFiecare pas în dezvoltarea proiectului ar trebui să evidențieze punctele principale, cu implementarea cu succes a cărora vă puteți aștepta la un rezultat de succes al întregului proiect. Cercetarea de piață ar trebui să răspundă la următoarele întrebări:

• în ce sector de piață există nișe neocupate acum și vor rămâne în viitor;
• care este cel mai posibil nivel de preț pentru vânzarea suprafeței construite;
• care este prognoza de profitabilitate a proiectului;
• ce nivel de concurență într-un anumit sector;
• riscuri probabile și modalități de reducere a acestora.

Cercetarea pieței imobiliare vă permite să găsiți echilibrul existent între cerere și ofertă în diferite sectoare și, prin urmare, să identificați nișe neumplute în care există o lipsă a anumitor zone.

Studiarea prețului de vânzare și a prețului de construcție vă permite să găsiți sectoare în care eficiența proiectului de dezvoltare va fi maximă.

O mare atenție în studiu ar trebui acordată previziunilor acestor caracteristici, întrucât starea de lucruri pe piață este în continuă schimbare. Studiul ar trebui să conțină, de asemenea, un studiu al muncii concurenților, identificându-le punctele forte și punctele slabe.

Vizualizări

Este obișnuit să se facă distincția între două tipuri principale de dezvoltare: dezvoltarea taxei și dezvoltarea speculativă.

Fee-development este un tip de afacere de construcții în care firma dezvoltatoare nu deține obiectul care se construiește, ci se angajează doar în dezvoltare pură, fără funcții de investiții. Acest tip de dezvoltare estecel mai mic risc.

Dezvoltarea tradițională pe piața modernă a construcțiilor din Rusia presupune participarea indispensabilă a fondurilor dezvoltatorilor în aspectele de investiții și construcții.

Ponderea rolului companiei de construcții în proiectele de investiții variază de la 100 la 35-40 la sută.

Dezvoltarea speculativă este mai dificilă decât prima opțiune. Dezvoltatorul construiește imobile comerciale, acționând în calitate de fondator al proiectului. Schema financiară a proiectelor mari de dezvoltare este o combinație complexă a fondurilor proprii ale dezvoltatorului și a investițiilor atrase: împrumuturi bancare și plăți de la viitorii chiriași.

Profiturile mari în dezvoltarea speculativă sunt însoțite de riscuri mari în cazul eșecului proiectului. Dezvoltarea speculativă este cea mai dificilă formă de relații între participanții la procesul investițional pe piața imobiliară, întrucât imobiliare, procesul de construcție, proiectare și operațiuni bancare extrem de dificile sunt amestecate într-un singur proiect.

Cine este un dezvoltator?

Un dezvoltator este o companie care creează un obiect și gestionează acest proces. Totalitatea tuturor lucrarilor efectuate de dezvoltator este un proiect de investitii complex in domeniul imobiliar. În timpul implementării proiectului, dezvoltatorul (aka dezvoltatorul) urmărește să minimizeze riscurile și să crească profitabilitatea. În unele cazuri, el poate acționa doar ca interpret și poate primi o taxă fixă de la client pentru munca sa. Dacă dezvoltatorulacţionează ca iniţiator al proiectului, apoi este obligat să-şi asume toate riscurile.

Un dezvoltator este un profesionist imobiliar care este specializat în crearea de proprietăți noi sau în renovarea proprietăților existente, marketingul și vânzarea cu succes a acestora. Acești angajați lucrează adesea cu parteneri pentru a împărtăși riscurile și volumul de muncă și pot lucra pentru companii mari care fac dezvoltare imobiliară pe scară largă sau care folosesc dezvoltarea imobiliară ca un vehicul de investiții într-un portofoliu divers.

Oamenii pot aborda o carieră de dezvoltator din perspective diferite. Dezvoltatorii pot avea diplome în dezvoltare imobiliară sau provin din funcționarea ca agent imobiliar, antreprenor sau arhitect.

Să lucrezi ca dezvoltator imobiliar este o sarcină foarte dificilă. Dezvoltatorii ar trebui să fie capabili să evalueze o gamă largă de scenarii viitoare și să determine dacă acestea sunt viabile și acceptabile. Poate să se uite la un teren gol și să vadă potențialul din el sau să facă un tur al unei clădiri dărăpănate și să creeze un plan de reamenajare și o vânzare de succes în viitor.

Dezvoltatorii tind să lucreze la scară largă, implicați în construcția de mai multe unități care se pot întinde pe mii de proprietăți.

Experiența în industria imobiliară este esențială, deoarece dezvoltatorul trebuie să cunoască bine piața pentru a înțelege dacă proiectul va avea succes sau nu. De asemenea, dezvoltatorii au nevoie de legături cu autoritățile locale pentru a-i ajuta să se întâlneascăproiecte, de la oamenii din birou care pot oferi îndrumări pentru a ajuta la promovarea proiectului până la asociații de planificare din municipalitate care vor duce aceste proiecte mai departe.

Un dezvoltator bun face, de asemenea, parte dintr-o echipă mai mare. Dezvoltatorul trebuie să lucreze cu arhitecți, antreprenori, peisagisti, politicieni, agenți imobiliari și mulți alți profesioniști pentru a ghida proiectul de la început până la sfârșit. Dezvoltatorii trebuie să selecteze echipe bune, să le organizeze eficient și să le gestioneze pentru a satisface nevoile proiectului și ale membrilor echipei, păstrând în același timp controlul asupra dezvoltării generale.

Mulți dezvoltatori aleg o anumită zonă de specializare, cum ar fi bunuri imobiliare rezidențiale de lux, imobiliare comerciale, imobiliare de gamă medie, locuințe cu venituri mici și așa mai departe.

Dezvoltatorii pot extinde, de asemenea, limitele geografice ale proiectelor lor. De exemplu, o dezvoltare care este legată de piața rezidențială high-end din New York City nu va avea neapărat la fel de succes în Minneapolis.

Etape ale proiectului

Proiectul de dezvoltare a proprietății rezidențiale poate fi împărțit în trei faze:

1. Etapa inițială: În etapa inițială, proiectul este axat pe expertiză, cercetare și autorizații. Aceasta este de obicei partea cea mai inconsecventă în durată. Investiția în această etapă implică cele mai mari și mai variate riscuri, deoarece există mulți factori necunoscuți. Unii dintre pașii principali din această fază includ următoarele proceduri:

• evaluare de mediu;
• examine;
• analiza de piață și studiu de fezabilitate;
• achiziție de teren sau garantarea drepturilor de a cumpăra teren;
• planuri de amplasament, planuri de dezvoltare și planuri de construcție;
• organizarea finanțării construcțiilor;
• îmbunătățiri ale infrastructurii.

2. Etapa de mijloc (etapa de construcție): include construcția și îmbunătățirea clădirilor. Întrucât lucrările de pre-proiect au fost deja finalizate, riscurile proiectului în această etapă sunt reduse semnificativ, dar nu eliminate complet. Unii dintre pașii principali din această fază includ proceduri:

• strângerea finanțării construcțiilor;
• project marketing;
• pre-leasing;
• organizație de gestionare a proprietății (cu excepția cazului în care a fost făcut în timpul pre-dezvoltarii).

3. Etapa finală (funcționare): este prima etapă a ciclului de viață al clădirii. Deși riscurile asociate cu pre-dezvoltarea și construcția pot fi eliminate până la acest punct, starea chiriașilor este încă în pericol. Unele activități din faza finală includ următoarele proceduri:

• căutați un cumpărător dacă nu ați făcut deja;
• marketing permanent și leasing;
• determină strategia de păstrare;
• consolidați gestionarea proprietății;
• atinge stabilizarea.

Și dacă avem de-a face cu imobile comerciale?

Pentru ca investiția să aducăprofitul așteptat, trebuie să vă faceți griji cu privire la plasarea și promovarea corespunzătoare a acestuia pe piață. În prezent, în Rusia, sarcina este complicată de faptul că concurența pe această piață este extrem de mare. Din acest motiv, dezvoltarea imobiliară comercială este mai relevantă ca niciodată.

Dezvoltarea imobiliară comercială are multe beneficii pentru finanțator. Principalele sunt:

• o creștere treptată a prețului spațiului de vânzare cu amănuntul, care le permite să revinde în curând spațiul la un cost mai mare;
• oportunitate de a obține venituri pasive din chirie;
• investiție sigură cu cel mai mic risc.

În orice caz, obiectul în sine are o oarecare valoare, deoarece după cum este necesar, în orice moment, puteți obține fonduri din implementarea lui.

Aplicarea dezvoltării în comerț

Ținând cont de dezvoltarea dezvoltării imobiliare cu amănuntul, putem evidenția principalele sarcini care sunt stabilite pentru investitor în acest caz.

Acestea includ:

• Cercetare de piață de marketing pentru a identifica concurenții și a găsi cele mai bune opțiuni pentru a atrage clienți în complexul de cumpărături și divertisment;
• căutați site-ul optim pentru locația unui centru comercial sau de afaceri, ținând cont de fluxul de persoane;
• dezvoltarea planului propus pentru amplasarea spațiului comercial (diviziunea în zone).

Pentru centrele comerciale, prețul de închiriere depinde nu numai de suprafața incintei, ci și de locația acestuia - acele puncte care sunt situate mai aproape de intrare sau în locurile aglomeratelor uriașe de oameni. voicostă mai mult.

Din când în când poate fi necesar să atrageți investiții suplimentare în construcții.

Proprietate depozit

Depozitul imobiliar este astăzi unul dintre cele mai atractive segmente ale pieței de dezvoltare din Rusia. Piața este încă departe de a fi saturată. Ofertele de obiecte de calitate sunt nesemnificative. Cererea este semnificativă. Rentabilitatea investiției este de aproximativ 15-17%, iar perioada de rambursare este de 4-5 ani. Implementarea proiectelor de dezvoltare imobiliara de depozit este realizata atat de mari dezvoltatori cat si de cei mijlocii.

Concluzie

Astfel, dezvoltarea este un sistem de relații economice, organizatorice, juridice și fizice pe piața imobiliară. Implementarea unui proiect în acest domeniu are posibilitatea de a aplica inovații și de a obține profitabilitate pe baza investiției acestora.