Capcanele unei ipoteci: nuanțele unui credit ipotecar, riscurile, complexitățile încheierii unui acord, sfaturi și recomandări de la avocați

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Împrumuturile ipotecare sunt o parte integrantă a vieții gospodăriilor publice și individuale care au nevoie de pământ, locuințe și condiții de viață îmbunătățite. Conceptul de ipotecă există în lume încă din cele mai vechi timpuri, când însăși personalitatea debitorului, care a fost făcut sclav, era gajat pentru datorii. În secolul al VI-lea î. Hr., gajul persoanei a fost înlocuit cu gajul tuturor bunurilor pe care debitorul le avea, în special, pământ. În timp ce proprietatea debitorului a fost gajată către creditor, pe teritoriul proprietății sale terenului a fost instalat un pilon ipotecar - dovada proprietății gajate. O înregistrare a datoriei a fost înregistrată pe postare.

Fapte istorice despre originea creditelor ipotecare

În timpul domniei Elisabetei Petrovna (acum 250 de ani), nobilimea Rusiei era subvenționată prin împrumuturi ipotecare. În același timp, aceeași moșie a fost reipotecata de mai multe ori fărănumai în băncile nobile, dar și de la cămătari privați. Lipsa controlului feedback-ului debitorului-creditor, amânarea și refinanțarea (reipotecare) ipotecii din secolul al XVIII-lea a dus la o datorie uriașă față de trezoreria statului și la falimentul natural al băncilor.

Impulsul pentru o nouă rundă de dezvoltare a creditului ipotecar a fost reforma abolirii iobăgiei, când milioane de țărani aveau nevoie de un împrumut pentru a cumpăra pământ. Creditul ipotecar a fost emis pe 49 de ani la 6% pe an. Atunci s-a format carta societăților de credit urban, în care erau prescrise regulile pentru un împrumut ipotecar. Reforma proprietății private a pământului a contribuit la răspândirea relațiilor de credit în agricultură în toată Rusia. Împrumuturile garantate cu terenuri la acea vreme se numeau împrumuturi funciare. Obligațiunile ipotecare erau strict înregistrate de un notar, iar împotriva lor erau emise titluri de valoare la bursă, din care 35% până în 1913 erau capital străin. Sistemul creditelor bancare s-a dezvoltat datorită formării noii economii a țării.

După Revoluția din octombrie, în timpul căreia băncile au fost naționalizate și relațiile de credit au fost centralizate, conceptul de ipotecă a fost uitat timp de 70 de ani.

Regenerarea creditelor ipotecare în Rusia a început abia în anii 1990 și a primit sprijin legislativ în 1998. După un val de crize, creditarea ipotecară a suferit o serie de schimbări - înăsprirea condițiilor de creditare, asigurarea ipotecară obligatorie, avansul obligatoriu și un sistem de penalități - capcanele ipotecare.

Ipotecastatistici astăzi

Până în prezent, aproximativ 400 de instituții de credit operează pe piața de creditare ipotecară din Rusia. După ce Banca Centrală a Federației Ruse a stabilit reguli stricte care guvernează activitățile instituțiilor de credit, pe piața creditelor ipotecare au rămas doar creditori de încredere, dovediți și eficienți. Potrivit Băncii Centrale, durata medie a unui împrumut ipotecar este de 15 ani, iar rata medie a dobânzii ipotecare în Rusia este de 9,8% pe an. Procentul de ruși care doresc să cumpere locuințe în următorii 5 ani este de 70%. De fapt, un credit ipotecar este acum disponibil doar pentru 33% din populația activă, spre comparație - înainte de 2000 - doar 5% din populația activă. Cele mai populare bănci în rândul populației pentru obținerea de credite ipotecare sunt Sberbank și VTB, cu care cumpărarea unui apartament pe baza unui credit ipotecar poate deveni și mai dificilă dacă nu știi despre ele.

Caracteristici de furnizare a documentelor pentru o ipotecă

Înainte de a încheia un contract de ipotecă, este recomandat să vă familiarizați nu numai cu rata dobânzii și termenul de plată propus, ci și cu o serie de condiții și posibile neajunsuri din sistemul bancar, așa-numitele capcane ipotecare..

Este important de reținut că, cu cât sunt prezentate documente mai convingătoare despre fiabilitatea debitorului, cu atât relația cu banca va fi mai stabilă. Înainte de a merge la bancă, trebuie să pregătiți documente standard: un pașaport rusesc cu înregistrare la locația băncii, precum și un certificat de venit.

Banca poate fi de acord să emită un împrumut fără certificat de venit, dar înChestionarul de punctare trebuie să indice locul de muncă și cuantumul salariului lunar. Ofițerul de securitate a statului va verifica cu siguranță toate acestea și dacă solicitantul a mințit cu privire la locul de muncă sau la salariu, i se va refuza o ipotecă.

Pe baza declarației de venit, banca calculează termenul creditului ipotecar. Conform regulilor, plata medie a împrumutului nu trebuie să depășească 40% din câștigurile lunare ale împrumutatului, sau durata împrumutului va fi prelungită în conformitate cu această regulă. Și cu cât termenul împrumutului este mai lung, cu atât împrumutatul plătește în exces pentru întreaga perioadă a ipotecii.

Taxe bancare

La înregistrarea unui contract ipotecar, sunt posibile următoarele comisioane suplimentare:

• Pentru executarea contractului, deschiderea unui cont.
• Plata este oferită pentru un evaluator independent de credite ipotecare.
• Asigurare ipotecară obligatorie, precum și sănătatea și viața debitorului, proprietatea garanției.
• Cerințe suplimentare pe care banca le poate propune împrumutatului în caz de neîncredere a dezvoltatorului atunci când solicită o ipotecă într-o clădire nouă. Acest lucru ar putea duce la rate mai mari ale dobânzilor ipotecare.
• Banca poate obliga împrumutatul să aleagă un apartament ipotecat numai printr-un agent imobiliar de încredere, care poate fi partener al băncii (serviciile de agent imobiliar reprezintă de obicei nu mai puțin de 5% din costul locuinței).

Amenzi și penalități

Penalitățile pentru întârzierea plăților ipotecare pot crește semnificativ suma totală a împrumutului, așa că trebuie să aflați înainte de a semna contractul - până la ce dată trebuie să efectuați plata, cumo modalitate mai bună de depunere: numerar, bancomate, plăți electronice. Este util să știți cât durează pentru ca fondurile să fie creditate într-un cont bancar, de exemplu, de la cont la cont 1-3 zile bancare.

Din cauza cozilor la birourile bancare sau la bancomate, pot apărea situații care încetinesc plățile lunare la timp. Este necesar să aflăm exact ce penalități vor fi aplicate în cazul uneia sau două întârzieri și care - în cazurile de neplată sistematică (din cauza disponibilizării sau a bolii) și ce se poate face în avans în acest sens. În cazuri extreme, banca poate să rezilieze unilateral contractul, să vândă garanția și să achite datoria ipotecară și să returneze restul împrumutatului.

Nuanțele și riscurile unui împrumut ipotecar

Înainte de a semna contractul, trebuie să citiți cu atenție și, dacă este posibil, să vă consultați cu un avocat asupra punctelor controversate și de neînțeles. Deci, care sunt mai exact capcanele atunci când solicitați un credit ipotecar pe care trebuie să le rezolvați?

1. Studiați valoarea tuturor taxelor și modul în care acestea sunt plătite.
2. Familiarizați-vă cu lista de sancțiuni, mărimea acestora și motivele imputarii lor. Contractul nu trebuie să conțină o penalizare pentru rambursarea anticipată a creditului ipotecar.
3. Studiați programul de plată: sumele contribuțiilor și termenele scadente.
4. Este important să citiți lista situațiilor care implică o creștere a dobânzii la un credit ipotecar. Discutați cu managerul băncii orice limbaj neclar, cum ar fi „creșterea ratei dobânzii ca urmare a unei modificări a condițiilor pieței”.
5. Aflați câtă asigurare este necesară și dacă este posibil fărădescurcă-te cu el. Banca nu are dreptul de a forța să asigure un împrumut sau viața unui debitor cu o ipotecă, dar are dreptul de a majora rata dobânzii în cazul refuzului asigurării cu 1-1,5%.

Contractul de ipotecă este semnat de ambele părți egale, astfel încât împrumutatul are dreptul de a nu fi de acord necondiționat cu termenii băncii, asumându-și capcanele ipotecii și riscurile. În cazul unor dispute, este necesară rezolvarea acestora înainte de semnarea contractului. Clientul poate solicita ca în contract să fie inclusă o clauză privind dreptul de refinanțare a ipotecii, ceea ce va facilita foarte mult eventualele circumstanțe de forță majoră în viitor.

Sutilități ale încheierii unui contract de ipotecă

Când studiați capcanele unui credit ipotecar, este important să aveți în vedere unele dintre nuanțe ale relațiilor de credit și ipotecare cu banca. De exemplu, pe toată durata contractului, proprietatea este deținută de împrumutat, dar acesta nu poate dispune integral de ea până la încheierea contractului. De asemenea, împrumutatul nu poate:

• Închiriați proprietatea ipotecata pentru închiriere fără aprobarea prealabilă a băncii. De obicei, instituțiile de credit sunt reticente în a permite astfel de tranzacții cu bunuri imobiliare drept garanție, deoarece starea obiectului se poate deteriora, ceea ce va duce la o scădere a prețului său de piață dacă este necesar să-l vândă. Cu toate acestea, împrumutătorul nu are dreptul de a împiedica închirierea garanției pentru o perioadă care nu depășește un an.
• Efectuați lucrări de renovare, inclusiv reamenajarea ilegală a apartamentului. Pentru a efectua reparațiile și modificările de construcție necesareva trebui să pregătiți un proiect, apoi să obțineți permisiunea de la inspectoratul pentru locuințe și apoi să anunțați creditorul.
• Pe întreaga durată a contractului de ipotecă, este interzisă prin lege reînregistrarea proprietății ipotecate în spații nerezidențiale.
• Este imposibil să faci tranzacții de schimb sau donație cu bunuri imobiliare garantate, precum și să vinzi fără permisiunea creditorului. Vânzarea va fi posibilă numai dacă împrumutatul este îndatorat către banca creditoare, iar veniturile din vânzare vor fi folosite pentru achitarea datoriei și închiderea obligațiilor față de bancă.

Capcanele ipotecilor în Sberbank

Sberbank are un contract standard de împrumut ipotecar, eșantionul acestuia poate fi găsit pe site-ul web pentru examinare preliminară.

Principalele capcane la încheierea unui contract ipotecar cu Sberbank sunt costurile suplimentare pentru un evaluator de garanții, pentru închirierea unei celule bancare, pentru serviciile unui agent imobiliar sau unui avocat, plata unei asigurări și, bineînțeles, plata unei taxă de stat.

Condițiile contractului de ipotecă prevăd posibilitatea de auto-selectare de către împrumutatul evaluatorului, dar acesta trebuie să îndeplinească cerințele Sberbank. Prin urmare, nu merită să vă asumați riscuri și să evaluați în prealabil proprietatea colaterală, Sberbank poate refuza documentele de evaluare furnizate, explicând refuzul ca nerespectare a regulilor de proces stabilite, iar banii vor fi irositi.

Penalități pentru întârzieri în Sberbank

Cea mai neplăcută parte a capcanelor unui credit ipotecar în Sberbank pentru discuție sunt penalitățile și amenzile. Dar este important să înțelegeți următoarele puncte ale contractului.

Articol privind taxele de întârziere. Cuantumul penalității depinde direct de rata de refinanțare a Băncii Centrale la data amenzii. Acest lucru poate crește semnificativ cuantumul amenzii curente. Prin urmare, este util să cunoașteți în prealabil condițiile posibilelor penalități pentru întârzierea plăților.

Condiții pentru rezilierea contractului de ipotecă. Sberbank are dreptul de a anula contractul în unele situații ilegale, de exemplu, în caz de întârzieri sistematice, atunci când garanția este utilizată în alte scopuri, în cazurile în care banca creditoare refuză să verifice starea proprietății și, de asemenea, la reziliere. contractul poliței de asigurare.

Pe durata contractului de împrumut ipotecar, împrumutatul nu are dreptul de a vinde locuințe ipotecate, de a înregistra alte persoane în ea, de a o închiria, de a o reamenaja fără aprobarea creditorului.

Ipoteca în „VTB”: capcane

Din capcanele mari la încheierea unui contract, ar trebui să fiți atenți la următoarele.

VTB Bank vă recomandă insistent să încheiați o poliță de asigurare pentru proprietate (titlu), sănătate, viață numai cu partenerul dumneavoastră VTB Insurance. Dacă refuzați asigurarea, rata creditului ipotecar va crește cu siguranță cu 1%.

Suma minimă a unui credit ipotecar este de la 2 milioane de ruble. O sumă mai mică implică restricții privind avansul sau costuri suplimentare atunci când solicitați un împrumut. Nu este profitabil pentru bancă să acorde împrumuturi mici pe perioade lungi.

Cândîn caz de întârzieri, banca nu ia inițiativa de a restructura datoria sau de a aranja o vacanță de credit. Este mai profitabil pentru bancă să păstreze termenii acordului anterior și să returneze banii împrumutați la timp. Pentru a rezolva problemele legate de întârzierea plăților, împrumutatul însuși depune o cerere la bancă.

Bank „VTB” este o organizație de creditare de încredere și eficientă și, prin urmare, necesită o îndeplinire clară a obligațiilor din contract. Prin urmare, în cazul în care aveți îndoieli cu privire la puterea financiară a bugetului dvs., este mai bine să amânați pentru o perioadă decizia de a contracta un credit ipotecar.

Sfaturi și sfaturi de la avocați

Avocații practicieni recomandă evitarea capcanelor ipotecare înainte de a încheia un contract de împrumut.

• Calculați plățile ipotecare în așa fel încât acestea să nu depășească 30% din venitul familiei.
• Scrieți un credit ipotecar numai în moneda în care se încadrează venitul lunar. Chiar dacă are sens să economisiți bani, nu este nevoie să vă asumați riscuri. Un credit ipotecar este unul pe termen lung, iar atunci când cursul de schimb fluctuează, va trebui să plătiți de mai multe ori în plus pentru schimbul de ruble pentru moneda contractului.
• Pentru un credit ipotecar, alegeți un creditor doar de la bănci mari cu mulți ani de experiență și o bună reputație, care oferă cele mai favorabile condiții.
• Nu vă grăbiți să alegeți un program de credit ipotecar. Este necesar să găsiți cu atenție cel mai potrivit, cu posibile condiții favorabile, preferențiale.
• Nu este nevoie să contractați imediat un credit ipotecar pentru un spațiu de locuit mare. Este recomandat să vă îmbunătățiți treptat condițiile de viață. De exemplu, după odnushki, nu ar trebui să vizați apartamente cu trei sau patru camere.apartamente. Mai întâi, cumpărați un apartament cu două camere și, după ce ați plătit întreaga sumă, vă puteți gândi deja la un apartament cu trei camere mai confortabil.
• Studiați cu atenție contractul, acordând atenție comisiilor și cheltuielilor suplimentare atunci când solicitați un credit ipotecar. Acestea sunt capcanele contractului ipotecar.
• Cu cât durata creditului ipotecar este mai lung, cu atât rata este mai mare. Este recomandabil să contractați un credit ipotecar pentru o perioadă mai scurtă. La urma urmei, cu cât termenul ipotecar este mai lung, cu atât este mai mare plata în plus.
• Alege o rată fixă, preferând-o uneia flotantă, care, de fapt, este mai profitabilă, dar nu în condiții de volatilitate ridicată a pieței, ceea ce poate trage pe împrumutat la datorii uriașe. O rată fixă nu vă permite să economisiți, dar nici să pierdeți.
• Contactați numai evaluatori independenți atunci când alegeți un obiect ipotecar, deoarece agenții imobiliari înfrumusețează întotdeauna starea proprietății pentru a vinde mai profitabil.
• Este recomandabil să creați o rezervă financiară în avans înainte de a semna contractul. Acesta este așa-numitul airbag financiar, constând în 3 plăți lunare ipotecare pentru a vă simți încrezător pe toată perioada contractului.

Ipoteca de revânzare

Ipoteca pe piața secundară este mai ușor de aranjat datorită faptului că casa a fost pusă în funcțiune și nu există riscuri de construcție.

La cumpărarea unei proprietăți secundare într-un credit ipotecar, trebuie verificate capcanele: cine este proprietarul și cine este înregistrat în locuința selectată. Poate apărea o situație când unul dintre proprietarii unor părți din spațiul de locuit nu o facesunt de acord să vândă.

În continuare, este imperativ să verificați dacă toate reamenajările existente în apartament sunt legale, dacă există datorii la facturi și să vă asigurați că apartamentul nu este deja gaj la o altă instituție de credit.

Verificați starea comunicațiilor, dacă au fost efectuate reparații și la ce nivel, asigurați-vă că ferestrele, tavanele și alte elemente ale locuinței sunt în stare bună.

Refinanțare ipotecar

Refinanțarea este refinanțarea unui credit ipotecar existent la o altă bancă. O astfel de procedură de refinanțare a unui credit ipotecar cu capcane are sens dacă trebuie să plătiți un credit ipotecar cu un termen mai mare de doi ani.

Vă rugăm să rețineți că în perioada de transfer al garanțiilor de la bancă la bancă, rata dobânzii va fi puțin mai mare, deoarece noua bancă va lipsi temporar garanția, iar acesta este un risc mare.

La refinanțare, vor exista costuri obligatorii pentru evaluarea garanțiilor, notarului etc.