Cum se determină valoarea cadastrală a unui teren: formulă și procedură de calcul

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Înțelegerea valorii cadastrale a unui teren nu este atât de dificilă. Acesta este prețul care este fixat în Cadastrul Imobiliar de Stat (GKN). Costul este stabilit pe baza informațiilor primite ca urmare a activităților relevante. Valoarea cadastrală depinde în principal de caracteristicile individuale ale terenului, în special de locația, suprafața, scopul, categoria acestuia, precum și de prețul pieței. Aflați mai multe despre cum este determinată valoarea cadastrală a unui teren din articol.

De ce se face o evaluare cadastrală

Procedura include o serie de activități care vizează determinarea prețului adecvat. Necesitatea acestuia se explică prin următoarele motive:

• Calcul corect al taxei fiscale pentru teren.
• Servește ca punct de referință pentru tranzacțiile cu obiecte imobiliare (cu definirea corectă a maximuluiaproape de prețul pieței).
• Confirmă dreptul de proprietate asupra unei porțiuni de teren. Astfel, este posibilă nu numai posesia și utilizarea, ci și dispozițiile terenurilor. De exemplu, poate fi vândut, ipotecat sau moștenit.
• Vă permite să evitați conflictele și, în consecință, litigiile.

Cadrul legislativ

Recensământul și cadastrul în materie de imobile se ocupă de specialiștii Rosreestr. Principalele acte normative legate de tema luată în considerare sunt:

• Legea „Cu privire la activitățile cadastrale” nr. 221-FZ.
• Lege „Cu privire la stat. înregistrarea bunurilor imobile” Nr. 218-FZ.
• Legea „Cu privire la activitățile de evaluare în Rusia” nr. 135-FZ.
• Decretul Guvernului „Cu privire la regulile de efectuare a evaluării cadastrale” nr. 316.
• Legea „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat” nr. 237-FZ.

Valoarea de răscumpărare și valoarea cadastrală: diferențe

După ce ați aflat care este valoarea cadastrală a unui teren, acum trebuie să înțelegeți conceptul de preț de răscumpărare. În acest caz, vorbim despre un parametru care este determinat special pentru procesul de transfer al dreptului de proprietate asupra unei zone închiriate. În termeni mai simpli, răscumpărarea înseamnă prețul la care a fost cumpărată o proprietate care a aparținut anterior unei alte persoane.

Asemenea proprietăți imobiliare pot aparține nu numai persoanelor fizice, ci și statului, precum și municipalității. Este adesea denumită „valoarea unei bucăți de teren la valoarea cadastrală”. Acest lucru se explică prin faptul că valoarea este calculată pe baza valorii cadastrale.

În același timp, aceste concepte nu trebuie confundate, deoarece prețul de cumpărare este static, adică neschimbat, în ciuda prețurilor imobiliare în schimbare. Totuși, stabilirea valorii cadastrale a unui teren este revizuită o singură dată în intervalul de timp de la 3 la 5 ani de la inventariere. În plus, inițiatorul reevaluării poate fi și proprietarul terenului.

Cel mai ieftin lucru este să cumperi un teren care este în proprietate de 25 de ani, iar în cazul construcției de structuri de capital pe acesta. Atunci va trebui plătit doar 20% din prețul cadastrului pentru terenul municipal și doar 25% pentru terenul de stat.

Registrul de cadastru

Se înțelege ca parte a Comitetului Proprietății de Stat, care stochează informații despre preț conform cadastrului terenurilor, obținute în urma activităților de evaluare. După realizarea acestora, terenul este reevaluat (aceasta se poate realiza și la inițiativa proprietarului). Informații mai exacte sunt indicate și în registru, unde fiecare teren are propriul său număr cadastral unic. Aceasta include și prețurile în schimbare oferite de piață în acest moment, care sunt stabilite după inventar.

Determinarea prețului terenului municipal

Estimarea poate fi comandată de autoritățile locale (districte, orașe, orașe). Cum se determină valoarea cadastrală a unui teren pentru o municipalitate? Notaefectuate pe baza prețurilor disponibile pe piață. În același timp, sunt luate în considerare datele privind atribuirea terenurilor.

Terenul aflat în proprietatea primăriei poate fi folosit în scopul construirii unei case particulare, precum și horticultură și horticultură, pentru garaje sau pentru construirea unui bloc de locuințe. Totodată, sunt luate în considerare standardele stabilite de Codul funciar, Codul de urbanism și cuprinse în alte acte juridice.

Valoarea cadastrală publică a unei proprietăți la o adresă deținută de o municipalitate este estimată după cum urmează:

1. Etapa pregătitoare. Constă în colectarea și prelucrarea informațiilor necesare, și anume, informații de reglementare și date privind tendințele pieței în viitorul apropiat. În plus, sunt colectate date despre așezarea, starea ecologică, informațiile climatice sunt clarificate și se realizează clasificarea terenurilor.
2. Zonificarea teritoriului. În limitele sale, este alocată o zonă rezidențială (pentru construirea de clădiri private și cu mai multe apartamente); producție (pentru a găzdui clădiri industriale, depozite și alte instalații similare); public și de afaceri (cu unități de sănătate, servicii pentru consumatori, instituții științifice, culturale și alte instituții); infrastructură de transport și inginerie (pentru obiecte și comunicații de transport și comunicații); agricole (cu grădini, pășuni, grădini de bucătărie și clădiri); recreațional (pentru recreere, parcuri forestiere, plaje).
3. Se utilizează formula de calcul a valorii cadastrale a unui teren. Terenurile nedezvoltate se evaluează prin analiza statică a prețului,pe care le oferă piaţa, precum şi costurile de dezvoltare a zonelor corespunzătoare. Costul pe unitate de suprafață a unei parcele de teren care este ocupată de structuri este calculat folosind metoda costului de înlocuire a infrastructurii.
4. Zonificare în funcție de valoarea cadastrală.
5. Etapa finală. În această etapă se efectuează prelucrarea finală a informațiilor obținute în urma evaluării cadastrale, precum și introducerea acestora în Rosreestr.

După finalizarea procedurii se determină valoarea cadastrală a terenului din zona de evaluare. Este egală cu valoarea de piață a unei unități de suprafață a unui lot situat într-un teritoriu cu aceleași caracteristici.

Determinarea prețului terenurilor publice

O caracteristică a procesului de determinare a valorii cadastrale a unui teren este, în acest caz, utilizarea diferiților coeficienți (atât în scădere, cât și în creștere). Acestea depind de:

• Locațiile alocațiilor.
• Prețul său de piață.
• Nivelul de dezvoltare al sistemelor de comunicații.
• Accesibilitatea la transport.
• Nivelul de adecvare pentru utilizarea prevăzută.
• Prezența structurilor rezidențiale sau nerezidenţiale.

Deoarece valoarea de piață în diferite teritorii, chiar și cu aceleași caracteristici, este diferită, și prețul cadastral este diferit. Cu toate acestea, diferența poate fi semnificativă.

Determinarea prețului terenului în așezări

În general, prețul se stabilește în același mod ca și cadastralulvaloarea terenului, dacă acesta aparține municipiului. Dar există o serie de caracteristici care sunt inerente așezărilor.

Deci, sunt foarte atenți la clarificarea limitelor parcelelor, precum și la împărțirea teritoriului în zone în funcție de scopul lor. Obiectivele evaluării sunt:

• Formarea bazei impozabile a terenurilor aparținând așezării.
• Elaborarea unei scheme de zonare actualizate în funcție de teritoriu și de indicatori economici.
• Aprobare pentru închiriere.
• Setarea prețului la care proprietatea este vândută sau închiriată pe termen lung.
• Compilarea unei sume mai precise de despăgubire pentru persoanele cărora le este confiscat terenul pentru nevoi municipale.
• O determinare obiectivă a celor mai promițătoare zone de dezvoltare pentru diverse dezvoltări.

Determinarea prețului unei zone suburbane

Pentru a obține date obiective, în acest caz, trebuie luate în considerare următoarele caracteristici:

• Localizarea terenului pe plan cadastral (într-o zonă îndepărtată se estimează mai ieftină decât aceeași, dar situată în apropierea orașului cu infrastructura corespunzătoare).
• Pătrat.
• Comunicații (electricitate, gaz, instalații sanitare, canalizare).
• Categoria lotului.
• Starea ecologică a teritoriului.
• Dacă prețul de piață este cunoscut, atunci prețul cadastral este stabilit la aceeași sumă.

Determinarea prețului unei parcele cupădure

Particularitatea modului în care se calculează valoarea cadastrală a unui teren cu păduri este că în fiecare caz prețul este determinat pentru o anumită zonă:

• În regiunile rusești.
• În zona leshoz.
• În teritoriile forestiere care sunt ocupate de păduri.

Costul suprafețelor situate în zona forestieră se calculează luând în considerare valorificarea sumei corespunzătoare a veniturilor din chirie pe an plătită pentru folosirea suprafețelor pentru activitate economică. Calculul ține cont de parametrii de recoltare a lemnului.

Calcul și aprobare

Pentru a calcula corect prețul în funcție de inventar, ar trebui să țineți cont de diferiți parametri. Ce afectează valoarea cadastrală a terenului? Cei mai semnificativi dintre ei sunt factorii de corecție. Utilizarea lor anulează factorii care influențează formarea prețurilor. De exemplu, dacă pe amplasament există structuri care sunt considerate dărăpănate, sau teritoriul este supus inundațiilor din cauza inundațiilor, atunci se folosește un coeficient care reduce valoarea cadastrală. Există situații când, dimpotrivă, se aplică un factor de multiplicare.

Contează și indicatorul specific al prețului cadastrului. Dimensiunea specifică este calculată pe baza unei suprafețe egale cu un metru pătrat. Acest indicator este stabilit în fiecare trimestru. Valoarea cadastrală a proprietății la adresa locației se determină astfel:

1. Factorii care afectează costul sunt recunoscuți.
2. Standardul este luatsite-ul care se potrivește cel mai bine proprietăților.
3. Se creează un subgrup de parcele de referință cu caracteristici similare.
4. Datele sunt colectate pentru fiecare subgrup și apoi analizate.
5. Apoi, datele statistice sunt modelate și sunt determinați factorii care afectează valoarea de piață.
6. Calculați costul unitar.

Pe baza datelor obținute se poate calcula prețul în funcție de cadastrul tuturor terenurilor. Se dovedește că mărimea prețului conform cadastrului este influențată de indicatori precum suprafața, clasificarea terenului după scop și prețul de piață al obiectului.

În cel mult douăzeci de zile lucrătoare de la completarea raportului, clientul acceptă un act privind aprobarea prețului conform cadastrului. Acest document devine valabil din momentul promulgarii in mod oficial. Este acceptat de o agenție de stat, municipalitate sau autorități executive.

Formulă pentru calcul

Calculul se face prin aplicarea următoarei formule:

Zona lot(funcție liniară + funcție format tranzacție)Raport.

Funcția liniară are parametri excepționali ai vieții decontării și a gradului de locuit al acesteia, iar funcția de format de tranzacție presupune o componentă locală. Astfel, pentru a calcula costul în funcție de cadastru, trebuie să cunoașteți anumiți parametri ai terenului, precum și să aveți cunoștințe speciale.

Această sumă este calculată de evaluatori care utilizează metode de evaluare de stat pentru calcularea valorii unui teren,format și aprobat de Ministerul Dezvoltării Economice al Federației Ruse.

Modificarea valorii cadastrale

Pe lângă modul în care se determină valoarea cadastrală a terenurilor multifuncționale, este necesar să se țină cont de frecvența reevaluării. Această procedură se efectuează o dată la intervalul de la trei până la cinci ani. Noua valoare este stabilită pe baza rezultatelor auditului. Poate scădea sau crește. De regulă, ultima opțiune apare cel mai des.

Mulți proprietari de terenuri se confruntă cu o situație în care valoarea cadastrală crește. Din această cauză, trebuie să plătiți mai multe taxe. Astfel, o creștere bruscă a avut loc la sfârșitul anului 2016, când prețurile corespunzătoare au crescut de multe ori.

Dar asta nu înseamnă că a devenit mai profitabil să vinzi terenuri. Calitatea sa a rămas la același nivel și multe site-uri până la acest moment erau departe de a fi în cea mai bună stare. Prin urmare, nu toți oamenii sunt pregătiți să cumpere pământ pentru a plăti taxe uriașe. În plus, această reevaluare a fost efectuată în lipsă. Datele de amplasament au fost introduse în planul tehnic pentru înregistrarea cadastrală în așa fel încât, ca urmare, terenurile de aceeași suprafață, dar semnificativ diferite în parametri diferiți, au început să coste la fel.

La jumătatea anului 2016 a fost introdus un moratoriu, potrivit căruia prețul de cadastru a fost înghețat timp de trei ani. În această perioadă, costul care era relevant de la începutul anului, dar nu mai devreme de 2014, a fost în vigoare.

Aproximativ în aceeași perioadă, legea „Cu privire la cadastralul de statevaluare” Nr.237-FZ, în care nu se menționa nimic despre moratoriu. În acest sens, experții nu au putut cădea de acord cu privire la aplicarea sau nu a „înghețarii”. Drept urmare, instanțele au fost nevoite să ia în considerare o mulțime de dispute cu privire la această problemă.

Determinare de către TIN

Cunoscând doar numărul TIN (numărul de identificare a contribuabilului), este imposibil să se obțină informațiile necesare despre valoarea terenului deținut de un anumit cetățean. Aceste servicii pot fi oferite de site-uri cu o reputație dubioasă. Cu toate acestea, nu ar trebui să aveți încredere în ei, deoarece astfel de resurse sunt frauduloase.

Concluzie

Prețul unui teren conform cadastrului este o valoare estimativă, care se obține ca urmare a evaluării unui imobil de către stat și este consacrată în Cadastrul Imobiliar de Stat. Metoda existentă, care arată modul în care se calculează valoarea cadastrală a unui teren, include luarea în considerare a principalelor caracteristici. Această valoare este egală cu prețul pieței la momentul evaluării. Prețul conform cadastrului diferitelor categorii de teren se stabilește ținând cont de caracteristicile relevante. Valoarea este revizuită cel puțin o dată la cinci ani, dar nu mai mult de o dată la trei ani.

Din anul 2016 a intrat în vigoare legea „Cu privire la evaluarea cadastrală de stat”. Toate sarcinile de evaluare sunt atribuite structurilor de stat.