Caracteristici ale cifrei de afaceri a terenurilor agricole: reglementare legală, principii, restricții

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Problema legată de proprietatea asupra pământului - ieri, azi și mâine - este discutabilă. Acest lucru se reflectă atât în relațiile economice emergente ale proprietății, cât și în reglementarea juridică a acesteia. Într-o oarecare măsură, situația, care poate fi caracterizată prin elaborarea insuficientă a raporturilor de proprietate pentru terenurile din punct de vedere legislativ, rămâne. În același timp, stabilitatea socială nu numai socială, ci și economică depinde de reglementarea utilizării terenurilor și a relațiilor de proprietate a terenurilor. Așadar, problemele proprietății terenurilor sunt și astăzi actuale. În articolul nostru vom vorbi despre principiile și caracteristicile cifrei de afaceri a terenurilor agricole. În plus, luați în considerare reglementările legale și restricțiile care există în prezent.

Dispoziții generale

De remarcat faptul că caracteristicile cifrei de afaceri a terenurilor agricole de-a lungul timpului au suferit modificări semnificative. De aceea este indicat să atingem aspectul istoric. Astfel de site-uri formează o categorie independentă pe teritoriul Federației Ruse. Rolul său prioritar se datorează importanței terenurilor din punct de vedere socio-economic.

Transformările care au început în procesul reformelor agrare și funciare și au afectat în primul rând relațiile agricole, au o influență practic decisivă până în prezent asupra regimului juridic din acest domeniu. În primul rând, acest lucru este confirmat de demonopolizarea statului. proprietatea și stabilirea unei varietăți de forme de proprietate asupra terenurilor, apariția unor noi subiecte de afaceri agricole, o procedură individuală de privatizare a terenurilor agricole, reglementarea juridică specială a circulației terenurilor agricole, care este în afara domeniului de aplicare al noului Legea Federației Ruse din 25 octombrie 2001

Trebuie avut în vedere faptul că parcelele agricole sunt, printre altele, obiectul cercetării, obiectul diferitelor tipuri de raporturi juridice. Deci, separat se poate lua în considerare reglementarea legală a cifrei de afaceri a terenurilor agricole, procedura și condițiile de utilizare a acestor parcele, protecția terenului, reglementarea legală a gospodăririi de către statul reprezentat de anumite structuri ale acestuia.

Funcții de reglementare

Să facem o analiză istorică a legislației privind circulația terenurilor în sectorul agricol. În continuare, vom analiza caracteristicile actuale ale reglementării legale a cifrei de afaceri a terenurilor agricole. Pe teritoriul Federației Ruse, terenurile au fost scoase din circulație pentru o perioadă destul de lungă de timp. Deci, statul nu a permis nicio tranzacție cu semnificație juridică civilă cu ea. Au existat doar metode și forme de repartizare administrativ-comandă și, în consecință, de redistribuire a parcelelor, asigurându-le spre folosință. Cu toate acestea, reorganizarea sistemelor juridice și politice din Rusia a necesitat implementarea reformei funciare. Ca urmare, a fost lichidat statul exclusiv. proprietatea asupra terenului, a recunoscut posibilitatea de a cumpăra terenuri ca suprafețe private.

Totuși, până astăzi, modul în care este reglementată cifra de afaceri a terenurilor agricole lasă de dorit. Este important de subliniat că legislația în acest domeniu este contradictorie și fragmentară. Astfel, sarcina principală în această parte este de a determina în continuare caracteristicile cifrei de afaceri a terenurilor agricole, precum și includerea acestora în legile legate de teren. Lipsa specificului în reglementarea cifrei de afaceri a parcelelor poate fi discutată, chiar dacă numai pentru motivul că doar articole separate sunt dedicate problemelor de închiriere și cumpărare și vânzare de terenuri în legislația în vigoare pe teritoriul Federației Ruse. Trebuie adăugat că vorbim despre Codul Funciar al Federației Ruse și Legea Federală a Federației Ruse „Cu privire la circulația terenurilor agricole”. In tariCu toate acestea, cu o cifră de afaceri a terenurilor suficient de dezvoltată, acte normative întregi sunt consacrate unui singur arendare agricol. De exemplu, în sistemul juridic al Franței există multe legi speciale care reglementează închirierea terenurilor agricole.

Reforma

Pentru a înțelege pe deplin subiectul legat de particularitățile circulației terenurilor agricole, este recomandabil să analizăm reforma agrară din Rusia, care a început în jurul secolelor XX - XXI. direct de la adoptarea Codului funciar al Federației Ruse. Este de remarcat faptul că și-a asumat o reformă adecvată a întregului ansamblu de acte juridice în vigoare la acea vreme care reglementau relațiile funciare. O astfel de abordare detaliată este asociată în primul rând cu perioada de tranziție în economie și, în consecință, cu dezvoltarea instituției proprietății private. Al doilea factor este o cantitate semnificativă de contradicții în reglementările trecute și noua Lege a Federației Ruse „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole”. Una dintre cele mai controversate probleme legate de reforma legislației funciare este adoptarea unei legi care stabilește statutul terenurilor agricole. tip, deoarece această categorie de teren acționează în mod tradițional ca una dintre cele mai valoroase. Abia după o lungă dezbatere a fost adoptată Legea federală nr. 101 „Cu privire la circulația terenurilor agricole”.

Codul funciar și legea federală

LC în vigoare pe teritoriul Federației Ruse oferă doar unclasificarea şi definirea parcelelor de tip agricol. Stabilește reguli generale de utilizare a acestor terenuri. În modul cel mai detaliat, caracteristicile cifrei de afaceri a terenurilor agricole sunt reglementate de Actul legislativ federal discutat mai sus. De menționat că a intrat în vigoare la 27 ianuarie 2003, adică la șase luni de la publicarea sa oficială, care datează din 27 iulie 2002

FZ reglementează relațiile care sunt asociate cu proprietatea, înstrăinarea, folosirea terenurilor agricole. În plus, stabilește regulile actuale, precum și restricții privind circulația terenurilor agricole. Legea stabilește cota-parte din dreptul de proprietate de tip general asupra terenurilor agricole, adică reglementează tranzacțiile, al căror rezultat este apariția sau încetarea drepturilor asupra terenurilor. Legea federală definește condițiile asociate cu furnizarea de terenuri în scopuri agricole, care sunt situate în municipalitate sau în stat. proprietate, precum și cu retragerea lor în această proprietate.

De avut în vedere că există unele restricții privind circulația terenurilor agricole. Astfel, Legea nu se aplică terenurilor puse la dispoziție din terenuri agricole persoanelor fizice pentru construcția de garaje sau locuințe individuale, grădinărit, dezvoltarea daciei personale și agricultura subsidiară, grădinărit și creșterea animalelor, precum și terenurilor ocupate de clădiri, clădiri și diferite structuri.. Cifra de afaceri a terenurilor denumitereglementate de Codul funciar în vigoare în țară.

Probleme de actualitate ale reglementărilor legale

În conformitate cu normele Legii nr. 101 „Cu privire la circulația terenurilor agricole”, subiecții Federației Ruse pun în aplicare reglementările legale în conformitate cu următoarele aspecte:

• Identificarea momentului de declanșare a privatizării terenurilor agricole (clauza 4, articolul 1).
• Stabilirea cazurilor de furnizare gratuită către persoane fizice în proprietate comună a terenurilor agricole, aflate în folosință perpetuă (permanentă) a structurilor agricole. Formarea unei liste a întreprinzătorilor individuali care au dreptul să primească anumite cote din teritoriu, adică reglementarea cifrei de afaceri a cotelor de teren agricol (clauza 4 a articolului 10).
• Procedura de determinare a mărimii cotei de teren (clauza 4, articolul 10).
• Determinarea dimensiunii minime a parcelelor din toate suprafețele de tip agricol, care sunt considerate nou formate. Este oportun să se includă aici acțiunile alocate ca acțiuni în dreptul de proprietate comună (clauza 1, articolul 4).
• Identificarea limitelor dimensiunii minime a terenurilor destinate agriculturii irigate artificial. teren, precum și alte teritorii drenate (clauza 1, articolul 4).
• Determinarea suprafeței maxime de teren situat într-un singur municipiu. Este demn de remarcat faptul că acestea pot fi proprietatea unei persoane juridice sau a unei persoane fizice. Cu toate acestea, suma totală nu poate fi mai mică de 10% din suprafața totală a terenului care se află într-un district municipal la momentul primirii sau furnizării.teren (clauza 2, articolul 4).
• Stabilirea unei perioade mai puțin semnificative pentru închirierea unui teren agricol (clauza 3, articolul 9).

Comentarii

Conținutul competențelor subiecților prevăzute în Legea federală (articolul 8) „Cu privire la cifra de afaceri a terenurilor agricole” implică concluzia că reglementarea legală a transferului de terenuri agricole. tipul de proprietate comună partajată, așa cum ar fi, mutat la nivel de regiuni. Evident, după adoptarea Legii federale, entitățile constitutive ale Federației Ruse au fost de fapt împuternicite să decidă cui și în ce circumstanțe să furnizeze terenuri agricole, când anume să înceapă privatizarea terenurilor pe propriul teritoriu. De menționat că competențele acordate presupun punerea în aplicare integrală a prevederilor Legii federale „Cu privire la circulația terenurilor agricole” pe teritoriul subiecților independenți ai țării. În același timp, se ține cont în mod obligatoriu de condițiile socio-economice și natural-climatice ale subiecților, precum și de tradițiile societății locale.

Conceptul cifrei de afaceri a terenurilor agricole din Federația Rusă

Cifra de afaceri a parcelelor agricole. tip - nimic mai mult decât un set de tranzacții, al căror rezultat este apariția sau încetarea drepturilor asupra terenurilor, precum și asupra părților sale în dreptul de proprietate comună. De precizat că conceptul de cifră de afaceri în speță presupune transferul de drepturi asupra terenurilor agricole. tip sau în acțiuni separate în dreptul de proprietate comună, care se numesccote de teren, de la subiect la alt subiect. Motivele pentru aceasta pot fi următoarele: un contract de vânzare, schimb, donație, închiriere, închiriere, întreținere cu o durată de viață dependentă; în ordinea moștenirii, renunțarea la drepturi de teren pe bază voluntară, trecerea la carte. capital. Trebuie avut în vedere că astăzi există și alte modalități stabilite de legislația funciară. Cifra de afaceri a terenurilor agricole. tipul poate fi considerat și ca furnizarea (în special, privatizarea) de terenuri agricole persoanelor juridice și persoanelor fizice de către structurile locale de autoguvernare, precum și autoritățile de stat.

Obiective ale reglementării legale

Dintre obiectivele actuale ale reglementării legale a cifrei de afaceri a terenurilor agricole, este important de menționat următoarele:

• Asigurarea utilizării raționale a parcelelor agricole conform destinației lor.
• Protecția terenurilor agricole.
• Conservarea și îmbunătățirea calității teritoriilor.

Principii și caracteristici ale cifrei de afaceri a terenurilor agricole

FZ, care a fost menționat în mod repetat mai sus, a consacrat 5 principii pentru reglementarea cifrei de afaceri a terenurilor agricole. Este important de menționat că acestea au apărut în procesul de examinare a unuia dintre proiectele de lege în Duma de Stat a Federației Ruse în urma rezultatelor activităților grupului de lucru tripartit implicat în elaborarea articolelor „Cu privire la circulația terenurilor.scopuri agricole”. Este recomandabil să adăugați că nu au existat principii în acest proiect.

Așadar, primul principiu al cifrei de afaceri a terenurilor agricole prevede păstrarea utilizării vizate a terenului. Acesta este un fel de interpretare a regulii la nivel de industrie pentru legislația funciară. De remarcat că prevederea este consacrată în articolul I din Codul funciar: încadrarea terenurilor în strictă concordanță cu scopul de folosință pentru anumite categorii, conform căreia regimul acestora în domeniul dreptului se stabilește pe baza apartenenței. la anumite categorii, precum și privind utilizarea permisă pentru zonarea teritoriilor și cerințele legislației în vigoare.

ariile naturale și obiectele special protejate, precum și terenurile care sunt ocupate de obiecte ale moștenirii culturale, sunt interzise sau limitate în modul stabilit de actele legislative federale.

Conservarea utilizării țintite a terenului se realizează printr-un sistem de măsuri de stat. reglementări care stabilesc restricții legate de schimbarea destinației terenurilor agricole. In plus, se aplica masuri legale de raspundere, de regula, ptîncălcarea legilor în vigoare în țară. De remarcat faptul că setul de factori de modificare a scopului în scopul utilizării terenurilor include impunerea de taxe asupra persoanelor fizice și juridice care primesc terenuri agricole ca teritorii în folosință în scopuri proprii, care nu sunt legate de gospodărirea agricolă (articolul 58). din Codul funciar al Federației Ruse).

A doua regulă: limitarea spațiului

A doua trăsătură a cifrei de afaceri a terenurilor agricole (conform „Garant”, un sistem special de efectuare a tranzacțiilor) este limitarea suprafeței totale a terenurilor ocupate de terenuri agricole. Trebuie adăugat că un anumit site poate fi proprietatea unei persoane fizice, precum și a persoanelor dependente de acesta. Cu alte cuvinte, vorbim despre prevenirea formării latifundiilor acolo unde există o formațiune administrativ-teritorială a unei entități constitutive a Federației Ruse. Conform acestui principiu, măsurile legate de limitarea dimensiunii suprafeței totale de teren ar trebui stabilite exclusiv în raport cu terenul agricol, adică în raport cu cea mai valoroasă componentă a terenului agricol, și nu la toate terenurile din această categorie.

De remarcat că aceste restricții sunt adesea relevante numai în limitele unei singure formațiuni administrativ-teritoriale a unei entități constitutive a Federației Ruse, de exemplu, un district administrativ. Anumite norme de drept care pun în aplicare al doilea principiu sunt în art. 4, 5 și 11 Legea federală.

Principii 3 și 4

Urmtoarele caracteristici ale cifrei de afaceri a terenurilor agricolenumirile (3 și 4) au drept scop stabilirea dreptului de preempțiune aparținând subiectului Federației Ruse de a achiziționa un teren sau de a-l vinde. Este recomandabil să includeți aici cota-parte din dreptul de general. proprietate în cazul înstrăinării plătite de teren. Este important de reținut că dispozițiile relevante sunt dezvăluite în articolele 8 și 12 din Legea federală.

Din punct de vedere al reglementării cifrei de afaceri a terenurilor agricole. tip, din partea statului, principiile prezentate asigură pe deplin depășirea unui număr de sarcini importante:

• Aceștia permit statului, reprezentat de anumite entități constitutive ale Federației Ruse sau municipalități (în cazurile stabilite de legea aplicabilă) să participe pasiv sau activ pe piața funciară și, prin urmare, să controleze această piață.
• Participarea la piata funciara iti permite sa primesti rapid si eficient informatiile necesare, cu alte cuvinte, sa monitorizezi piata.
• Mecanismul de exercitare a dreptului de preempțiune la achiziție previne ascunderea și subestimarea prețurilor reale ale terenurilor.

Totuși, este interesant de observat că mecanismul prezentat în paragraful final complică oarecum implementarea tranzacțiilor cu terenuri. Faptul este că crește semnificativ perioada de comisionare a acestora. În primul rând, acest lucru se aplică cifrei de afaceri a acțiunilor din dreptul general. proprietate în cazul înstrăinării sale plătite a teritoriului.

Al cincilea principiu

A cincea caracteristică a cifrei de afaceri a terenurilor agricoleexprimată în restrângerea drepturilor cetățenilor statelor străine, persoane juridice străine. În această categorie, este recomandabil să se includă și persoanele fără cetățenie, precum și persoanele juridice aflate în dependență de acestea. Acest principiu este dictat de articolele 2 și 3 din Legea federală „Cu privire la circulația terenurilor agricole.”

Caracteristicile contractului de vânzare

În procesul de analiză a caracteristicilor reglementării tranzacțiilor efectuate cu terenul agricol, este indicat să se pornească de la faptul că trăsăturile reale sunt predeterminate în primul rând de specificul terenului însuși ca obiect semnificativ social.. Să notăm cele mai importante puncte:

• Valoarea la nivel național a terenurilor agricole. tip.
• Importanța caracteristicilor deosebit de calitative (de exemplu, fertilitatea solului) și cantitative ale terenului.
• Nevoia de a menține în mod corespunzător starea terenului din punct de vedere calitativ.
• Pentru a asigura pe deplin stabilitatea relațiilor în zona relevantă.
• Nevoia de utilizare rațională a site-urilor.

Dacă luăm în considerare caracteristicile prezentate, putem formula anumite concluzii particulare. Astfel, acordând atenție importanței caracteristicilor calitative ale terenurilor agricole și necesității în ceea ce privește asigurarea stabilității, putem concluziona că este necesară extinderea listei condițiilor relevante ale contractului în cauză, de exemplu, prin determinarea calitative. caracteristicile obiectului implementat.

Funcții de închiriere

În continuare, luați în considerare caracteristicile rotației de terenîn scop agricol pe scurt referitor la problema chiriei. În procesul de studiere a Legii federale, se poate observa că în a doua lectură un nou art. 9 intitulat „Închiriere de parcele din teren agricol. destinaţie. Este de remarcat faptul că legiuitorul a definit în el: perioada de închiriere nu poate fi mai mare de 49 de ani, iar perioada minimă este determinată de legea subiectului Federației Ruse. Este important de adăugat că suprafața terenurilor închiriate de către un chiriaș nu poate fi limitată în niciun fel. În plus, chiriașul are dreptul de a cumpăra teritoriul închiriat în proprietate. Astăzi, este permisă închirierea terenurilor care sunt în proprietate comună, sub rezerva pluralității de persoane din partea proprietarilor, precum și a altor caracteristici nestandardizate ale contractului de închiriere.

Studiarea specificului arendarii terenului agricol. tip, puteți vedea că cea mai importantă condiție a contractului relevant este termenul. Pentru a încuraja proprietarul să întocmească contracte pe termen lung (acest lucru este necesar pentru o mai mare stabilitate a producției agricole), se propune alocarea responsabilităților legate de asigurarea fertilității terenurilor într-un anumit mod. Deci, atunci când încheie un contract pe o perioadă mai mare de 5 ani, chiriașul ar trebui să fie obligat din punct de vedere legal să efectueze implementarea cuprinzătoare a măsurilor de îmbunătățire a fertilității terenului. Dacă durata contractului este mai mică de 5 ani, această responsabilitate revine proprietarului.

Reglementarea cifrei de afaceri a cotelor de teren

În procesul reformei funciare, care este detaliat la începutul articolului, foști membri ai Sovietuluiferme (colective), a fost transferat dreptul de proprietate privată asupra parcelelor agricole. tip, care erau în prelucrarea acestor ferme. În cursul reformei, persoanele fizice nu au primit proprietate privată în teritoriu într-un sens destul de restrâns, ci dreptul de a cumpăra drepturi de proprietate. Este de remarcat faptul că astfel de operațiuni au fost formalizate prin certificatele relevante emise de comitetele de gospodărire și resurse funciare. Totodată, suprafața totală a terenului datorată unuia sau altuia nu a fost indicată. Certificatele au afișat caracteristicile calitative generale ale terenului.

Legea federală (și anume articolele 12-18) a stabilit în mod clar că tranzacțiile cu acțiuni de teren se desfășoară în conformitate cu regulile Codului civil al Federației Ruse, totuși, ținând cont de caracteristicile specifice stabilite de această lege. Este recomandabil să includeți următoarele puncte printre acestea:

• Nu este nevoie să anunțați alți participanți cu privire la tipul de proprietate comună cu privire la vânzarea viitoare a cotei de teren.
• Limitarea cercului de cumpărători ai unei acțiuni (aceștia pot fi alți participanți la proprietate, ferme țărănești și organizații agricole, dacă folosesc o anumită cotă de teren într-un fel sau altul).
• Luarea deciziilor cu privire la ordinea deținerii, folosirii și cedării terenului în proprietate comună, exclusiv prin întrunirea tuturor participanților, dar nu prin acordul acestora. Este important de menționat că adunarea generală este eligibilă dacă cel puțin 20% dintre participanții la tipul de proprietate partajată participă la ea. Aiciinclude persoanele care dețin mai mult de 50% din teren (indiferent de numărul de persoane).
• Relevanța procedurii declarative pentru alocarea unui teren în contul unei cote.
• Recunoașterea forței juridice a documentației emise anterior care atestă drepturile asupra unei cote de teren.
• Prezența unor modificări în relațiile legate de închirierea de acțiuni, de exemplu, dacă acestea nu sunt conforme cu legislația în vigoare în țară. Deci, ele devin relații în baza acordurilor de management al încrederii (această regulă a devenit relevantă în practică din 27 ianuarie 2007).

Dacă acordați atenție specificului unei astfel de categorii precum cota de teren, puteți trage o concluzie: posesia acesteia nu este posesia uneia sau alteia părți a terenului. În același timp, nu există nici o deținere a unui ideal sau a unei cote efective a teritoriului aparținând unui anumit subiect pe baza dreptului unui tip comun de proprietate. Merită să țineți cont de faptul că cota ideală poate fi determinată numai în proprietatea comună asupra terenului, dar nu și în proprietate.

Partea finală

Așadar, am luat în considerare caracteristicile cifrei de afaceri a teritoriilor de tip agricol, reglementarea legală a acestora, precum și restricțiile și principiile care sunt relevante în prezent. După cum sa dovedit, în general, această reglementare este realizată prin Legea federală „Cu privire la circulația terenurilor agricole”. Trebuie avut în vedere faptul că scopul său cheie este de a maximiza utilizarea șicifra de afaceri a teritoriilor de tip agricol conform regulilor generale ale legislației civile și funciare în vigoare pe teritoriul Federației Ruse. După intrarea în vigoare a actului legislativ la nivel federal, interdicția anterior relevantă legată de privatizarea terenurilor destinate agriculturii a fost ridicată. Trebuie adăugat că interdicția a fost stabilită prin articolul 8 din Legea federală „Cu privire la intrarea în vigoare a Codului muncii din RF.”

Utilizarea mecanismelor de reglementare de către stat în fața anumitor structuri ale sale stabilite prin Legea federală principală pe această temă face posibilă asigurarea pe deplin a formării condițiilor necesare pentru reformarea relațiilor funciare în sectorul agroindustrial. complex, și presupune, de asemenea, introducerea unui cadru legitim pentru circulația terenurilor din parcelele agricole tip și cote-părți în dreptul de tip comun de proprietate. Legea federală cheie este principalul factor de asigurare a utilizării eficiente a terenurilor agricole și, desigur, de atragere a investițiilor în industria agricolă, care, este important de menționat, se dezvoltă din ce în ce mai mult în fiecare an în Rusia.