Ce să cauți atunci când cumperi un apartament? Verificarea actelor si curatenia legala a apartamentului

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Orice tranzacție sub formă de vânzare și cumpărare implică o decontare în numerar. Mobilier, o haină de blană, verdeață la piața bunicii - un anumit număr de bancnote curge dintr-un portofel în altul. Și există întotdeauna riscul de a obține pentru bunurile tale câștigate cu greu, care nu sunt de calitatea la care te așteptai, sau chiar de a rămâne fără ele, dacă vânzătorul este un escroc. Chiar și cu un preț de achiziție mic, pierderea câtorva bancnote poate provoca o frustrare profundă, dar dacă vorbim de milioane? De exemplu, când cumpărați un apartament sau o casă? Aici ar trebui să verificați de o sută de ori înainte de a continua cu calculul final.

Nou sau revândut?

Probabilitatea de a achiziționa locuințe „cu bagaje” - datorii pentru un apartament comunal, proprietari neînregistrați de acțiuni și alte nuanțe similare care pot interfera ulterior cu viața normală în metri pătrați personali - este posibilă atunci când cumpărați imobile care aparțineau anterior cuiva, așa-numita locuință a fondului secundar. Când decideți asupra unei astfel de oferte, ar trebui să știți sigur ce să căutați.atenție atunci când cumpărați un apartament sau o casă de la proprietarul anterior sau de la reprezentantul acestuia. Riscul de a obține un proces zadarnic în locul locuinței și, ca urmare, de a rămâne fără propriul colț și fără bani atunci când cumpărați o proprietate secundară este destul de mare.

O opțiune mai fiabilă este achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă. Mai ales dacă casa a fost deja pusă în funcțiune și se află în stadiul de decontare. În acest caz, lista documentației locative necesare pentru verificare este mult mai scurtă. Dar nici aici nu ar fi de prisos să obțineți sfaturi pentru cumpărarea unui apartament de la un dezvoltator de la un avocat cu experiență, deoarece orice tranzacție are propriile ei capcane. Iar în cazul bunurilor imobiliare, când vine vorba de sume destul de importante, trebuie să fii extrem de atent.

Pericolele unui apartament curat

Astăzi, cea mai ieftină modalitate de a achiziționa proprietăți imobiliare este participarea la construcția comună. În acest caz, puteți economisi până la 30% din costul real al apartamentului. Dar riscul, după ani în care am găsit un teren pustiu supraîncărcat la locul gropii, este și el destul de mare. Cum să cumpărați un apartament în construcție comună - este mai bine să aflați înainte de a vă întâlni cu dezvoltatorul, pentru a nu semna un acord care să nu ofere garanții în etapa de obținere a cheilor locuinței. Cu toate acestea, nici cel mai de încredere document, certificat de notar, nu protejează împotriva pierderilor în anumite cazuri. Dezvoltatorul poate da faliment, să nu primească permisiunea de a construi o casă la ora stabilită, iar banii se vor deprecia până la strângerea tuturor semnăturilor și sigiliilor. Fondurile acţionarilor dispar uneori într-o direcţie necunoscută. Atunci când decid să achiziționeze o locuință chiar înainte de construcția acesteia, cumpărătorii ar trebui să rețină că, în majoritatea cazurilor, dacă dezvoltatorul are probleme neprevăzute, maximul pe care se poate conta este să primească statutul de deținător de dobândă înșelat, dar nu și locuința în sine..

Când o casă în construcție a fost deja ridicată sub acoperiș, probabilitatea unei mutari rapide în propria locuință este mult mai mare decât în cazul achiziționării acesteia în etapa de săpare a unei gropi de fundație. De unde să cumpere un apartament, fiecare are dreptul să decidă singur, dar dorința de a economisi bani nu este întotdeauna justificată. Adesea, a deveni acționar pentru construcția unei clădiri rezidențiale este asemănător cu achiziționarea unui porc într-o pistă. Bani dați, dar fără bunuri.

Dacă casa este construită și pusă în funcțiune cu documentație tehnică aprobată, ar trebui să verificați personal că ceea ce este scris pe hârtie este în realitate. Compară aspectul din fața ochilor tăi cu cel de design, numărul de metri pătrați din suprafața totală și utilă, drepturile dezvoltatorului de a vinde o anumită zonă. Nu va fi de prisos să verifici dacă cineva este deja înscris în noul apartament. A vinde aceeași casă de două ori unor persoane diferite nu este un tip nou de înșelătorie.

Pedigree existent

Nimeni nu este imun la o asemenea desfășurare a evenimentelor prin achiziționarea propriei locuințe. Verificarea purității legale a unui apartament poate dura mult timp, dar nu trebuie să o neglijezi. Urmăriți lista proprietarilor anteriori de imobile, durata șederii lor la adresa specificată, starea civilă, disponibilitateacopii și alte rude apropiate este dificil, dar posibil. În acest sens, puteți obține informații relevante și ajutor real în mai multe instituții ale statului: serviciul cadastral, oficiul de pașapoarte etc. Sunt necesare informații complete, astfel încât în etapa de finalizare a tranzacției sau după mutare să se dovedească brusc că nu toți metri pătrați din apartament au aparținut vânzătorului. O parte din spațiul de locuit, și uneori camerele individuale, pot fi deținute de alte persoane. Ei își pot cere oricând drepturile asupra acestor contoare. Iar pretențiile lor sunt mai protejate de lege, spre deosebire de dorința cumpărătorului de a deține complet contoarele plătite.

Ce să mai căutați atunci când cumpărați un apartament - documentația tehnică. Adesea, rezidenții efectuează reparații cu reamenajarea bucătăriei, coridorului, camerelor. Ei demolează pereții portanti, combină o baie sau, dimpotrivă, împart o singură cameră. Cu probleme de natură juridică, când este în joc dreptul de proprietate, nu se pot compara sancțiunile de la ITO în cazul în care se constată o reproiectare a planului. Dar pot aduce și multe necazuri. În orice caz, ele vor duce fără îndoială la cheltuieli suplimentare de numerar. Pedeapsa, corectarea încălcărilor sub forma unei revizii neplanificate - cea mai probabilă desfășurare a evenimentelor.

Trecutul ascuns al secundarului

Pe lângă informațiile pe care vânzătorul ar dori să le ascundă până la finalizarea tranzacției, există multe capcane care sunt adesea greu de ghicit. La ce să fii atent cândcumpărarea unui apartament, pe lângă nuanțele enumerate? De exemplu, pentru o posibilă încălcare a legii în timpul privatizării imobilului dobândit.

În anii 90 ai secolului trecut, a intrat în vigoare o lege, conform căreia oricine înscris într-un anumit spațiu de locuit avea dreptul la propriii metri pătrați. Se aplica tuturor, inclusiv copiilor mici, foștilor soți care au rămas înregistrați în același apartament, unei rude temporar absente, de exemplu, un deținut pe termen lung. Nu toți membrii familiei au fost enumerați în documentația de privatizare. Dar, după un timp, s-ar putea plânge că au fost înșelați în acel moment.

Următoarea nuanță este o donație sau un contract de închiriere. De regulă, rudele care se ceartă sunt rareori informate despre astfel de operațiuni. Adevărul poate ieși la iveală, ceva timp mai târziu, după achiziționarea controversatei locuințe. Dar cea mai frecventă surpriză pe care o poți întâlni atunci când cumperi o proprietate este un apartament cu facturile de utilități în restanță. Aici, problema poate fi detectată înainte de semnarea contractului și este important ca cumpărătorul să convină cu vânzătorul cum să o rezolve. De regulă, se stinge prin reducerea costului locuinței. Dar fiecare caz este diferit.

Cele mai de încredere informații

Nu toată genealogia de încredere a unui imobil sau al aceleia se află în documente oficiale. Rude ascunse, posibili solicitanți de locuință nu pot fi găsite în ele. În plus, plățile de utilități pot fi făcute nu de proprietari, ci de complet diferitioamenii cărora le-a fost promis. Schema este următoarea: proprietarii de apartamente în vârstă semnează un acord cu rudele îndepărtate sau asistenții sociali că după moartea lor vor primi zona, dar cei care trebuie să plătească acum apartamentul comunal. Ei transferă în mod regulat bani către societatea de administrare, conform contractului, și consideră locuința aproape a lor. Neținând cont de un astfel de acord, moștenitorii direcți după moartea bătrânilor încearcă să scape de darul nesigur. Cumpărarea și vânzarea apartamentului este în curs de procesare, dar există deja doi solicitanți pentru acesta.

Există cea mai fiabilă modalitate de a afla despre toate capcanele posibile care pot umbri bucuria de a cumpăra o locuință - să obții informații despre foștii proprietari de la vecinii de pe verandă sau să bârfești în curte. Dacă apartamentul a fost deținut de aceiași proprietari pentru o perioadă destul de lungă de timp, niciun secret despre acesta nu poate fi ascuns celor care locuiesc în apropiere. Informațiile primite de la aceștia nu se regăsesc în niciun document la cumpărarea unui apartament. Dintr-o dată, cineva din familia vânzătorului este o persoană bolnavă mintal sau o persoană cu handicap care nu poate dispune în mod independent de proprietatea sa, iar tutorele nu consideră necesară respectarea drepturilor sale. Dacă locuința nouă este mai proastă decât cea anterioară, tranzacția poate fi anulată la cererea autorităților tutelare. Prin urmare, nici informațiile de la vecini nu trebuie neglijate.

Cel mai bun agent imobiliar este cumpărătorul însuși

Este important să rețineți următoarele - nicio remunerație către intermediar nu îl va face mai vigilent la verificarea documentelor pentru achiziționarea locuinței, cu excepția punctelor specificate în contract. Prin urmare, întoarcereapentru asistență pentru agenții imobiliari, este necesar să își declare în mod clar responsabilitatea față de angajator, dacă dintr-o dată ceva nu merge bine și afacerea este întreruptă. Cumpărarea unui apartament printr-o agenție este o altă întreprindere destul de riscantă. În plus, este foarte scump. Agentul imobiliar nu colectează informații despre trecutul foștilor proprietari, nu încearcă să-și protejeze clientul în viitor. El compară doar datele despre locuințe cu cele pe care le au structurile oficiale. Și numai după înregistrarea facturii de vânzare și plata bunurilor imobiliare, precum și remunerarea agentului, pot apărea potențiali solicitanți pentru apartamentul achiziționat. În plus absolut va exista un agent imobiliar. Și proprietarii anteriori și noii se vor cufunda într-o serie de litigii.

Cumpărarea unui apartament fără intermediari este, de asemenea, plină de dificultăți neprevăzute, dacă nu aveți suficientă înțelegere, informații despre toate posibilele surprize asociate cu documentele, transferul de bani și alte subtilități ale tranzacției. Dar printre aceste neajunsuri vizibile există un avantaj semnificativ: nimeni nu-și va apăra interesele cu atâta zel ca cel care cumpără pentru el însuși, cel care plătește. Este suficient să apelezi la sprijinul unui consilier cu experiență, care să-ți poată spune despre toate complexitățile operațiunii, iar apartamentul pe care îl cumperi va fi verificat în cel mai amănunțit mod.

Escrocii sunt în alertă

Vânzarea apartamentului altcuiva este una dintre cele mai frecvente escrocherii imobiliare. Escrocii cu experiență au acte false pentru locuința în sine, o procură prin care aceștiaîmputernicit să efectueze o tranzacție, adesea arată mai bine decât cele reale. În domeniul cumpărării și vânzării, închirierii de bunuri imobiliare, lucrează escrocii de în altă profesie, care sunt bine conștienți de toate complexitățile sistemului juridic în această problemă. Doar o procură este primul lucru care ar trebui să alerteze cumpărătorul. De ce proprietarul nu își vinde singur locuința, cum poate fi contactat cel puțin pentru a confirma personal autoritatea intermediarului. În orice caz, verificarea documentelor la cumpărarea unui apartament, începând cu o procură, nu poate fi evitată de către un notar. El trebuie să confirme autenticitatea documentului, să verifice valabilitatea acestuia. Cel mai bine este să mergeți la notarul care a emis această împuternicire.

Următorul truc al escrocilor este un pașaport fals. Proprietarii de case se află într-o călătorie lungă de afaceri sau în vacanță, iar zona lor este administrată de străini care au pus mâna pe eșantioane de documente originale pentru aceasta sau chiar originalele înșiși. Există multe scheme criminale pe care escrocii le pot folosi. Nu uitați de agenții imobiliari de culoare. Deci, atunci când planificați achiziționarea unei locuințe, este mai bine să consultați un avocat și să păstrați legătura strânsă cu acesta pe tot parcursul tranzacției. El este capabil să ofere sfaturi practice când este mai bine să cumpărați un apartament, concentrându-se pe cererea actuală a pieței imobiliare.

Documentare la microscop

Oricât de atractive sunt condițiile tranzacției și prețul favorabil, nu ar trebui să vă grăbiți să plătiți. Mai întâi trebuie să colectați a doua copii sau copii ale tuturor documentelor despre locuințe, proprietarii acesteia și să mergeți cu toate actele la notar. Dacă imobiliare înprintre proprietari se numără membri minori ai familiei, avocatul vă va spune cum să scrieți corect clauza pentru ei în contract. În plus, va recomanda ce autorități să viziteze, ce certificate să obțină pentru ca drepturile copiilor mici să nu fie încălcate și nimeni să nu poată anula ulterior vânzarea și cumpărarea unui apartament.

Sfatul util de la un avocat va ajuta la implementarea actului de vânzare, dacă proprietarii sunt soți cu cote diferite de proprietate asupra imobilului, sau apartamentul este deținut doar de unul dintre ei, iar cel de-al doilea este înregistrat doar în ea. În acest caz, cum să întocmești corect documentele și ce chitanțe să obții - din nou, nu te poți descurca fără notar. Chiar dacă însuși cumpărătorul este un profesionist în materie juridică, fiecare hârtie care atestă autenticitatea tranzacției trebuie verificată cu atenție, astfel încât să nu existe greșeli în scris adresa, datele vânzătorului și cumpărătorului, data, suma și alte detalii esențiale.

Luptă pentru valoare

Ce trebuie să căutați atunci când cumpărați un apartament, pe lângă punctele deja enumerate, este suma de bani cheltuită pe acte și predată efectiv în mâinile cambiei de vânzare. Este mai profitabil ca vânzătorul să declare în declarația de venit (iar vânzarea locuințelor intră sub incidența acestei prevederi) o valoare mai mică a tranzacției, deoarece va trebui să efectueze plăți de impozit pe aceasta. Principalul lucru este că suma specificată nu trebuie să fie mai mică decât cea de piață cu 20-30%, deoarece acest lucru poate provoca suspiciuni autorităților de inspecție. Dacă se dovedește momentul coluziei dintre vânzător și cumpărător, atunci acesta din urmă poate deveniinculpați într-un caz de fraudă administrativă.

Este benefic pentru vânzător să indice o sumă mai mică și poate solicita cumpărătorului acest serviciu.

Nu ar trebui să fiți de acord din multe motive:

• În primul rând, o astfel de concesiune încalcă cu adevărat legislația actuală și este plină de consecințe.
• În al doilea rând, cumpărătorul are dreptul de a returna aproximativ 13% din suma cheltuită pentru achiziționarea locuinței. Oportunitatea corespunzătoare este reglementată de Codul Fiscal.
• În al treilea rând, dacă tranzacția este ulterior contestată de una dintre părți și declarată nulă, vânzătorul are dreptul de a returna cumpărătorului doar suma indicată în documente. Victima nu va putea dovedi contrariul atunci când o anumită cifră este prescrisă în contract.

Calcul inteligent

Și ultimul mare pericol care îl poate aștepta atât pe vânzător, cât și pe cumpărător este decontarea finală. Dificultățile de alegere (pentru achiziționarea de locuințe primare sau secundare) au trecut în urmă, intervalul de timp este determinat când este mai bine să cumpărați un apartament, încercarea de a colecta și verifica toate documentele, de a acumula suma necesară sau de a obține un împrumut de la o bancă. a fost completat. Și totul se poate prăbuși în ultimul moment, dacă nu te joci în siguranță cu transferul de bani. Poate fi efectuat prin transferul numărului necesar de bancnote în mâinile vânzătorului sau prin transferul într-un cont bancar, care este mai sigur. Dacă vorbim despre o sumă mare, atunci de obicei le este frică să se încurce cu numerarul. Cu toate acestea, dacă una dintre părți preferă această metodă specială de plată, banii pot fitransfer prin închirierea unui seif, de la care au dreptul să-l ridice pe cel care prezintă anumite documente, eliberate la cumpărarea unui apartament. Lista acestora este verificată de un specialist al instituției. De asemenea, garantează autenticitatea lor. Toate nuanțele atât ale acestui tip de calcul, cât și cele non-cash pot fi găsite în bancă.

Ce altceva este important de reținut în etapa plății finale a costului apartamentului este să nu confundați mărimea depozitului și avansul, deoarece acestea au scopuri și opțiuni de returnare diferite dacă tranzacția nu se realizează. trece prin anumite motive. Valoarea avansului este luată în calcul la calculul final, dar depozitul nu. Este fie returnat cumpărătorului dacă achiziția a avut succes, fie rămâne la vânzător dacă operațiunea a eșuat fără motiv. În orice caz, depozitul rămâne la partea vătămată în cazul unei întreruperi a tranzacției.