Cum să verifici „curățenia” apartamentului atunci când te cumperi? Ce trebuie verificat la cumpărarea unui apartament?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

La cumpărarea unei locuințe pe piața secundară, există numeroase riscuri și, prin urmare, este de dorit ca cumpărătorul să știe să verifice singur „curațenia” apartamentului la cumpărare. Principalul lucru este să evitați principalele, cele mai mari riscuri, informații despre care conține acest articol. În primul rând, se impune excluderea posibilității de a contesta tranzacția și dreptul la apartament și, prin urmare, recomandarea despre cum să verificați singur „curățenia” apartamentului la cumpărare va fi depusă în cel mai detaliat mod.

Primii pași

First - autenticitatea documentelor pe care vânzătorul le oferă spre revizuire. Acest lucru trebuie verificat cu deosebită atenție, altfel se poate întâmpla ulteriordezvăluie pretenții la acest spațiu de locuit al unor terți complet. Aici este necesar să se țină cont de faptul că există o mulțime de situații cu documente care însoțesc achiziționarea de locuințe și este foarte dificil să dai o singură rețetă cu privire la aspectele legale cu privire la modul de verificare a „curățeniei” unui apartament la cumpărarea pe al tau. Cu toate acestea, trebuie să securizați tranzacția la maximum și, prin urmare, este mai bine să faceți toți pașii recomandați pentru verificarea documentelor. Desigur, este necesar să se verifice „puritatea” legală fără a depăși limitele rezonabilității, dar informațiile maxime nu trebuie doar obținute, ci și evaluate și ar trebui să privească atât apartamentul în sine, cât și pe toți cei implicați în proprietatea și statutul său..

Bineînțeles, ar fi mult mai convenabil să apelezi la avocați profesioniști, dar ne confruntăm cu o altă întrebare: cum să verifici „curațenia” unui apartament atunci când îl cumperi singur? În principiu, acest lucru este rezonabil, deși mai supărător. Mai mult, ajutorul unui profesionist nu poate decât să crească fiabilitatea tranzacției, dar nu poate garanta succesul sută la sută. În cazuri extreme, puteți asigura titlul dacă mai există probleme. Companiile de asigurări sunt de obicei destul de dispuse să accepte.

Clădire nouă și „secundar”

Dacă locuința este într-o clădire nouă, trebuie să știți cum să verificați dezvoltatorul atunci când cumpărați un apartament. Aici, recenziile colectate pe site-uri speciale de pe Internet sunt cele mai utile. Desigur, trebuie să distingeți recenziile sincere de intrigile concurenților, dar această sarcină nu este atât de dificilă: dacă nu există numere,date, nume, fapte specifice, nu ar trebui să acordați atenție unor astfel de informații. De asemenea, este bine să urmăriți termenele limită pentru alte obiecte (de obicei, astfel de informații sunt disponibile) și să citiți recenziile clienților. Există multe modalități de a verifica dezvoltatorul atunci când cumpărați un apartament.

Și în acest caz, atunci când locuința este cumpărată într-o clădire nouă, verificarea documentelor trebuie să fie minuțioasă, chiar dacă această vânzare este de la un dezvoltator. Locuințele secundare, desigur, vor necesita mult efort, deoarece clădirile noi nu au o istorie atât de bogată de înregistrări, extrase și schimbări de proprietari. Dar chiar și aici, chiar și după o verificare amănunțită a „purității” juridice a imobilului, care se face în conformitate cu toate regulile, rămâne probabilitatea privării apartamentului achiziționat. Dacă vânzătorul poate dovedi că drepturile sale în timpul achiziției au fost încălcate, de exemplu. Dar dacă se cumpără locuințe secundare, demontarea va avea loc nu numai cu vânzătorul, ci și cu proprietarul, care a deținut acest apartament înaintea lui. Probabil că va trebui să treci printr-o serie întreagă de litigii. Este nevoie de un timp lung și dificil pentru a verifica „puritatea” legală atunci când cumpărați un apartament pe piața secundară: aceasta este autenticitatea tuturor documentelor, aceasta este o evaluare a situației juridice a bunurilor imobiliare, aceasta este o analiză a posibilelor riscurile asociate cu această achiziție.

Documente

„Curățenia” legală a apartamentului poate fi verificată, securizând cât mai mult tranzacția la cumpărarea oricărui imobil. Următoarele documente trebuie solicitate vânzătorului.

1. Cel mai bine este să începeți să citiți documentația cu un certificatprivind înregistrarea de stat a drepturilor, precum și cele legate de aceasta: contracte de vânzare-cumpărare sau de moștenire, donație, privatizare și altele asemenea.
2. Al doilea pas va fi studierea declarației USRR. Se află în Registrul de stat unificat care conține toate informațiile despre orice tranzacție cu această proprietate.
3. Al treilea pas este un extras din cartea casei pentru a vă asigura că nu există chiriași înregistrați în acest spațiu de locuit. Un astfel de extract poate fi comandat la orice centru multifuncțional. Documentul trebuie să indice că toți cei care au locuit anterior în acest apartament au fost radiați.
4. Ajutorul - tot de la MFC - va răspunde la întrebarea cum să verificați datorii la cumpărarea unui apartament, deoarece acolo este indicată prezența oricăror datorii la utilități.
5. Este necesar un certificat de la un vânzător de la un dispensar neuropsihiatric și narcologic.

Detalii

Cum să verific dacă există o arestare în apartament? Din extractul EGRP. Spune, dacă este o simplă declarație, dacă vânzătorul este proprietarul. Și în versiunea extinsă a extrasului, există întreaga istorie a acestui apartament de la prima intrare în USRR. Indică cine a fost proprietarul înainte și cât de des a fost vândut. Cu toate acestea, nu se poate limita la această afirmație. Cum se verifică dacă un apartament este ipotecat la cumpărare? Adesea, locuințele sunt vândute prin proxy și, prin urmare, proprietarul practic nu ia parte la tranzacție. Aceasta este o situație foarte riscantă. Destul de des, astfel de documente sunt obținute prin mijloace necinstite.

De aceea, tot ceea ce trebuie verificat cu mare atenție atunci când cumpărați un apartament sunt documentele proprietarului direct al locuinței. Pentru a face acest lucru, trebuie să solicitați un contact unei persoane de încredere și să contactați proprietarul, astfel încât acesta să confirme că apartamentul este de vânzare. În continuare, trebuie să verificați coloana „Grajă” din extrasul USRR, care conține informații referitoare la starea apartamentului - dacă este gajat. Dacă proprietatea este vândută imediat după moștenire, este mai bine să nu o cumpărați. În termen de trei ani, pot apărea noi moștenitori care vor contesta această înțelegere în instanță. De asemenea, conform versiunii extinse a certificatului USRR, se poate stabili că, de exemplu, ipoteca pentru acest apartament nu a fost plătită până la capăt.

Ce să acordați o atenție deosebită

Primul lucru la care trebuie să te uiți este prețul. Dacă apartamentele similare se vând mai scumpe, acest lucru ar trebui să fie deosebit de alarmant și numai cu mare interes pentru această proprietate, puteți continua să verificați „curățenia” acesteia în termeni legali și să faceți acest lucru cu mult mai atent decât se credea anterior. Vânzătorul trebuie să fie întrebat cu meticulozitate și să caute detalii: nu numai cine deține acest apartament, ci și când, cum și de la cine a fost achiziționat, de ce se vinde din nou, dacă apartamentul a fost implicat în litigiu. Apoi verificați ce s-a spus pe documente. De aici va fi clar cât de sincer este vânzătorul, deoarece va trebui să ai de-a face cu el ca contraparte. Dar cum să verifici vânzătorul unui apartament atunci când cumperi altfel?

Asigurați-vă că acordați atențiese verifică pașaportul său și alte documente referitoare la apartament: pe baza cărora a fost înregistrată proprietatea, unde, când a fost primit un certificat de înregistrare a dreptului asupra acesteia. Asigurați-vă că luați copii pentru reexaminare, dar verificați originalele pentru prezența sigiliilor, semnăturilor, filigranelor și a tot ceea ce are legătură cu un document guvernamental. De asemenea, asigurați-vă că comparați copiile cu originalul. Ei pot prezenta documente complet diferite. Informațiile prezentate pe hârtie trebuie să se potrivească cu povestea orală a vânzătorului. Cum să verificați moștenitorii atunci când cumpărați un apartament? În nici un caz. Cel mai bine este să-l cumpărați când dreptul este aprobat după trei ani de la data moștenirii. Cum să verificați un apartament înainte de a cumpăra prin Rosreestr? Se spune mai sus că la MFC poți comanda și primi absolut orice documente legate de imobiliare.

Mai multe informații

Înainte de primirea și examinarea documentelor, nici avansul și nici avansul nu pot fi virate vânzătorului, întrucât fostul proprietar poate păstra certificatul și contractul în original, chiar dacă a vândut deja acest apartament. Este imperativ să se afle documentat dacă vânzătorul are cetățeni în întreținere, copii minori, dacă vânzătorul este acum căsătorit și dacă era căsătorit în momentul în care a cumpărat acest apartament și, cel mai important, dacă acționează personal, sau prin împuternicit.

Este imposibil să închei o afacere fără a discuta personal cu proprietarul. Este mai bine să încheiați un contract cu proprietarul, și nu cu un mandatar. Un număr semnificativ de tranzacții false sunt subo scuză că proprietarul lipsește: în alt oraș, în altă țară etc. Procura poate fi falsă. Dacă mandatarul nu dorește să-i arate cumpărătorului proprietarul apartamentului, acest lucru ar trebui să fie suspect, iar motivele de aici sunt complet irelevante. De asemenea, este puțin probabil ca notarul care a emis-o să poată verifica autenticitatea împuternicirii, deoarece notarii nu răspund la astfel de solicitări.

Autorități de tutelă și certificate de capacitate juridică

Dacă în apartamentul spre vânzare au fost înregistrați copii minori, trebuie să solicitați acordul scris al autorităților tutelare, în caz contrar tranzacția nu poate fi încheiată. Dacă vânzătorul însuși este declarat oficial incompetent, afacerile sale sunt încredințate unui tutore și numai celui desemnat de autoritatea tutelară. Din documente, trebuie să verificați hotărârile judecătorești cu privire la prima problemă (cu privire la incapacitate) și la a doua problemă (la numirea unui tutore). Și pentru a face tranzacția în sine, este necesar să obțineți acordul autorităților tutelare. Riscurile unui astfel de plan de tranzacție sunt atât de mari încât cel mai adesea cumpărătorul refuză să cumpere astfel de locuințe.

Dar o problemă și mai mare este situația în care vânzătorul nu este recunoscut ca incapabil, dar se află în mod constant sau uneori într-o stare de incapacitate de a înțelege sensul propriilor acțiuni (această definiție este derivată de lege). Este destul de dificil să calculezi această stare cu ochi chiar și cu întâlniri personale repetate. Prin urmare, pentru orice eventualitate, trebuie să solicitați un certificat de la un psihiatru, din ziua tranzacției. Soluția poate fi, de asemenea, să invitați un prieten psihiatru la o înțelegere ca rudăsau un prieten. Cu toate acestea, este pur și simplu nerealist să se asigure o astfel de afacere din toate cazurile proaste. Chiar și încheind o afacere cu un notar, succesul deplin al acestei întreprinderi poate să nu fie atins. Prin urmare, este mai bine să renunțați la întreprinderea dubioasă, deoarece astăzi oferta de bunuri imobiliare este de aproape trei ori mai mare decât cererea.

Pe site-urile oficiale

Trebuie să accesați site-ul oficial al instanței de district de care aparține această locuință și să introduceți în căutare numele vânzătorului și ale predecesorilor săi - proprietarii apartamentului. Același principiu se aplică dacă trebuie să verificați dacă vânzătorii și soții lor au avut cazuri în instanță și, dacă da, care. Principalul lucru este dacă căsătoria a fost desfăcută și dacă proprietatea a fost împărțită, dacă proprietarul a fost recunoscut ca incapabil. Acesta din urmă este verificat la locul de înregistrare, așa că pașaportul vânzătorului trebuie studiat cu mare atenție, iar apoi accesați site-ul instanței la care este înregistrată sau a fost înregistrată această persoană.

Sistemul judiciar nu este încă configurat, astfel încât să puteți găsi toate acestea în câteva clicuri, din păcate. Instanțele de arbitraj au și o bază de date oficială. Acolo trebuie să stabiliți dacă vânzătorul a fost declarat în faliment. Dacă a fost, atunci acest lucru se reflectă în mod necesar în instanța de arbitraj a orașului în care este înregistrat. Printr-o bază de date oficială deschisă a procedurilor de executare online, trebuie să aflați dacă proprietarul apartamentului sau soțul acestuia este debitor și dacă a fost inițiat un dosar împotriva acestor cetățeni.

Conform declarațiilor și referințelor

Pe cardul proprietarului, adică un extras dincartea casei, trebuie să stabiliți cine este înscris în acest apartament, inclusiv (și mai ales) cei care nu locuiesc acolo. Trebuie depusă și o factură de utilități. O opțiune ideală atunci când nimeni nu este înscris în apartament, dar nu este întotdeauna cazul. În cazul în care în apartament sunt înscrise persoane, este necesar să se indice în contract perioada în care acestea vor fi scoase din registrul de înregistrare. Cei care sunt înscriși în acest spațiu locativ, dar nu locuiesc acolo, trebuie să prezinte un angajament legal de radiere înainte de o anumită dată.

Este mai bine să-l scoți pe acesta din urmă din apartament înainte de finalizarea tranzacției, altfel poți sta în apartamentul achiziționat cu „umplutura”. În instanță, cazurile care implică cereri de evacuare sunt adesea pierdute, deoarece această problemă conține multe nuanțe neplăcute. De asemenea, pentru proprietarul care este într-o căsătorie înregistrată este necesar un consimțământ notarizat pentru tranzacție, care atestă că soțul/soția nu este împotriva vânzării acestui spațiu de locuit. Acest lucru se face fără greș dacă apartamentul a fost cumpărat în timpul căsătoriei, iar până la momentul vânzării căsătoria a fost desfăcută. Documentele suplimentare nu sunt necesare doar în cazurile în care apartamentul a fost primit cadou, ca moștenire (cu mai bine de trei ani în urmă!), A fost privatizat. Cam acestea sunt cele mai de bază lucruri pe care trebuie să le verificați atunci când cumpărați un apartament. După primirea tuturor acestor informații voluminoase, pachetul de documente este atent studiat și analizat.

Starea juridică

În primul rând, trebuie să evaluați statutul juridic al acestui apartament: cum și pe baza a ceea ce a fost achiziționat de actualii proprietari, când s-a întâmplat. Dacă nu au trecut trei ani de la achiziție, atunci apar două probleme. Termenul de prescripție nu a expirat, adică afacerea de cumpărare a unui apartament poate fi încă contestată de către foștii proprietari. Pentru a minimiza taxele, vânzătorul vă poate cere să indicați în documente un cost mai mic al apartamentului. Este mai bine să nu fiți de acord, deoarece dacă această tranzacție este declarată invalidă, vânzătorul nu va returna întreaga sumă, ci o va returna doar pe cea care apare în contract.

Motivul cel mai nesigur pentru a dobândi un apartament de către proprietar este acela de a-l moșteni, mai ales dacă perioada de trei ani pentru primirea acestuia nu a expirat. Dacă un nou moștenitor se prezintă în instanță mai târziu de această perioadă, atunci riscurile cumpărătorului vor fi reduse semnificativ. Dacă apartamentul a fost adesea vândut și cumpărat într-o perioadă scurtă de timp, acesta este cel mai grăitor semn de fraudă. Este mai bine să căutați imediat o altă opțiune de cumpărare, deoarece acum practic nu există probleme cu aceasta. Cu cât un apartament are mai multe vânzări și achiziții, cu atât istoria sa juridică este mai urâtă. Dacă dorința de a cumpăra acest spațiu de locuit este cu adevărat enormă, atunci trebuie să verificați nu numai ultimul vânzător, ci și soțul/soția și toți proprietarii anteriori cel puțin în ultimii cinci ani.