Evaluarea clădirilor și structurilor: documente, reguli și metode

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Evaluarea clădirilor și structurilor poate fi efectuată din mai multe motive. Cel mai adesea, aceasta se referă la plata impozitelor pe proprietate, a căror valoare depinde de valoarea cadastrală a obiectului. Pentru a revizui această cifră și a face o sumă mai mică de bani ca plăți de impozite, proprietarii comandă o evaluare independentă a proprietății de la o organizație specializată. Articolul va oferi o listă a documentelor necesare procedurii, precum și regulile și metodele prin care se realizează această acțiune.

De ce ai nevoie de el?

Pe lângă motivul privind revizuirea valorii cadastrale a obiectului, există o serie de alte circumstanțe care impun o evaluare a stării clădirilor și structurilor:

• Pregătire înainte de vânzare cu identificarea valorii de piață la o anumită dată. Procedura este necesară pentru a finaliza orice tip de tranzacție (cumpărare și vânzare, schimb, închiriere, înregistrare de acțiuni etc.).
• Prin ordinul instanței sau pentru examinarea procedurii în instanță.
• Pentru a calcula daunele cauzate de daune materiale.
• În scopul obținerii unui împrumut sau a unui credit ipotecar.
• Pentruadăugarea unui obiect la capitalul autorizat al organizației.

Cui să-i încredințeze o evaluare independentă

Experții vă sfătuiesc să urmați următoarele reguli atunci când alegeți o companie potrivită:

• Puneți o întrebare într-un motor de căutare, de exemplu, în Yandex, indicând regiunea dvs. Acest lucru va fi mult mai productiv decât căutarea de anunțuri în presa scrisă sau intervievarea prietenilor și rudelor.
• Studiați reclamele mai multor companii. Cu cât mai multe informații pe internet, cu atât compania este mai fiabilă, dar cu atât serviciile sale vor fi mai scumpe.
• Ar trebui să găsești site-ul companiei selectate și să-l studiezi în ceea ce privește nivelul de design, conținut, prezență pe pagina de contact și informații despre întrebarea ta.
• Este necesar să se verifice plasarea pe site a copiilor scanate ale permiselor, a certificatelor care confirmă legalitatea activităților companiei, precum și a certificatelor de asigurare de răspundere profesională.
• Recomandat pentru a căuta recenzii pe Internet. Desigur, dacă sunt doar două sau trei, atunci acest lucru nu va avea o importanță decisivă, dar prezența opiniilor negative ale clienților ar trebui să alerteze proprietarul proprietății.
• După ce ați găsit o opțiune potrivită, ar trebui să sunați la companie, să vă prezentați și să vorbiți despre subiectul care vă interesează. Răspunsurile clare și concise vă vor ajuta să faceți alegerea corectă. Incapacitatea de a trece, accesarea unui robot telefonic, trecerea de la un angajat la altul ar trebui să alerteze clientul.

Documente pentru evaluarea clădirilor și structurilor

De obicei, proprietarul aremai multe documente pentru obiectul imobiliar. Pentru a afla care dintre ele sunt necesare procedurii, trebuie să contactați compania de evaluare selectată. De regulă, un angajat al companiei la prima întâlnire sau într-o conversație telefonică va explica ceea ce trebuie furnizat unui specialist în serviciul clienți. Principalele documente care permit evaluarea valorii de piață a clădirilor și structurilor deținute de o persoană juridică sunt:

• Certificat de înregistrare a dreptului de proprietate asupra proprietății.
• Documente privind restricțiile privind utilizarea obiectului.
• Delimitare confirmate ale unei clădiri sau structuri, indicând locația.
• Card de inventar emis conform datelor contabile.
• Referință la costul inițial (de înlocuire) și valoarea deprecierii acumulate.

Documente referitoare la dreptul de teren sub obiect:

• Pașaport tehnic eliberat de Biroul de inventar tehnic, cu desene pentru obiect.
• Lipsa documentelor din ITO presupune furnizarea de specificații tehnice conform datelor contabile.
• Lista mijloacelor fixe ale companiei situate în interiorul clădirii sau ca parte a structurii, precum și valoarea lor contabilă.
• Documente de proiect cu o notă explicativă.
• Comisie acte de amortizare efectivă a proprietății.

Certificat de înregistrare de stat

Acest document a fost legal până în iunie 2016 și a fost emis pentru toțiobiecte imobiliare. În cazul unei schimbări a proprietarului, adresei, caracteristicilor tehnice (de exemplu, din cauza reconstrucției) sau când s-au făcut ajustările necesare la Registrul Unificat al Drepturilor de Stat (EGRP), un nou certificat a fost eliberat imediat.

Din vara anului 2016, documentul nu a fost eliberat și puteți confirma calitatea de proprietar primind un extras din USRR, care este valabil o lună.

Restricție obiect

Aici sunt furnizate informații cu privire la prezența sarcinilor, chiriașilor, contractelor, acordurilor și oricăror restricții care afectează fără îndoială prețul final al obiectului ca urmare a evaluării clădirilor și structurilor. De o importanță deosebită sunt diversele litigii avute în vedere în instanțele de judecată la momentul procedurii de stabilire a valorii obiectului de către un specialist al unei firme angajate.

Locație

Adresa proprietății poate fi confirmată printr-un certificat de proprietate, un extras din USRR, un plan geodezic, documentație tehnică sau de proiect. De asemenea, trebuie să furnizați specialistului care oferă servicii de evaluare numărul cadastral al clădirii, structurii și terenului pe care se află instalația.

Date contabile

Contabilitatea mijloacelor fixe la întreprindere este întotdeauna ținută. În conformitate cu cerințele PBU 6/01, proprietatea este plasată în bilanț. Mai mult, un card de inventar este neapărat început pe el. Poate fi completat manual, ceea ce este tipic pentru firmele mici. În acest caz, toate modificările despre obiect sunt, de asemeneaintrodus manual. Dar majoritatea întreprinderilor folosesc 1C. Aici, datele despre obiect sunt introduse în program, iar contul este păstrat automat.

Pentru evaluarea costului de înlocuire a unei clădiri și structuri, o copie a fișei de inventar, completată manual și certificată prin semnătura unei persoane împuternicite, este furnizată specialistului firmei care efectuează lucrările.

Documente pentru teren

Este necesar să se furnizeze evaluatorului informații despre starea terenului de sub clădire sau structură. Pe lângă numărul cadastral, există o listă de documente, care include:

• pașaport sau plan cadastral;
• certificat de proprietate (dacă a fost eliberat înainte de 2016) sau dreptul de utilizare permanentă perpetuă, iar din 2016 - un extras din USRR;
• contract (în caz de închiriere).

Dacă există sarcini pe șantier, atunci acestea trebuie raportate și la încheierea unui acord cu compania pentru realizarea lucrărilor de evaluare a clădirilor și structurilor.

Fișă cu date tehnice

Un astfel de document se face de obicei înainte de procedura de înregistrare a dreptului de proprietate asupra obiectului. Dacă proprietatea aparține unei persoane juridice, ceea ce este confirmat printr-un extras din USRR și nu au existat modificări în ceea ce privește caracteristicile tehnice de la înregistrare, atunci este foarte posibil ca evaluatorul să furnizeze un certificat de înregistrare pentru o clădire sau structura realizată de BTI anterior. Nu trebuie să comandați un document nou. Chiar și în cazul în care nu este disponibil de la proprietar, puteți contacta specialiștiiinventar tehnic la locația obiectului în vederea obținerii unui duplicat. Această procedură va costa de câteva ori mai ieftin decât eliberarea unui nou pașaport de proprietate.

Dacă obiectul a fost transferat în proprietate în baza contractului de vânzare cumpărare, iar documentația tehnică nu a fost transferată noului proprietar, evaluatorul trebuie să întocmească o scurtă descriere conform datelor contabile și să semneze reprezentantul autorizat. al proprietarului.

Alte documente

Fără îndoială, pentru ca procesul de evaluare a costului clădirilor și structurilor să se deruleze fără probleme, ar trebui să oferiți toate informațiile despre proprietate specialiștilor firmei angajate. Acest lucru se aplică în cazul în care este necesară evaluarea clădirii împreună cu umplerea, de exemplu, echipamente greu de demontat. În plus, puteți arunca o privire asupra documentației proiectului. Dacă obiectul este parțial distrus, atunci trebuie emise certificate de comision care să confirme amortizarea efectivă a proprietății.

Pentru persoane fizice

Profitul cel mai adesea trebuie să folosească serviciile de evaluare pentru a determina valoarea de piață a unui apartament, case sau teren deținut. În acest caz, lista de documente este mică și se reduce la trei puncte:

• document de proprietate;
• pașaport cadastral (pentru teren);
• pașaport tehnic (pentru clădire sau apartament).

Metode de evaluare utilizate

Există trei metode prin care un specialist poate determina valoarea:

• Analogic, când se foloseștecomparați prețurile recente ale proprietății vândute. Această metodă este potrivită pentru evaluarea casei. Evaluatorul studiază vânzările din anul curent, însumând proprietatea vândută cu ajutorul coeficienților la cea care se evaluează în prezent. Astfel, la început găsește informații despre locuințele vândute și ajustează prețul acestora, ținând cont de caracteristicile disponibile pentru analogul estimat. Apoi compară mai multe proprietăți similare din același segment și arată prețul mediu.
• Scusit, care ia în considerare toate costurile de construire a unei clădiri sau structuri. Cel mai adesea acest lucru se aplică locuințelor nou construite cu suprafețe mici. Aceasta se referă la suma de fonduri care va fi necesară în prezent pentru a recrea exact același obiect din materiale identice de calitate similară de instalare și chiar cu soluții arhitecturale similare.

Profitabil, în care valoarea de piață poate fi determinată cu acuratețe, ținând cont de rentabilitatea în cazul investiției. Această metodă este bună pentru a determina prețul spațiului comercial. Mai întâi, setați perioada pentru care va fi calculată profitabilitatea. În al doilea rând, se estimează valoarea veniturilor așteptate. În al treilea rând, se calculează profitul pe care proprietarul îl va primi după perioada de facturare. În al patrulea rând, se calculează suma tuturor veniturilor în viitorul previzibil

Deprecierea proprietății

Toate obiectele imobiliare sunt supuse îmbătrânirii. În contabilitate, acest concept este definit ca amortizare, procentul căruia poate fi estimat pe baza amortizarii acumulate. Metodeevaluările deteriorării fizice a clădirilor și structurilor sunt utilizate și de companiile implicate în determinarea valorii de piață a proprietății. În prezent, se acordă preferință calculului, în care se determină uzura fiecărui element structural, iar apoi sunt rezumați toți indicatorii. Prin această metodă se ia în mod obligatoriu în considerare costul de înlocuire al obiectului imobiliar.

Cum lucrează specialiștii

Există o serie de reguli care sunt respectate la încheierea unui acord pentru evaluarea clădirilor și structurilor:

• Analiza obiectului oferit de client pentru a determina costul.
• Identificarea servitutilor, grevelor, ipotecilor.
• Definirea clară a tipului de proprietate cu verificarea disponibilității metodelor de calcul.
• Aflarea restricțiilor care pot interfera cu munca.
• Analiza informațiilor furnizate de client cu determinarea caracterului suficient al informațiilor.

În munca sa, evaluatorul aderă la următoarele principii:

• Independență față de oamenii și circumstanțele implicate.
• Obiectivitatea evaluării.
• Fără conflict de interese între contractor și client.
• Încheierea obligatorie a unui contract de muncă.
• Stabilirea unor acorduri clare cu privire la momentul și subiectul sondajului.

Astfel, la evaluarea proprietății, clientul trebuie să furnizeze antreprenorului toate documentele necesare pentru utilizare. Termenul pentru determinarea valorii de piață a bunurilor imobiliare va depinde de aceasta. Urmează de asemeneasă ofere unui reprezentant al companiei de evaluare acces la instalație, ceea ce este o condiție prealabilă pentru îndeplinirea obligațiilor antreprenorului în baza contractului de muncă încheiat.