Ar trebui să iau un credit ipotecar acum? Merită să iei un credit ipotecar acum?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Situația economică din Rusia este acum destul de dificilă, iar mulți cetățeni se gândesc cum să asigure siguranța economiilor investind în achiziționarea unui apartament. Unii intenționează să investească în imobiliare în detrimentul fondurilor personale, alții se bazează pe un împrumut bancar. Dar merită să iei un credit ipotecar acum? Poate că există modalități mai bune de a investi?

Ipoteca în criză: două grupuri de indicatori

Pentru a răspunde la întrebarea dacă să iei un credit ipotecar acum, când s-a dezvoltat situația economică dificilă din Rusia, va fi util să începem prin a analiza care sunt componentele cheie ale crizei bancare despre care vorbesc atât analiștii. mult. Apoi vom încerca să stabilim cât de mult sunt de vină sancțiunile UE și SUA împotriva Rusiei pentru situația actuală - li se atribuie un rol cheie în faptul că în economia rusă au apărut tendințe de criză.

Deci, care sunt problemele în sistemul bancar național al Rusiei? Experții identifică două grupuri principale de indicatori de criză, care, la rândul lor, se formează sub influența unui număr mare de diversefactori.

Criza de solvabilitate

Primul indicator de criză: solvabilitatea populației este în scădere. Oamenii pur și simplu nu își pot permite să contracteze noi împrumuturi. Acest lucru, la rândul său, se datorează următorilor factori principali.

În primul rând, odată cu creșterea inflației, prețuri în creștere pentru majoritatea bunurilor de larg consum, în special a celor importate. Cea mai vizibilă creștere a costului aparatelor de uz casnic. Și asta în ciuda faptului că salariile reale, dacă cresc, nu sunt în proporții proporționale. De asemenea, prețurile în creștere constantă pentru locuințe și servicii comunale, transport. Rezultat: cetățenii nu au fonduri gratuite pentru a deservi împrumuturile.

În al doilea rând, aceasta este datoria unei părți semnificative a cetățenilor. Mulți nu se gândesc atât de mult dacă merită să luați un credit ipotecar acum, ci despre cum să plătiți împrumuturile anterioare. Mulți ruși întâmpină dificultăți în achitarea datoriilor curente.

Acum să încercăm să determinăm modul în care sancțiunile economice împotriva Rusiei au influențat apariția primului indicator de criză. În ceea ce privește primul factor, probabil că există o influență. Experții atribuie creșterea costului produselor embargoului alimentar al Federației Ruse împotriva furnizorilor europeni - și acest lucru este oarecum legat de sancțiuni. Acesta este răspunsul rusesc la ei. În ceea ce privește cel de-al doilea factor, cel mai probabil, vina sancțiunilor este relativă aici. Cert este că cea mai mare parte a împrumuturilor au fost acordate de ruși cu mult înainte ca situația politică să se înrăutățească.

Poate, vom fi, de asemenea, îndreptățiți să remarcăm că ambii factori care se formeazăindicatorul corespunzător sunt legați. Creșterea costului produselor și serviciilor, evident, limitează și mai mult solvabilitatea unui potențial debitor, cu condiția ca acesta să aibă împrumuturi.

Criza în bănci

Al doilea indicator de criză: deteriorarea situației din bănci, ca urmare - incapacitatea instituțiilor financiare de a acorda împrumuturi, inclusiv credite ipotecare, și, de asemenea, să le ofere în condiții confortabile pentru consumator. Factorii situației actuale, la rândul lor, sunt următorii.

În primul rând, băncile au capital gratuit extrem de limitat. Pentru a da ceva debitorilor, băncile trebuie să aibă ceva. Lichiditatea instituțiilor de credit rusești este evaluată de mulți experți drept scăzută.

În al doilea rând, băncile, destul de ciudat, se află într-o situație similară cu debitorii - în ceea ce privește sarcina datoriei. Cert este că ei înșiși datorează mult cui - creditorii străini, Banca Centrală Rusă.

La rândul nostru, să încercăm să stabilim dacă sancțiunile sunt de vină pentru situația actuală? Mulți experți cred că așa este. De ce? Susținătorii acestui punct de vedere se concentrează pe faptul că o parte semnificativă a instituțiilor financiare rusești sunt debitori ai creditorilor străini. În anii dinaintea sancțiunilor, aceștia au efectuat activ împrumuturi externe, profitând de atractivitatea condițiilor de dobândă. Revenirea datoriilor era în mare măsură așteptată prin mecanisme de refinanțare – prin noi împrumuturi externe. Acum, când, în condițiile sancțiunilor, băncile rusești practic au pierdutposibilitatea de a împrumuta bani în străinătate, finanțatorii trebuie să caute noi surse de plăți. Multe instituții de credit, cred analiștii, nu au propriile rezerve pentru asta. Și cu atât mai mult, nu au capitalul necesar pentru a-l acorda sub formă de împrumuturi.

Este situația din bănci o prioritate?

Prognozele despre cum se vor dezvolta creditele ipotecare, la ce să se aștepte de la piață, în mare măsură, cred analiştii, încă depind de starea reală a lucrurilor din bănci. Aspectul care reflectă activitatea debitorilor potențiali este secundar în această etapă. Chiar dacă rușii nu au avut probleme de solvabilitate, dictate de creșterea prețurilor (în special la electronice și alte bunuri de import) și de absența unei creșteri reale a salariilor, starea de fapt în industria bancară în sine este prea departe de a fi optimă pentru piața creditelor ipotecare să se dezvolte la fel de activ ca în ultimii ani, cred economiștii.

Recul cu dobândă

Cel mai probabil, analiștii cred că băncile, dacă doresc să împrumute în mod activ cetățenilor într-o criză, o vor face prin creșterea semnificativă a ratelor dobânzilor. Sau prin înăsprirea cât mai mult posibil a criteriilor de aprobare a creditelor. Astfel, este foarte posibil un scenariu în care o persoană nici nu trebuie să se gândească dacă merită să ia acum o ipotecă. Cel mai probabil, banca pur și simplu nu va putea acorda un împrumut în condiții confortabile. Sau chiar refuză cererea din motive de criză internă. Are sens acum să iei un credit ipotecar atunci când situația în bănci este departe de a fi optimă? Mulți experți cred că acest tip dedeciziile nu sunt încă foarte justificate.

Dacă cererea este aprobată

Să luăm în considerare un scenariu de succes - să presupunem că un rus nu are probleme cu împrumuturile existente, are un salariu mare, iar banca, în principiu, este gata să-i acorde un împrumut pentru cumpărarea unei locuințe. Merită să iei o ipotecă acum pentru acest cetățean? Răspunsul la această întrebare poate fi dat pe baza studiului aspectului cheie al viitoarei tranzacții: nu se va dovedi că după cumpărarea unui apartament, după un timp, acesta va deveni mai ieftin, astfel încât ipoteca va fi neprofitabilă pentru o persoană?

În acest aspect, atunci când decideți dacă să luați un credit ipotecar acum, cel mai bine este să studiați piața nu atât din punct de vedere al situației de criză din bănci și al sancțiunilor, cât din punct de vedere al analizei tendințelor care reflectă dinamica cumpararea si vanzarea de bunuri imobiliare. Desigur, situația politică joacă un rol aici. Dar factorul cheie în perspectivele de a investi în locuințe, spun experții, este situația de pe piața relevantă.

Situație imobiliară

Cum sunt lucrurile în segmentul imobiliar? Este profitabil acum să contractați un credit ipotecar în ceea ce privește mișcarea așteptată a prețurilor locuințelor? Experții identifică trei scenarii probabile privind perspectivele de dezvoltare a pieței.

Conform primei, prețurile imobiliarelor în următorii ani se vor menține la un nivel mai mult sau mai puțin corespunzător celui actual. Susținătorii acestui punct de vedere consideră că piața imobiliară de astăzi în ceea ce privește prețul, raportul dintre cerere și ofertă este suficient de echilibrată. Scăderea potențială a activității de cumpărare înDin cauza restrângerii creditării de către bănci și a solvabilității scăzute a debitorilor, economiștii cred că va fi însoțită de o reducere corespunzătoare a ofertei - în mare parte datorită faptului că proprietarii preferă să aștepte trecerea crizei și să nu vândă locuințe prea ieftine. Este profitabil acum să iei o ipotecă în raport cu acest scenariu? Probabil nu prea mult. Prețurile vor rămâne aceleași, iar dobânda bancară, care, de altfel, este probabil să fie mare din cauza crizei, va trebui plătită.

Cu toate acestea, este logic să iei un apartament cu credit dacă o persoană închiriază în prezent o casă, iar suma estimată a plăților va fi proporțională cu tarifele de închiriere. Cu toate acestea, această opțiune presupune că un cetățean are o sumă semnificativă pentru un avans pe o ipotecă. Și în acest caz, probabil că va fi mai profitabil să-l eliberezi ca garanție, să primești dobândă, prin care, la rândul ei, să plătești apartamentul închiriat. Unele bănci oferă acum să facă un depozit de 20% pe an sau mai mult. Acest lucru se datorează, potrivit analiștilor, creșterii ratei de refinanțare a Băncii Centrale, care a urcat la 17% în decembrie. Dacă luăm ca bază scenariul discutat mai sus, atunci din punct de vedere investițional, depozitul va părea mai profitabil decât investiția într-un apartament - este puțin probabil ca, în acest caz, să crească prețul cu 20% pe an., iar apoi cu aceeași sumă, în timp ce în cazul unui depozit, dobânda este acumulată de către bancă în progres.

Al doilea scenariu presupune că prețurile imobiliare vor crește în continuare. Asta vaîn primul rând din cauza inflaţiei. Este de așteptat, de exemplu, ca însumând rezultatele dezvoltării economice în 2014, cifra corespunzătoare să depășească 11%. Chiar dacă cererea de pe piața imobiliară nu este suficient de dinamică, experții consideră că, în general, se poate aștepta o creștere a prețurilor locuințelor proporțional cu inflația. Merită să iei un credit ipotecar acum, având în vedere acest scenariu?

Cel mai probabil, îndrumările pentru un potențial cumpărător în acest caz vor fi aproximativ aceleași ca și în cazul primei opțiuni. Adică poți contracta un împrumut pentru un apartament, dacă în momentul de față locuința este închiriată, iar dobânzile vor fi la fel sau nu cu mult mai mult decât chiria. Sau faceți un depozit pentru suma încasată pentru plata inițială, primiți dobândă și plătiți chiria datorită acestui fapt.

Al treilea scenariu implică o scădere a prețurilor locuințelor. Acest lucru se va datora, la rândul său, unui posibil dezechilibru între cerere și ofertă de pe piață, care poate fi alimentat de faptul că în ultimii ani Rusia a introdus un stoc important de clădiri noi. Deși o parte semnificativă din apartamentele construite în cadrul unor astfel de proiecte sunt împărțite, un procent semnificativ din acestea vor fi ulterior vândute la prețurile pieței sau, de exemplu, revândute. Acest lucru ar putea crea ceea ce unii economiști cred că este o ofertă excesivă pe piața imobiliară.

Probabil dacă acest scenariu este urmat, nici măcar nu are sens să te întrebi dacăAr trebui să iau o ipotecă acum? Desigur, aceasta nu va fi cea mai bună opțiune. Dacă vorbim despre găsirea de investiții profitabile, atunci puteți acorda atenție depozitelor. Dacă este nevoie de locuință, este mai bine să o închiriezi deocamdată, mai ales că tarifele corespunzătoare, de regulă, sunt reduse în urma segmentului de vânzări.

factorii sunt interconectați

Desigur, fiecare dintre scenariile de pe piața imobiliară depinde în mare măsură de situația din sectorul bancar, și de nivelul de solvabilitate al cetățenilor. Prin urmare, putem spune că factorii de criză discutați mai sus afectează în mod direct piața imobiliară, precum și oricare alții. În același timp, experții consideră în continuare că mecanismele obiective ale pieței - cererea și oferta - se formează sub influența factorilor de mai sus într-o măsură limitată. Criteriile care reflectă nevoia reală a rușilor pentru anumite tipuri de locuințe sunt foarte importante, ținând cont de impactul proceselor de migrație, schimbări în tehnologiile de construcție a apartamentelor etc.

Factorul cursului de schimb USD

Unii experți, în același timp, consideră acceptabil să evidențieze cel de-al patrulea scenariu, care presupune o creștere semnificativă a prețurilor imobiliare datorită impactului unui factor unic, într-un sens. După cum știți, cursul de schimb al dolarului față de rublă aproape sa dublat în 2014. Cu toate acestea, majoritatea monedelor altor țări în curs de dezvoltare, inclusiv a statelor CSI, nu au scăzut atât de mult în preț față de cea americană. Ca urmare, salariul mediu în dolari în Rusia și, să zicem, înKazahstanul, practic s-a echilibrat, sau chiar, poate, a devenit inferior celui instalat în țara vecină. Drept urmare, apartamentele din Federația Rusă, de exemplu, tenge kazah, au devenit considerabil mai ieftine în mai multe segmente decât cele ale vecinilor lor. Cetăţenii din Kazahstan vin în cele din urmă în Rusia şi cumpără locuinţe aici. Această tendință, după cum sugerează unii economiști, poate continua și, de asemenea, se poate intensifica datorită activității similare a rezidenților altor țări vecine - Belarus, Azerbaidjan, statele b altice și, eventual, China. Acest lucru poate încălzi într-o oarecare măsură cererea de imobiliare și poate determina creșterea prețurilor într-o dinamică care depășește inflația.

Poate că o persoană ar trebui să studieze, atunci când se hotărăște dacă va lua un credit ipotecar, opiniile experților cu privire la cel de-al patrulea scenariu, dar numai dacă locuiește într-un oraș de graniță. Adică, această opțiune poate fi clasificată ca fiind localizată.

Concluzii

Astfel, am identificat principalii factori care determină tendințele de criză pe piața imobiliară și am luat în considerare principalele scenarii, al căror studiu ne va permite să decidem dacă merită să luăm o ipotecă pe un apartament în situația actuală a pieței.

Să încercăm să rezumăm. Deci, există o criză pe piața de creditare bancară. Băncile, după toate probabilitățile, nu vor putea acorda împrumuturi cu dinamica pe care au făcut-o în anii precedenți și în aceleași condiții de dobândă. Împrumutații, la rândul lor, nu vor avea întotdeauna o oportunitate obiectivă de a plăti ipoteca. Rezultatul este o scădere a cererii. Motivul crizei bancare este situația politică. De aceea,hotărând dacă să luăm o ipotecă acum, când există sancțiuni UE și SUA împotriva Rusiei, probabil că vom spune nu. Trebuie să așteptăm până când situația din bănci se va stabiliza, acestea vor găsi noi surse de împrumuturi pentru a-și achita obligațiile existente, sau Guvernul le va ajuta cu asta.

Al doilea factor care poate influența decizia de a contracta un credit ipotecar chiar acum este situația de pe piața imobiliară din Rusia. Economiștii identifică trei scenarii de bază. Aceasta este stabilizarea prețurilor, o ușoară creștere a acestora, proporțională cu inflația, sau o scădere. Sau, dacă o persoană locuiește într-un oraș de graniță, costul apartamentelor crește.

Ar trebui să fac un credit ipotecar? Avantajele și dezavantajele acestei decizii în raport cu situația actuală a pieței sunt destul de evidente. Printre aspectele pozitive se numără și oportunitatea de a investi profitabil dacă cererea crește în viitorul apropiat. Economiștii, deși recunosc adâncimea semnificativă a crizei actuale, consideră că situația se va îmbunătăți în viitorul apropiat - datorită unei posibile reveniri a prețurilor petrolului, substituției importurilor și diversificării economiei țării. De asemenea, investiția în imobiliare va asigura cel puțin siguranța investițiilor monetare în raport cu inflația. Printre părțile negative ale deciziei de a cumpăra o casă - probabilitatea scăderii prețurilor sau absența creșterii acestora este destul de mare. Nici una, nici alta nu vor fi profitabile pentru cumpărătorul apartamentului. De asemenea, cel mai probabil, în această etapă, băncile nu vor putea oferi împrumutatului condiții confortabile ptprocent.