Ipoteca în Germania: alegerea imobilului, condițiile pentru obținerea unui credit ipotecar, documentele necesare, încheierea unui acord cu o bancă, rata ipotecii, condițiile de con

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Mulți oameni se gândesc să-și cumpere o casă în străinătate. Cineva ar putea crede că acest lucru este nerealist, deoarece prețurile pentru apartamente și case din străinătate sunt prea mari, după standardele noastre. Este o iluzie! Luați, de exemplu, un credit ipotecar în Germania. Această țară are una dintre cele mai mici rate ale dobânzii din toată Europa.

Deoarece subiectul este interesant, ar trebui să îl luați în considerare mai detaliat, precum și să studiați în detaliu procesul de solicitare a unui împrumut pentru locuință.

Despre piața imobiliară

Înainte de a vorbi despre creditele ipotecare în Germania, trebuie menționat că cererea de locuințe în această țară depășește oferta. Este foarte dificil să găsești clădiri noi în proprietăți finalizate. Dar există o mulțime de oferte pentru cumpărarea unui apartament în clădiri care abia încep să fie construite.

Ce zici de prețuri? Există atât în alte, cât și scăzute. Se poate spune un lucruExact: prețurile cresc în direcția de la est la vest. Cele mai scumpe locuințe din capitala Bavariei - Munchen. Acolo 1 m2 costă de la 4000 de euro. Mult mai ieftin în Berlin - 2500 de euro.

În orice caz, chiar dacă o persoană dorește un apartament sau garsonieră cu o cameră, va fi necesară o sumă solidă de aproximativ 150-200 de mii de euro. Din fericire, băncile germane oferă împrumuturi ipotecare atât propriilor cetățeni, cât și rezidenților din alte țări. Puteți lua atât întreaga sumă pentru achiziție, cât și mai multe tranșe dacă intenționați să cumpărați locuințe neterminate.

Și acum cel mai important lucru. Care este rata ipotecii în Germania? Pentru germani, aceasta variază de la 0,8 la 2%. Iar pentru străini variază de la 3 la 5%.

Cumpărarea unei case de închiriat

Mulți oameni iau un credit ipotecar tocmai în acest scop. Puteți înțelege de ce. După ce a cumpărat un apartament în Munchen sau Berlin, o persoană poate conta pe un randament de aproximativ 4% pe an. Locuințele închiriate în Wuppertal vor aduce 8%, în Gelsenkirchen - aproape 10%. Randamentele mari pot fi în Dortmund, Duisburg, Essen.

Merită să dai un exemplu. Să presupunem că o persoană a cumpărat o casă pentru 8 apartamente în Dortmund, dând 620.000 USD pentru aceasta. Un apartament îi va aduce aproximativ 6.500 de euro pe an. Și toate împreună - aproximativ 52.000 USD. Astfel, profitabilitatea va fi de 8%. Adică, ipoteca nu numai că va plăti, ci și va face profit.

Caracteristici ale condițiilor

Dacă vrei să iei un apartament în Germania pe un credit ipotecar, este mai bine să te uiți la opțiuni care costă mai mult de 100.000 de euro. La cursul de schimb actual, aceasta este puținpeste 8.000.000 de ruble. Pentru acești bani, o persoană va primi nu o cutie, ci un apartament spațios cu decor.

De ce este mai bine să urmăriți opțiunile scumpe? Pentru că băncile sunt mai dispuse să accepte astfel de clienți străini.

Dacă vorbim despre condiții, atunci acestea au caracteristici individual pentru fiecare persoană. La întocmirea unui contract, sunt luați în considerare mulți factori, printre care:

• Suma avansului.
• Solvabilitate.
• Istoricul creditelor.
• Locația și starea proprietății.

Prima ipotecă este mai greu de obținut decât a doua sau a treia, pe care nu toată lumea intenționează să o ia. Când solicitați un împrumut pentru locuință de debut, poate fi necesar să depuneți 40-50% din valoarea totală a proprietății.

Acesta este atât un plus, cât și un minus. Pe de o parte, vor fi mai puține datorii și, prin urmare, vor putea plăti mai repede. Dar, pe de altă parte, nu toată lumea poate economisi și poate oferi 4-5 milioane de ruble deodată.

Dar multe bănci sunt de acord să mărească suma în timp ce scad rata dobânzii. Apropo, dacă mai târziu un cetățean decide să emită o a doua ipotecă, atunci el, în absența problemelor cu prima, nici nu va trebui să facă o contribuție. Sau nu va fi mai mult de 20% din costul locuinței.

Cerințe client

Dacă intenționați să obțineți un credit ipotecar în Germania, trebuie să știți ce este necesar pentru aceasta. Clienții trebuie să:

• Trebuie să aibă un cont deschis la o bancă germană de cel puțin 2 ani. Este important ca acesta să nu fie gol. Pe elfondurile trebuie primite în mod regulat.
• Trebuie să aibă vârsta cuprinsă între 21 și 65 de ani.
• Trebuie să aveți dovada venitului în Germania. Angajații trebuie să prezinte un extras pentru ultimele 6 luni, iar antreprenorii - pentru 2 ani. Dar nu este vorba doar de muncă. Activitatea proprietarului este și o sursă de venit.
• Trebuie să faceți dovada prezenței sau absenței unor împrumuturi sau pensie alimentară. Conform legislației germane, o persoană nu ar trebui să cheltuiască mai mult de 35% din venitul lunar pentru rambursarea creditului ipotecar.

Documente necesare

Pentru a solicita un credit ipotecar în Germania, trebuie să veniți la bancă cu un pachet de documente, care include:

• Pașaport original și copie.
• Chestionar cu date personale.
• Un pașaport străin și copia acestuia.
• Confirmarea venitului: pentru o persoană fizică - un certificat de impozit pe venit. Pentru un antreprenor - raportarea companiei sale.
• Documente pentru proprietatea pe care clientul doreste sa o cumpere: o descriere a obiectului, fotografiile acestuia, carta locuintei si un extras din cartea funciara (trebuie facuta cu maxim 6 saptamani in urma).
• Rezultatele evaluării casei.
• Dacă proprietatea este închiriată, este necesar un contract de închiriere.
• Confirmarea disponibilității sumei necesare pentru avansul.

Asigurați-vă că traduceți toate documentele în germană și certificați-le de la un notar.

Ce este un sondaj?

De fapt, acesta este un analog al formularului, care este de obicei completat înbăncile rusești. Chestionarul cu datele personale al solicitantului este un document care conține informații scurte despre o persoană care intenționează să ia un împrumut.

Ar trebui să conțină informații despre proprietatea sa, veniturile și cheltuielile lunare, care includ alte împrumuturi, chirie, pensie alimentară, utilități și asigurări. Cu cât un client are mai puține probleme financiare, cu atât istoricul de credit este mai clar, cu atât este mai mare probabilitatea ca acesta să fie aprobat pentru o ipotecă în Germania.

Despre tarife și plăți

Recent, băncile germane acordă împrumuturi la o rată fixă. Acest lucru este convenabil, deoarece va rămâne neschimbat până la sfârșitul perioadei de împrumut - nu va fi afectat în niciun fel de cursul de schimb.

Își plătesc ipoteca în Germania cu plăți lunare de anuitate: la fiecare 30 de zile clientul trebuie să depună aceeași sumă în cont. Include atât dobânda ipotecară în Germania, cât și valoarea împrumutului principal.

Ei spun că este realist să se convină individual cu privire la posibilitatea rambursării anticipate a împrumutului. Dar acest lucru nu este foarte convenabil pentru bancă și, prin urmare, rata va fi mai mare.

Și dacă nu a fost oferită posibilitatea de rambursare anticipată, atunci persoana va trebui să plătească și o amendă. Trebuie să vă gândiți imediat la asta și să luați un împrumut cu capacitatea de a rambursa datoria principală într-o manieră accelerată. Soluție convenabilă: în 1 an poți rambursa aproximativ 10% din împrumut.

Exemplu

Deci, să presupunem că o persoană decide să ia un credit ipotecar în Germania pentru a cumpăra o garsonieră de 39 m2 în centrul orașului München2 cu renovare în stil european. Costul acestuia este de 290.000 de euro. Aceasta este aproximativ 23.000.000ruble.

Plata inițială va fi de 9.200.000 de ruble. Desigur, o persoană va avea nevoie de 13.800.000 de credite, adică 171.735 de euro. Banca germană va oferi o astfel de sumă, deoarece minimul acestora este de 50.000 USD. e.

Ipoteca în Germania poate fi emisă pentru o perioadă de la 5 la 40 de ani. Dar, de regulă, toată lumea ia 10. Să presupunem că pentru un client stabilește o dobândă de 4%. Iată ce se întâmplă în acest caz în ruble:

• Rată lunară: 46.016.
• Suma dobânzii pentru un an: 552.000.
• Toate plățile după sfârșitul perioadei de credit: 19.322.000.
• Plătire în exces pentru toți cei 10 ani: 5.520.000.

Este important de reținut că, până când o persoană achită datoriile la rata dobânzii ipotecare în Germania, locuințele vor fi proprietatea băncii.

Cheltuieli

De asemenea, trebuie amintită existența lor. Vorbind despre ratele dobânzilor ipotecare din Germania, este necesar să vorbim despre costuri. Există multe costuri suplimentare la achiziționarea unei case, printre care:

• Taxa pe proprietate. Tariful variază în funcție de locația proprietății. De obicei variază de la 3,5% la 6%.
• Plata pentru serviciul de reînregistrare a locuințelor către un nou proprietar. Aceasta va reprezenta 0,5-1% din suma totală a tranzacției.
• Taxe notariale (1,5-3%).
• Comision către intermediari (3-6%). Fără brokeri și agenți imobiliari, tranzacțiile în Germania nu se încheie. Mai ales cu străinii. În plus, ei fac treaba principală și fac viața mult mai ușoară clientului.
• Plata pentru serviciul de includere a unui nou proprietar în cadastru (0,5%).
• Se percepe comision pentru obținerea unui credit ipotecar în Germania pentru ruși și alți străini (1%).
• Plată pentru evaluarea proprietății care urmează să fie depusă ca garanție (aproximativ 1.500 USD).
• Audit imobiliar (0,5-1,5%).
• Emiterea de certificate și extrase de cont, menținerea unui cont bancar (până la 150 USD anual).

În total, dacă o persoană plănuiește să cumpere o casă pentru 100.000 u.c. Adică trebuie să aibă în plus 10-15 mii de euro pentru cheltuieli suplimentare. Poate că costul se va dovedi a fi mai mic, dar este mai bine să fii sigur.

De unde să încep?

S-au spus multe mai sus despre cerințele, condițiile și ratele dobânzilor care se aplică creditelor ipotecare în Germania. Trebuie să vorbim și despre primul pas.

Nu te limita la două sau trei bănci. Este foarte recomandat să vizitați 10-15 organizații pentru economii viitoare. Cu cât serviciile bancare oferă unei persoane mai multe studii, cu atât este mai mare probabilitatea de a găsi cea mai profitabilă opțiune.

In plus, la comunicarea cu reprezentantii altor institutii, clientul poate face o rezervare ca in locul anterior i s-a oferit un tarif mai mic. Multe bănci, care nu doresc să piardă un potențial împrumutat, încep să se intereseze de bonusuri suplimentare.

De asemenea, trebuie să știți că cel mai mic tarif este oferit dacă locuința îndeplinește următoarele cerințe:

• Garanția sa este de 100 de ani.
• Este situat într-un loc cu ecologie bună, logistică și aproape de centru.
• Se poate luade închiriat.

Cum să cauți un imobil? Pentru aceasta, există firme imobiliare, resurse online specializate, precum și brokeri și anunțuri private.

Cum se deschide un cont?

S-a remarcat deja că plata pentru bunuri imobiliare poate fi efectuată numai printr-o bancă. Și aici este necesar să clarificăm o nuanță. Cert este că prin „Sberbank” rusesc se poate face și acest lucru! De aceea există o plată fără numerar.

Dar mai trebuie să deschizi un cont la o bancă germană. Desigur, trebuie să fii personal prezent pentru asta. Așa-numita „legitimare poștală” este disponibilă numai cetățenilor germani.

Din documente veți avea nevoie de originale și copii ale pașapoartelor (civile și străine), formulare completate și înregistrare. Unele bănci vă cer să prezentați o referință-recomandare. În Germania, ei preferă să se ocupe doar cu capitalul pur.

Contul va fi deschis în euro, după care va fi semnat contractul. Banii pot fi depuși în aceeași zi.

Încheierea contractului

Această nuanță merită de asemenea luată în considerare atunci când vorbim despre ce fel de credit ipotecar în Germania. Atunci când clientul și banca convin asupra tuturor condițiilor, vine momentul încheierii unui acord care stă la baza eliberării unui credit în viitor.

Temeiul legal în acest caz este Codul civil german, precum și legea băncilor ipotecare (paragrafele 601-610 și, respectiv, 14-16, 19).

Contractul conține următoarele informații:

• Suma împrumutului: sumă + dobândă + costuri.
• Condiții ipotecare.
• Informații despre plățile solicitate (mărimea acestora, data începerii rambursării împrumutului, calculul ratelor dobânzii etc.).
• Metode de achitare a datoriilor.
• Informații despre împrumutat.
• Condiții în care contractul poate fi reziliat.

În general, nu este nimic complicat. Da, obținerea unui credit ipotecar în Germania este un proces puțin mai complicat și consumator de timp, dar acest lucru este de înțeles, deoarece un străin cumpără imobiliare. Dar în rest, totul este la fel ca în Rusia.

Alegând cu competență o bancă și o locuință, puteți chiar economisi mult. La urma urmei, Germania se află în TOP-3 țări europene care oferă cele mai mici rate ipotecare. Și acei 3-5% sunt foarte mici în comparație cu 10-12% oferite în Rusia.

Timing

Cât timp durează obținerea unui credit ipotecar în Germania? De obicei durează o lună, dar uneori durează mai mult.

La prima etapă, documentele sunt în curs de pregătire, iar acest lucru durează aproximativ două săptămâni. În paralel, este recomandat să vă familiarizați cu piața ofertei. Apoi - vizitați băncile, aplicați. Durează 2-4 zile sau mai mult.

Cât timp durează pentru a obține o decizie de împrumut pentru locuință? Până la maximum patru săptămâni de la interviul cu ofițerul bancar. Când o persoană primește aprobarea, va trebui doar să aleagă cea mai avantajoasă ofertă, să deschidă un cont și să facă o depunere. După aceea, puteți cumpăra imobile.