Clădire nouă sau „secundar”: ce este mai bine să cumperi?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Una dintre principalele întrebări pe care le au mulți cumpărători de case este alegerea între o clădire nouă și o clădire „secundară”. Alegerea este serios complicată dacă prețurile ambelor tipuri de apartamente nu diferă mult. Fiecare opțiune are avantajele și dezavantajele sale, așa că cumpărarea unei locuințe ar trebui abordată foarte responsabil. La urma urmei, acesta este un apartament, iar unele dintre ele pot costa sute de mii de dolari.

Clădire nouă sau „secundar” - care este mai bine?

Locuința principală este un apartament care nu a fost înregistrat anterior nimănui. De fapt, ei încearcă adesea să vândă apartamente care nici măcar nu au fost construite ca locuințe primare.

Rețineți că vânzarea de apartamente în case care tocmai sunt construite sau planificate pentru dezvoltare este reglementată de Legea nr. 214-FZ. Această lege obligă dezvoltatorul să construiască o casă și să o pună în funcțiune, transferând participanților la program (cumpărători) apartamentele (obiectele) fixate în contract.construcție).

După punerea în funcțiune a casei se semnează certificatul de recepție al obiectului. Totodată, cumpărătorii vor trebui să înregistreze dreptul de proprietate asupra apartamentului din noua clădire. După primirea certificatului de înregistrare de stat, statutul locuinței se va schimba automat din primar în secundar.

Ce este o „mâna a doua”?

Locuința reseller este un apartament care aparține cuiva, adică este proprietatea unei persoane fizice sau juridice. În acest caz, apartamentul poate fi privat, municipal sau de stat. Dar este încă o a doua casă. Prin urmare, chiar și apartamentele noi care au fost construite în urmă cu șase luni sau un an sunt deja considerate locuințe secundare, deși de fapt sunt noi. Prin urmare, inițial este imposibil de spus care este mai bine - o clădire nouă sau un „secundar”, deoarece ambele apartamente pot fi noi.

În ceea ce privește apartamentele municipale, oamenii pot locui acolo printr-un contract social de muncă. Ei nu au certificat de înregistrare de stat, dar locuința în care locuiesc este considerată în continuare secundară, întrucât mai au un proprietar - municipalitatea.

Criterii pentru compararea ambelor tipuri de apartamente

Este imposibil să determinați exact ce este mai bine să cumpărați - o clădire „secundară” sau o clădire nouă, deoarece nu există avantaje evidente pentru locuințele primare față de locuințele secundare. Totul va depinde de situație și condiții. Dacă doriți să faceți alegerea corectă și, în cele din urmă, să decideți singur ce este mai profitabil - o clădire „secundară” sau o nouă clădire, atunciluați în considerare următoarele criterii:

1. Cost. Dacă vorbim despre „primar”, atunci există un model: costul pe metru pătrat de locuință depinde de stadiul construcției unității. În cea mai timpurie etapă, costul pe metru pătrat va fi scăzut, iar acesta este principalul avantaj al locuințelor primare. Prețul „mâna a doua” este întotdeauna mai mare și nu există nicio modalitate de a reduce acest preț fix.
2. Timing. Când cumpărați o locuință secundară, vă puteți muta în ea imediat după încheierea tranzacției. Dar cu „primarul” nu se poate. Dacă cumpărătorul încheie o afacere și cumpără o casă în stadiul de săpare a unei gropi de fundație, atunci va trebui să așteptați încă doi ani. Dacă încheiați o afacere în etapa de finalizare a construcției, atunci prețul pe metru pătrat va fi mai mare, dar va trebui să așteptați doar aproximativ trei-patru luni.
3. Investiții. La achiziționarea unei locuințe într-o clădire nouă, aceasta este oferită cumpărătorului pentru o finisare brută. Asta înseamnă că va trebui să investești mulți bani în reparații, achiziționarea de materiale de construcție, achiziționarea de echipamente și mobilier. Când cumpărați un apartament pe piața secundară imobiliară, puteți găsi adesea apartamente renovate. Și deși reparațiile sunt cel mai adesea ieftine sau vechi, un astfel de apartament este destul de locuibil. Deci, problema investițiilor suplimentare este relevantă atunci când alegeți locuința.
4. Asortiment. Piața secundară a locuințelor este mult mai largă, iar aici sunt mai multe oferte. De obicei, cele mai de succes apartamente din clădirile noi sunt cumpărate în stadiul de excavare. Până la sfârșitul dezvoltării, cele mai nefavorabile opțiuni rămân la vânzare.
5. Înregistrare. Este imposibil să te înregistrezi într-o clădire nouă, deoarece pentru a obține un permis de ședere trebuie să ai fieun certificat de înregistrare a dreptului de proprietate sau aveți o rudă care este deja înregistrată în locuințe publice.
6. Venit posibil. S-a scris deja mai sus că prețul pe metru pătrat crește direct proporțional cu stadiul construcției. Prin urmare, atunci când investește în etapa de excavare, proprietarul viitoarelor locuințe poate obține un profit de până la 30% pe an. Acesta este cazul dacă construcția merge fără întârziere. Costul locuințelor secundare nu poate fi garantat să crească, dar se modifică din cauza factorilor pieței. Cu toate acestea, puteți câștiga bani pe un apartament secundar închiriindu-l. Este dificil de calculat valoarea profitului în acest caz. Totul depinde de cost, zonă și mulți alți factori.
7. Ipoteca. Clădirea „secundară” sau nouă poate fi luată într-o ipotecă. Cu toate acestea, în cazul creditării ipotecare pentru un apartament într-o clădire nouă, există multe dificultăți diferite. Băncile încearcă să nu acorde împrumuturi pentru achiziționarea de apartamente care nu sunt încă finalizate, deoarece există riscul ca acestea să nu fie deloc finalizate. Una sau mai multe bănci pot emite cel mult un astfel de credit, iar condițiile pentru aceasta pot fi nefavorabile. De obicei, rata pentru locuințele primare este cu 2-3% mai mare în comparație cu rata pentru locuințele secundare.
8. Puritate legală. Atunci când achiziționați o casă nouă, puteți fi 100% sigur că este curată din punct de vedere legal. Nimeni nu a mai locuit în el până acum, iar cumpărătorul de aici este noul proprietar. Apartamentele de pe piața secundară aveau proprietari, uneori mai mulți. Și de multe ori nu se știe ce fel de oameni au fost și ce au făcut în apartament.

În plus, în clădirile noi există întotdeauna sisteme de comunicații și inginerie proaspete. Pe piața secundară, comunicațiile pot fi uzate și necesită înlocuire, așa că în acest caz acesta este un avantaj în favoarea unei clădiri noi. De asemenea, atunci când achiziționați o proprietate „principală”, există șanse foarte mici ca un dependent de droguri sau un alcoolic să locuiască în apropiere.

Riscuri

La achiziționarea unui apartament într-o clădire nouă în construcție, există riscul ca firma de construcții să intre în faliment și construcția să nu fie finalizată. În acest caz, nu vă puteți lua banii înapoi. Este nerealist de prevăzut. Practica arată că destul de des companiile de construcții întârzie livrarea locuințelor, iar cumpărătorii nu pot face nimic în acest sens. Desigur, guvernul încearcă să reducă acest risc prin luarea în considerare a legilor privind asigurarea obligatorie a dezvoltatorilor împotriva falimentului. Dar există încă un risc și chiar și penalitățile de întârziere nu îl împiedică pe dezvoltator să întârzie termenele. Atunci când alegeți între o clădire nouă sau o „secundară”, trebuie să vă amintiți aceste riscuri. Dar dacă dezvoltatorul este de încredere și are autoritate, atunci riscul de a obține o locuință de la el este redus drastic.

Cu toate acestea, există riscuri și pe piața secundară de locuințe. Sunt legate de executarea contractului de vânzare-cumpărare. Acest contract poate fi reziliat în instanță după ce cumpărătorul a plătit toți banii. Există și cazuri când apar terți cu drept de proprietate asupra bunurilor imobiliare. În acest caz, contractul de vânzare poate fi reziliat, iar tranzacția va fi declarată nulă. În acest caz, îți vei pierde banii șirămâne fără adăpost. Din fericire, toate aceste riscuri pot fi nivelate cu ajutorul unui avocat competent, dar serviciile acestuia pot fi costisitoare.

Avantajele unei clădiri noi

Apartamentele în clădiri noi au următoarele avantaje:

1. Sunt realizate din materiale moderne. Acest lucru înseamnă indirect că sunt mai durabile și mai fiabile.
2. Sunt bine proiectate și aproape întotdeauna spațioase.
3. Dispunerea este confortabilă și realizată în conformitate cu standardele moderne.
4. Aterizările sunt curate și mari. Același lucru este valabil și pentru intrări.
5. Toate apartamentele au geamuri termopan.
6. Contoare de apă și gaz sunt peste tot.
7. Există lifturi funcționale, unele case chiar au lifturi de marfă.
8. Există parcare subterană și în curte.

Prețul unei clădiri noi ca principal avantaj

Toate aceste avantaje sunt mici în comparație cu cel mai important avantaj - costul. Cea mai mare popularitate a locuințelor primare oferă prețul. Dacă cumpărați un astfel de apartament în etapa de excavare, atunci un apartament într-o clădire nouă poate costa cu 30% mai puțin decât același apartament pe piața secundară a locuințelor. Adică, dacă un „secundar” bun condiționat costă 100 de mii de ruble (prețul este luat ca exemplu), atunci același „primar” va costa doar 70 de mii. Adevărat, va trebui să aștepte aproximativ un an, sau chiar doi.

Spatiu de locuit si securitate sporita

Un alt argument în favoarea„primare” - o zonă mare de locuit. Proiectele moderne oferă rezidenților o suprafață mare. De exemplu, cele mai populare case cu panouri noi din Rusia (seria P-44T) asigură o suprafață minimă pentru un apartament egală cu 38 de „pătrate”. Dar într-o casă veche cu panouri, suprafața unui apartament cu o cameră poate fi de 30-33 de metri pătrați. Acesta era standardul la momentul construirii acestei case vechi.

Încă nu știi care este mai bine - „mâna a doua” sau clădire nouă? Atunci iată un alt argument pentru tine: în clădirile noi se respectă noi cerințe de siguranță, se folosesc tehnologii și materiale noi. Există și garanție pentru unele elemente: tavan, echipamente de inginerie, pereți și ferestre. Dacă în decurs de cinci ani, un chiriaș întâmpină probleme care nu sunt legate de funcționarea necorespunzătoare a locuinței, atunci el poate contacta dezvoltatorul și poate solicita eliminarea defectului și plata despăgubirilor pentru prejudiciul cauzat.

Curățenia legală a locuinței

Când alegeți ce apartament să cumpărați - o clădire nouă sau un „secundar”, trebuie să vă amintiți, de asemenea, că locuințele secundare pot avea un „trecut întunecat” în istorie. Dar clădirile noi sunt întotdeauna curate din punct de vedere legal și nu trebuie să vă faceți griji că va apărea vreo rudă a vânzătorului cu drepturi asupra apartamentului dvs. Singurul risc este asociat cu posibila pierdere de bani în timpul construcției de locuințe în stadiul de excavare. Dar în cazul unor probleme cu dezvoltatorul legate de implementarea rețelelor de inginerie sau a documentației, aceasta va amâna pur și simplu termenul limită pentru finalizarea instalației. Probabilitatea ca dezvoltatorul să dea faliment este mică. Cel mai probabil, el va fi asigurat cu totul împotriva falimentului. Cu toate acestea, există cazuri în general triste când, dintr-un motiv oarecare, dezvoltatorul îngheață obiectul, iar apoi persoanele care au cumpărat apartamente într-o clădire neterminată nu le primesc și nu pot returna banii înapoi.

Infrastructură și amenajări peisagistice

De asemenea, atunci când cumpărați un apartament într-o clădire nouă, există șansa de a intra într-o parte a orașului cu infrastructură slab dezvoltată. De obicei, dezvoltatorul pune inițial în funcțiune o clădire de locuințe, iar abia ani mai târziu apar magazine, școli, grădinițe și alte obiecte în jurul acesteia. Prin urmare, atunci când cumpărați o astfel de locuință, trebuie să înțelegeți că la început va trebui să călătoriți pentru cumpărături. Deși dacă se construiește o clădire nouă în centrul orașului, atunci costul unui apartament acolo va fi foarte mare.

Un alt dezavantaj este lipsa facilităților. Un apartament într-o casă nouă este o cutie de beton chiar și fără utilități. Nu există nimic aici, așa că va trebui să investiți bani și efort în amenajarea teritoriului.

Avantajele „secundar”

Când alegeți între o clădire nouă sau una „secundară”, trebuie să vă amintiți și de dezavantajele și avantajele celui din urmă tip de locuință. Să începem cu profesioniștii:

1. Posibilitatea de a te muta imediat în apartamentul pe care tocmai l-ai cumpărat.
2. Într-un astfel de apartament vor exista comunicații de inginerie și un fel de reparații, care deja vă permit să locuiți aici.
3. Asortiment mare. Piața secundară a locuințelor este uriașă și adesea puteți alege între diferite opțiuni. Și este posibilgăsiți un apartament care este aproape de metrou și are o vedere minunată de la fereastră.

Dezavantajele apartamentelor pe piața secundară imobiliară

Desigur, toate aceste avantaje îi împing adesea pe cumpărători să ia în considerare piața secundară a locuințelor. Dar, vorbind despre ce apartament este mai bun - o clădire nouă sau un „secundar”, trebuie neapărat să subliniezi minusurile:

1. Preț ridicat pe metru pătrat.
2. O poveste lungă care poate ascunde fapte neplăcute. Pentru a cumpăra cu siguranță o locuință bună și fără probleme legale pe viitor, va trebui să investești într-un avocat profesionist care poate verifica istoricul și „curățenia” apartamentului.
3. Pereții de sprijin s-ar putea să fi slăbit de-a lungul vieții.
4. Comunicațiile de inginerie sunt vechi și pot necesita în curând înlocuite sau pot funcționa încă un deceniu.

Deteriorarea casei ca posibil dezavantaj

Cu toate acestea, pereții și utilitățile slabe pot fi într-o casă care a fost construită acum 20-25 de ani. În ciuda aspectului atractiv al casei, starea sa generală poate fi proastă, prin urmare, atunci când cumpărați o casă, este recomandabil să verificați sistemele de inginerie și rezistența casei în sine. Pentru a face acest lucru, va trebui să cheltuiți bani pe evaluările de specialitate ale specialiștilor. Uneori, situația se poate dovedi astfel încât va trebui să cheltuiți jumătate din costul apartamentului pentru a înlocui comunicațiile și a efectua lucrări pentru a consolida structura casei. Prin urmare, merită să vă gândiți cu atenție ce apartament este mai bine să cumpărați - un „secundar” sau o clădire nouă. Există plusuri și minusuri atât acolo, cât și acolo. Este imposibil de generalizat care este mai bine. Este necesar să comparați anumite apartamente din casa veche și din clădirea nouă.

Contează recenziile?

Ultimul criteriu care vă va ajuta să alegeți o revânzare sau o clădire nouă este feedback-ul locuitorilor și cumpărătorilor! De exemplu, dacă un constructor construiește o casă nouă, asigurați-vă că citiți recenziile despre aceasta. Cumpărătorii pot vorbi negativ despre el, deoarece în trecut a întârziat foarte mult procesul de construcție. Dacă dezvoltatorul este nou, atunci nici tu nu ar trebui să ai încredere în el, dar dacă are o reputație impecabilă și recenzii bune, se poate avea încredere în el.