Cum să vinzi un apartament pe cont propriu? Taxa pentru apartamentul vandut. Vanzarea imobiliare fara intermediari

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Este posibil să vinzi imobile fără intermediari? Pentru a răspunde la această întrebare, este necesar să înțelegem motivele pentru care proprietarii de imobile apelează la ei. Atunci când apelează la serviciile agențiilor, mulți oameni cred în mod eronat că își asumă întreaga responsabilitate pentru apartamentul cumpărat cu ajutorul acestuia. Acest motiv pentru a apela la servicii intermediare nu are sens. Conform legii, contractul de vânzare este încheiat de vânzător și cumpărător, iar biroul imobiliar este doar un intermediar. Nu își asumă nicio responsabilitate legală sau financiară. Acest lucru trebuie stipulat în contractul de servicii între client și agenție. În cel mai bun caz, va putea reprezenta interesele vânzătorului în proceduri judiciare.

Mulți folosesc serviciileintermediari pentru a evita situațiile neprevăzute sau escrocii. Știind cum să vinzi un apartament pe cont propriu, și anume toate amenințările și subtilitățile din fiecare etapă a tranzacției, te poți proteja cât mai mult și te poți descurca fără ajutorul unei agenții.

Actorul imobiliar face o muncă laborioasă, așa că onorariul profesionistului este mare. Dar un procent mare de oameni care sunt dispuși să facă efort și să economisească bani recurg în continuare la serviciile intermediarilor. Există un singur motiv - ei nu știu cum să vândă un apartament fără un agent imobiliar. După ce v-ați familiarizat cu toate etapele procedurii de cumpărare a unui apartament, puteți face în siguranță fără servicii intermediare.

Primii pași: cum se evaluează, se pune la vânzare și se organizează o vizionare a unui apartament

Cum să vinzi un apartament pe cont propriu și de unde să începi? Înainte de tranzacție, trebuie să parcurgeți primii trei pași pentru vânzarea oricărei proprietăți:

1. În primul rând, trebuie să stabiliți prețul potrivit pentru apartament. Pentru a face acest lucru, trebuie să studiați oferte imobiliare similare. Cu ajutorul ziarelor de publicitate, pe internet, găsiți anunțuri pentru vânzarea de apartamente în aceeași zonă a orașului cu parametri aproximativ similari: stare, zonă, locație și altele. Puteți apela mai multe opțiuni similare și puteți clarifica toate detaliile mai detaliat, precum și să întrebați cât timp este vândut apartamentul. La formarea costului, trebuie luat în considerare faptul că cumpărătorul se poate negocia. De obicei, negocierea este de până la 5% din prețul dorit.
2. După ce ați stabilit costul aproximativ al apartamentului, ar trebui să atrageți atenția cât mai multor potențiali cumpărători. Trebuie depuso reclamă în publicații publicitare populare, ziare gratuite, plasați-l pe pagini de internet și lipiți-l pe panouri speciale cu informații. Anunțul trebuie să conțină pe scurt toate informațiile despre apartament și un număr de telefon pentru contact. Pentru a împiedica potențialii cumpărători să sune non-stop, puteți specifica o anumită oră pentru apeluri. Anunțul trebuie actualizat cât mai des posibil.



3. Toți vânzătorii, și în special femeile care sunt interesate de cum să vândă ei înșiși un apartament, vor avea nevoie de sfaturi în această etapă. Vizitele clienților trebuie tratate cu prudență:

• pentru a face programări în timpul zilei, de preferință într-o zi liberă;
• fii la întâlnire de preferință împreună cu cineva cunoscut;
• eliminați obiectele de valoare și banii din locuri proeminente;
• nu afișa niciodată documentele originale înainte de tranzacție, ci doar fotocopii.

Primirea unei depuneri

Nu este nevoie să vă grăbiți să eliminați anunțurile de vânzare, dintr-o dată o persoană se răzgândește, iar vânzătorul va pierde un potențial client. După ce s-a convenit asupra unui preț, este necesar să se ofere cumpărătorului să efectueze o plată în avans. Cei care sunt implicați în mod independent în tranzacție și studiază cum să vândă un apartament fără un agent imobiliar trebuie să știe - legal acest moment poate fi formalizat în diferite moduri: scrieți un acord anticipat (o chitanță pentru primirea unui avans) sau întocmește un preliminar acord asupra unui depozit. Pentru comoditate și securitate, acest contract de vânzare și cumpărare trebuie să includă o descriere completă a obiectului vândut și termenii avansului. Apoi, în cazul refuzului tranzacției, cumpărătorul va fi obligat să ramburseze mai multși penalități.

Cum se întocmește un contract de vânzare?

Pasul principal în acest proces este întocmirea unui contract de vânzare-cumpărare corect, care ar trebui să fie gata cu 2-3 zile înainte de ora stabilită pentru tranzacție. Se selectează forma acestui document: legalizată sau scrisă simplu (PPF). Ambele tipuri de înregistrare au aceeași forță juridică. Cu toate acestea, cei care studiază cum să vândă independent un apartament pe bază de ipotecă ar trebui să știe că în acest caz, conform legii, forma contractului trebuie doar legalizată.

Elaborarea unui contract PPF este mai economică și costă aproximativ 50-70 de dolari. Odată cu forma notarială a actului, notarul ia și un procent suplimentar din suma vânzării. Desigur, costul acestui tip de înregistrare va costa mult mai mult, așa că nu ar trebui să alegeți forma legală a contractului și să cheltuiți bani în plus fără a fi nevoie.

Acordul PPF poate fi întocmit de dvs. sau solicitați ajutorul unui avocat. În orice caz, trebuie să studiați cu atenție contractul de vânzare a bunurilor imobiliare și să verificați cu atenție fiecare dintre punctele sale:

• cine vinde și cui (numele complet și detaliile pașaportului);
• adresa și respectarea deplină a parametrilor principali prevăzuți în contract cu certificate ITO - f nr. 11A și f nr. 22A;
• condiții de vânzare, prețul apartamentului și formularul de decontare;
• corectitudinea documentelor de titlu descrise în contract;
• timpul pentru eliberarea apartamentului și eliberarea din acesta a persoanelor înregistrate, de regulă,este de 14 zile.

Înregistrarea contractului de vânzare

Cea mai convenabilă și mai sigură modalitate de decontare este o cutie de valori. Este recomandabil să îl deschideți într-o bancă de încredere situată pe un teritoriu neutru. O cutie de valori va garanta că vânzătorul își va primi banii imediat după completarea tuturor documentelor necesare.

După ce banii sunt plasați într-o celulă bancară, trebuie să depuneți pentru înregistrare la Serviciul Federal de Înregistrare a Statului (FSGRKK) contractul de cumpărare și vânzare imobiliară cu semnături și următoarele documente:

• document de titlu pentru apartamentul vândut (acord de cumpărare și vânzare, certificat de moștenire, precum și orice alt document care confirmă drepturile proprietarului);
• pașaportul cadastral al apartamentului obținut de la specialiști BTI;
• copie a contului financiar și personal (AKC) în original și un extras din cartea casei;
• certificate originale F nr. 22A (obligatoriu) și F nr. 11A (dacă este necesar) primite la ITO;
• fotocopii ale pașapoartelor tuturor participanților la tranzacție;
• pentru femeile care învață să vândă singure un apartament, trebuie să știți că este necesar acordul soțului înregistrat în apartament, iar pentru bărbat - acordul soției;
• dacă există copii, atunci în unele cazuri va fi necesară permisiunea autorităților de tutelă;
• în cazul în care apartamentul este comunal, vecinii (dacă sunt proprietarii altor camere) sau orașul (dacă camerele rămase nu sunt privatizate) trebuie refuzați;
• alte documente la latitudinea ofițerului de înregistrare (naștere, deces și altele).

Dacă registratorul a acceptat documentele, atunci totul este făcut corect. Acest angajat va da o chitanță pentru primirea documentelor și va stabili ora la care este necesară ridicarea. De regulă, documentele sunt înregistrate în FSGRKK pentru o medie de două săptămâni, apoi cumpărătorului și vânzătorului li se eliberează un document de vânzare înregistrat. Ambele părți trebuie să verifice cu atenție contractul primit pentru greșeli de scriere și erori. Dacă totul este bine, atunci vânzătorul trebuie să obțină cheia cutiei de valori de la cumpărător.

De ce avem nevoie de un act de transfer?

Eliberarea apartamentului are loc în conformitate cu acordurile specificate în contractul de vânzare. Actul de transfer este un document important care se întocmește în timpul tranzacției sub orice formă. Detaliaza starea apartamentului. Uneori, un contract de vânzare îl înlocuiește, dar este totuși mai bine să întocmești o astfel de hârtie separat. Este posibil, desigur, să ajungi la înțelegeri verbale, dar este mai înțelept să te protejezi. Un punct important pentru vânzătorii care studiază cum să vândă un apartament fără agent imobiliar: până la semnarea actului de transfer, vânzătorul este responsabil pentru starea fizică a apartamentului (inundație, incendiu, furt) și plătește, de asemenea, toate facturile la utilități.

Când se plătește impozitul?

Toți vânzătorii sunt interesați de întrebarea dacă este necesar să plătiți impozit pentru apartamentul vândut. Există puncte atât de importante în legislație:

• dacă o persoană deține un apartament de 3 ani sau mai mult, atunci când acesta este vândut, proprietarul este scutit de impozitîn conformitate cu paragraful 17.1 al articolului 217 din Codul fiscal al Federației Ruse, dar este încă obligat să depună o declarație fiscală zero;
• când vânzătorul deține o locuință de mai puțin de 3 ani, atunci, conform paragrafului 1 al articolului 220 din Codul fiscal al Federației Ruse, el este obligat să plătească 13% din impozitul asupra sumei, schema de calcul pe care proprietarul o alege la discreția sa.

Două formule pentru calcularea impozitului:

• formula 1: scade costul achiziționării acestuia din profitul din vânzarea apartamentului;
• formula 2: scade 1 milion de ruble din suma pentru vânzarea unui apartament.

Cei care se ocupă de problema „cum să vândă singuri un apartament” și nu cunosc toate complexitățile legii, le vor fi de folos câteva informații utile:

1. Dacă apartamentul a fost achiziționat la prețul de vânzare actual sau mai mare, atunci este mai bine să utilizați prima formulă de calcul, deoarece suma taxei va fi negativă, ceea ce înseamnă că nu trebuie să plătiți nimic. De exemplu, proprietarul a cumpărat un apartament în urmă cu doi ani pentru 2 milioane de ruble și l-a vândut acum pentru 1,8 milioane de ruble, apoi conform formulei 1,8 milioane de ruble. - 2 milioane de ruble.=-0,2 milioane de ruble - Fără impozit pe pierdere.
2. Când apartamentul a fost practic cedat (prin moștenire, donație), este mai înțelept să ținem cont de a doua formulă.
3. Conform paragrafului 1 al articolului 229 din Codul fiscal al Federației Ruse, este necesar, în orice caz, să se depună o declarație fiscală la locul de înregistrare a vânzătorului înainte de 30 aprilie a anului următor anului de vânzare. Taxa calculată diferită de zero trebuie plătită înainte de 15 iulie.

Vânzarea unui apartament prin împuternicire

Când nu este suficient timp pentru laboriosprocesul de vânzare a unei locuințe întocmește adesea o împuternicire. De exemplu, va fi o soluție rezonabilă în cazul în care mai mulți proprietari dețin o proprietate. Vânzarea apartamentelor în acest caz se realizează astfel: toți proprietarii întocmesc toate dosarele legate de tranzacție pentru o persoană, mai puțin ocupată. Indiferent de motivul întocmirii unei împuterniciri, există un punct foarte important: pentru a evita necazurile și pentru a nu rămâne fără adăpost, este necesar să se indice clar atribuțiile mandatarului.

Foarte serios și vigilent trebuie să abordați procura generală. Acesta permite unui mandatar să efectueze orice fel de tranzacții cu proprietate și să dispună de ea la propria discreție, de exemplu, să o vândă și să obțină bani pentru el însuși. O procură generală este eliberată de un notar public numai după o verificare amănunțită a mandantului pentru a stabili dacă acesta înțelege scopul semnării unui astfel de tip de document important.

Există momente când cumpărătorul dorește să se asigure și solicită includerea în contractul de vânzare a unei clauze de confirmare a tranzacției de către proprietarul locuinței. Atunci este posibil să vindeți un apartament prin împuternicire numai după declarația mandantului, scrisă de notar, despre valabilitatea operațiunii de vânzare.

În cazul în care necesitatea de a apela la serviciile unui mandatar a încetat să mai fie relevantă, împuternicirea poate fi revocată chiar înainte de data expirării acesteia. Datele privind revocarea împuternicirii sunt înregistrate în baza de date de informații a Camerei Notariale.

Vânzarea apartamentului în care locuiește copilul

Aproape înfiecare familie are copii. Prin urmare, pentru părinți-vânzători, întrebarea este foarte relevantă: „Și în acest caz, cum să vinzi un apartament?” Copilul trebuie să fie luat în considerare și în niciun caz să nu încalce interesele sale, altfel vânzarea locuinței va fi problematică. Acest lucru este monitorizat de autorități. Există două tipuri de procedură de tranzacție de cumpărare și vânzare: copilul este înregistrat în apartament sau este proprietarul unei cote din locuință.

Conform prevederilor art. 26, 28 din Codul civil al Federației Ruse, minorii și minorii, numai cu acordul reprezentanților lor legali, au posibilitatea de a efectua o gamă strict specificată de tranzacții, inclusiv cele care implică imobiliare. Este posibil să vindeți locuințe în care este înregistrat un minor, dar nu este proprietar, fără permisiunea autorităților tutelare. Excepție fac copiii lipsiți de îngrijirea părintească sau care sunt sub tutelă. În această situație, este nevoie de permisiunea specială din partea serviciului de tutori. În orice caz, înainte de a vinde apartamentul, trebuie să găsiți un nou loc de înregistrare pentru copil, deoarece copiii trebuie să fie imediat înregistrați în alt loc atunci când sunt eliberați dintr-un loc de reședință. În același timp, locuințele noi ar trebui să fie cu aceeași suprafață sau mai mare și cu condiții de locuit similare. Dacă drepturile minorului nu au fost încălcate în niciun fel, atunci nu vor fi probleme cu vânzarea apartamentului.

Dacă copilul este proprietarul unei părți a apartamentului, atunci este necesar acordul corespunzător al autorităților de tutelă și tutelă. Acest lucru trebuie avut în vedere în prealabil, înainte de vânzarea locuințelor. Trebuie să contactați organizația de tutelă de la locul de înregistrare a unui copil minor și să aflațidacă este posibil să vinzi un apartament, în funcție de specificul unui anumit caz. Dacă tranzacția este prevăzută de lege, atunci trebuie să aflați în ce oră va fi gata permisul de vânzare și să începeți colectarea certificatelor necesare. Apoi, la intocmirea unui act de vanzare, vanzatorul fara copil (daca are sub 14 ani) sau cu el (atunci cand are peste 14 ani) vine la autoritatile de tutela si tutela pentru a completa si semna o cerere.. Al doilea tutore (soțul, chiar dacă cuplul este divorțat) trebuie să fie prezent și să dea consimțământul. Apoi, în ziua stabilită, puteți obține un permis gata făcut.

Cazuri excepționale:

• Dacă intenționați să vă schimbați locul de reședință din cauza mutării în altă localitate, atunci tranzacția este posibilă numai cu permisiunea organizației tutore, iar suma primită pentru apartament este transferată în contul bancar al minor. Părinților li se acordă 3 luni de la data vânzării pentru a cumpăra o casă nouă și a înregistra o cotă similară în proprietatea copilului. În caz contrar, autoritățile tutelare își rezervă dreptul de a anula contractul de vânzare.
• La mutarea pentru rezidență permanentă în afara țării, este necesar să depuneți la organizația de tutore o listă cu anumite documente primite de la OVIR.
• Dacă se construiesc noi locuințe, atunci pentru a obține acordul autorităților tutelare, aceasta trebuie să fie în stadiul final de construcție. Un minor trebuie să fie înregistrat temporar undeva (cu prieteni, rude). Când solicitați permisiunea organizației de tutore, se aduce un acordcompanie de dezvoltare, care reflectă participația copilului.

Opțiuni pentru vânzarea unui apartament privat

Cea mai simplă modalitate de a vinde locuințe privatizate este să le vinzi în întregime unui singur cumpărător și să împarți profitul în funcție de cota fiecăruia. De asemenea, este posibil ca unul dintre proprietari să cumpere toate celel alte acțiuni de la alți proprietari. Totul este simplu aici, iar schema de tranzacție este standard. Dar se întâmplă adesea ca unul dintre proprietari să refuze să vândă. Cum se vinde un apartament privatizat în acest caz? Totul depinde de modul în care este împărțită proprietatea.

Dacă apartamentul este împărțit în părți în funcție de filmare, atunci trebuie mai întâi să scrieți un anunț de vânzare legalizat, indicând dimensiunea și valoarea dorită a suprafeței dvs. de vândut, și să îl trimiteți prin poștă recomandată celorlalți proprietari. În conformitate cu art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, aceștia au un avantaj față de alți cumpărători. Dacă în termen de 30 de zile alți proprietari nu au fost de acord sau au refuzat să cumpere, atunci conform art. 250 din Codul civil al Federației Ruse, puteți să vă exercitați dreptul și să vindeți o cotă dintr-un apartament comun oricărei alte persoane.

Când un apartament este împărțit procentual, este imposibil să-l vinzi fără dorința celorlalți, dar poți primi bani pentru partea ta voluntar sau forțat, mergând în instanță.

Dacă există o parte a unui copil minor în locuințe privatizate, atunci puteți vinde apartamentul cu permisiunea autorităților tutelare.

Vânzarea unui apartament donat

O persoană care are un certificat cadou poate dispuneproprietate la discreția dumneavoastră. Dacă proprietarul dorește să vândă apartamentul donat, în care este singurul proprietar, atunci vânzarea are loc după schema generală standard. După ce a primit bani pentru imobile, vânzătorul trebuie să plătească impozit. Am discutat mai sus cum să alegeți formula fiscală corectă și profitabilă.

Când o parte dintr-un apartament este primită cadou, care este împărțită în procente sau în metraje, schema de vânzare este similară cu cea discutată în secțiunea „Opțiuni de vânzare a unui apartament privatizat”.

Vânzarea unui apartament într-un credit ipotecar

În pofida unora dintre obstacolele care însoțesc tranzacțiile cu proprietăți ipotecare, este posibil să vinzi un apartament într-o ipotecă. Există mai multe moduri de a efectua această operațiune:

1. Închideți împrumutul mai devreme, rambursându-l cu propriile economii sau, dacă cumpărătorul este de acord, cu un avans primit de la acesta.
2. Puteți vinde un apartament fără a plăti mai întâi datoria de la împrumut. Pentru a face acest lucru, trebuie să scrieți o cerere la bancă și să așteptați aprobarea. El poate refuza dacă vânzarea are loc în timpul moratoriului privind închiderea anticipată a împrumutului. Dacă banca este de acord, dar insistă asupra participării sale la tranzacție, atunci sunt deschise două celule bancare în ea: cumpărătorul plasează suma de rambursare a împrumutului în prima, iar diferența rămasă în a doua. După înlăturarea sarcinii de pe locuință se întocmește o tranzacție de cumpărare și vânzare. În acest caz, chiar și atunci când vindeți un apartament fără agent imobiliar, va trebui să plătiți un comision băncii pentru deschiderea seifurilor și susținerea tranzacției.
3. Dacă creditorul este de acord cu vânzarea fără prealabilrambursarea datoriei împrumutului și este de acord să nu participe la tranzacție, este necesar să se încheie un document preliminar de vânzare. Apoi, după ce a plătit împrumutul cu banii primiți de la cumpărător, proprietarul primește documente pentru ridicarea interdicției și se duce la camera de înregistrare. În continuare, vânzătorul finalizează tranzacția la notar.
4. Puteți vinde un apartament cu un împrumut. Cumpărătorul trebuie să depună la bancă toate documentele necesare care să-i confirme solvabilitatea și deja decide asupra opțiunii de înlocuire a împrumutatului. Cu o decizie pozitivă, drepturile de proprietate sunt reînregistrate, proprietatea rămâne în ipotecă, iar vânzătorul primește diferența dintre costul apartamentului vândut și soldul datoriei fără participarea creditorului..

Concluzie

Reiese că diferite apartamente: privatizate, cel al cărui proprietar este copil, ipotecare, donate - pot fi vândute fără ajutorul unui agent imobiliar, cunoscând toți pașii tranzacției de la stabilirea prețului până la primirea sumă de bani. Având o idee despre pericolele și complexitățile acestui proces și depunând mult efort și timp în afacere, vă puteți vinde apartamentul pe cont propriu.