Care este diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea de inventar? Determinarea valorii cadastrale

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Recent, imobilele au fost evaluate într-un mod nou. S-a introdus valoarea cadastrală, prevăzând alte principii de calcul a valorii obiectelor și cât mai aproape de prețul pieței. În același timp, inovația a dus la o creștere a poverii fiscale. Articolul descrie modul în care valoarea cadastrală diferă de valoarea de inventar și cum este calculată.

Care este valoarea inventarului?

Valoarea de inventar a imobilelor este rodul muncii specialiștilor din cadrul Biroului de Inventar Tehnic (BTI). Metodologia lor prevede că atunci când se evaluează, costul primar al obiectului este luat ca bază și înmulțit cu coeficienții de uzură. Diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea de inventar este că în al doilea caz nu sunt luați în considerare factorii de piață.

La inventariere s-a luat în considerare tot ceea ce este alcătuit o clădire, structură sau încăpere - dimensiunile și materialul pereților, pardoselilor, acoperișurilor, ferestrelor, ușilor. Personalul ITO a asigurat tehnicieni care se deplasau periodic la șantier și verificau datele de care dispune Biroul.

Ulterior, toate modificările au început să fie efectuate anual în mod automat - în primul rând, ajustate pentru inflație și, în al doilea rând, ajustate pentru timp. Cu toate acestea, indiferent cât de repede îmbătrânește clădirea, valoarea sa de inventar crește. Dacă un proprietar se întreabă cum să afle valoarea de inventar a unui obiect, atunci trebuie să se uite în pașaportul tehnic. Informațiile de care aveți nevoie sunt acolo.

Care este valoarea cadastrală?

Valoarea cadastrală are o metodologie diferită. Pe parcursul dezvoltării sale, Ministerul Finanțelor și-a propus să majoreze veniturile fiscale la buget. Totuși, în mod tradițional, prin simpla creștere a cotelor de impozitare, acest lucru nu s-a putut realiza. Prin urmare, am decis să mergem de ceal altă parte și să schimbăm metodologia de evaluare. Scopul a fost același: să o aducem cât mai aproape de valoarea de piață.

Ca urmare, a fost adoptată Legea federală intitulată „Cu privire la activitățile de evaluare în Federația Rusă”, iar acum determinarea valorii cadastrale a dobândit un caracter legal.

Valoarea cadastrală a terenurilor

Principiile noii evaluări sunt preluate din domeniul impozitului pe teren. Aici, de multă vreme, calculul valorii cadastrale se face pe baza amplasării sitului și a categoriei acestuia. Cu toate acestea, este necesar nu numai pentrufiscalitate, dar și pentru relațiile de închiriere. Partenerii tranzacției nu au atunci nicio îndoială cu privire la dimensiunea acesteia. Toate datele pot fi găsite în camera cadastrală, care trebuie reevaluată cel puțin o dată la 5 ani.

Terenurile au și o valoare standard, care se aplică atunci când nu este posibilă determinarea valorii cadastrale. Cu toate acestea, există cazuri când numai acesta este folosit, de exemplu, la obținerea unui împrumut de la o bancă, achiziționarea de teren municipal etc. Autoritățile din regiuni au dreptul de a modifica anual prețul standard, însă nu mai mult de un sfert. În plus, nu trebuie să depășească pragul de 75% din valoarea de piață.

Procedura pentru efectuarea unei evaluări cadastrale

După ce ați început să aflați cum diferă valoarea cadastrală de valoarea de inventar, trebuie mai întâi să acordați atenție metodelor. Dacă valoarea de inventar necesită scrupulozitate și metodicitate pe parcursul multor ani, atunci evaluarea cadastrală se realizează relativ rapid. Secvența de acțiuni cu acesta este următoarea:

• Autoritățile din regiune decid asupra unei evaluări. Trebuie să aibă loc cel puțin o dată la 5 ani.
• Rosreestr întocmește pe această bază o listă de obiecte care urmează să fie evaluate. Datele sunt preluate de la cadastrul de stat.
• Rosreestr atrage o firmă de evaluare pe o bază competitivă.
• Evaluatorul, în baza documentelor normative și a coeficienților indicați în acestea, efectuează întreaga procedură.
• Organizația de autoreglementare a evaluatorilor efectuează o examinare a raportului de evaluare cadastrală.
• Datele obținute sunt aprobate de autoritățile din regiune și publicate.
• Datele sunt introduse în sistemul de înregistrare cadastrală.

Cine evaluează proprietatea?

Probabil, evaluatorul poate răspunde cel mai exact la întrebarea cum diferă valoarea cadastrală de valoarea de inventar. În această calitate, acţionează firme speciale care au licenţe pentru acest tip de activitate.

Pentru a avea acces la calea dorită, trebuie să treacă, în plus, și o selecție competitivă. Această procedură este prevăzută de Legea federală specială privind achizițiile contractuale pentru nevoile statului și municipale. Mai mult, inainte de semnarea contractului, evaluatorul asigura pe cheltuiala proprie riscurile determinarii incorecte a valorii. Valoarea asigurării este de cel puțin 30 de milioane de ruble.

Primirea de fonduri publice pentru lucrările efectuate devine posibilă numai după ce autoritățile regionale primesc o evaluare pozitivă a experților cu privire la raport și aprobarea rezultatelor evaluării.

Cum se calculează valoarea cadastrală a proprietății?

Evaluatorii folosesc un întreg set de reglementări tehnice, standarde, reguli și acte legislative pentru a determina valoarea obiectelor. Cu toate acestea, o abordare individuală nu este binevenită aici, care arată imediat diferența dintre cadastralcost din inventar.

Evaluarea cadastrală prevede o abordare în masă, atunci când nu este necesară măsurarea fiecărui apartament sau casă. Aparent, firmele implicate în acest lucru au un set de coeficienți în funcție de locația obiectului și de categoria acestuia. Se ia suma scorului ITO și se înmulțește cu acești coeficienți. De aceea, valoarea de inventar și cadastrală a unui apartament diferă uneori de câteva ori. Oficialii încearcă să ia în considerare literalmente totul - chiar și distanța până la o stație de troleibuz, metrou sau prezența unui loc de joacă pentru copii.

Coeficienții sunt afișați simplu. Evaluatorii cu autoritățile din regiuni iau ca bază costul pe metru pătrat din piața imobiliară și calculează cât este mai mult decât inventarul. Rămâne puțin (cu 10 la sută) pentru a reduce rezultatul divizării - și coeficientul este gata.

Cum depinde impozitul pe proprietate de valoarea cadastrală?

Datorită faptului că valorile cadastrale și de inventar sunt determinate diferit, diferența de preț al imobilului, care a fost luată ca bază de impozitare, a luat naștere semnificativă.

Dacă ratele de impozitare ar rămâne aceleași, atunci majoritatea proprietarilor de proprietăți ar intra în faliment peste noapte. Deci, în Urali, dacă prețul unui apartament în certificatul de înregistrare este de 200 de mii de ruble, după reevaluare este de cel puțin 500 de mii. Statul, în circumstanțe în care valorile cadastrale și de inventar ale imobilelor sunt atât de diferite, a decis să compenseze oarecum pierderile contribuabililor cu ajutorul cotelor de impozitare. Drept urmare, regiunilor li s-a dat dreptul de a stabili cote de impozitare, deși în cadrul coridorului aprobat la nivel federal. Pentru locuințe, rata maximă de 0,1% este stabilită dacă valoarea proprietății nu depășește 300 de milioane de ruble.

Noul impozit este întotdeauna mai mare decât cel vechi?

Care este diferența dintre valoarea cadastrală și valoarea de inventar? principiile de impozitare. Cu o valoare de inventar, taxa era mică și puțini oameni i-au acordat atenție. Acum este o altă chestiune. În unele regiuni care au trecut la noul regim, contribuabilii au început deja să primească notificări care conțin cifre descurajatoare care depășesc chiar și cele mai mari temeri ale lor.

Cu toate acestea, în unele cazuri, impozitul pe proprietate poate fi plătit chiar și în sume mai mici decât înainte. Cert este că acest impozit nu este supus impozitării pentru un apartament de 20 de metri pătrați, pentru o casă - 50, pentru spații rezidențiale - 10. Dacă luăm în considerare și beneficiile de drept, devine clar că cei care locuiesc în case și zone prestigioase.

De exemplu, în zonele rurale îndepărtate, costul unui metru pătrat de locuință conform cadastrului poate fi de la 7 la 15 mii de ruble, iar la Moscova de la 150 de mii de ruble și mai mult.

Unde pot afla valoarea cadastrală a proprietății mele?

De la 1 ianuarie 2015, Rosreestr a lansat un serviciu cu ajutorul căruia fiecare proprietar poate compara cât de mult diferă inventarul și valoarea cadastrală a unui apartament. Inventarul, după cum am spus deja, este cuprins în certificatul de înregistrare, iar cel cadastral va fi raportat ca răspuns lacerere.

Trebuie remarcat că unele teritorii nu au finalizat tranziția și există încă o valoare de inventar. Calculul impozitului în astfel de circumstanțe nu se va modifica. Autoritățile din astfel de regiuni s-au grăbit însă să recalculeze valoarea de inventar, pe care cetățenii au văzut-o deja în avizele fiscale. Intențiile funcționarilor sunt simple: până la sosirea valorii cadastrale, prețul anterior va fi la maximum posibil, iar la introducerea coeficientului, bugetul va primi venituri suplimentare.

Se poate contesta o evaluare cadastrală?

Reiese că impozitul pe proprietate în țară este format atât din valoarea cadastrală, cât și din valoarea de inventar. Diferența dintre ele este, de asemenea, că este imposibil să contestați devizul de inventar, deoarece se face pe baza de reglementări tehnice, SNIP-uri și GOST-uri, iar cel cadastral este destul de fezabil, deoarece există coeficienți.

Pentru a exprima dezacordul cu evaluarea prezentată, în prima etapă, trebuie să contactați o comisie specială din Rosreestr, ale cărei filiale regionale sunt în toate departamentele. Va trebui să prezentați un anumit pachet de documente care confirmă dreptul solicitantului la această proprietate.

Instanță sau plângere - ce să alegi?

Eroarea cadastrală poate fi corectată prin mijloace administrative sau prin instanță. Totuși, sistemul de contestare a evaluării cadastrale a fost construit inițial în așa fel încât să nu se poată ocoli comisia Rosreestr. Tribunalul arbitral va respinge pur și simplu cererea dacă cererea nu este însoțită deconcluzia acestui organism. Totuși, în viitor, dacă proprietarul este convins că are dreptate, este necesar să dea în judecată.

Totodată, în hotărârea judecătorească apare o problemă - este necesar să se implice un evaluator independent pentru ca acesta să infirme concluziile camerei cadastrale. Și acest serviciu este costisitor și, în unele cazuri, pur și simplu neprofitabil. Costul unui expert poate depăși semnificativ diferența de impozitare.

Dacă verdictul este pronunțat în favoarea contribuabilului, atunci înainte de introducerea de noi informații, va dura ceva timp până când camera cadastrală va actualiza baza de date.