Abordare comparativă. Metode de determinare a valorii imobilelor

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

În practica mondială în domeniul evaluării imobiliare, sunt utilizate trei abordări:

• comparativ sau piață;
• costos;
• profitabil.

Alegerea metodologiei depinde în mare măsură de obiectul evaluării și de situația reală care s-a dezvoltat în jurul unui anumit tip de imobil. Cu toate acestea, abordarea comparativă în determinarea valorii estimate este încă considerată cea mai fiabilă modalitate.

Principii de bază de evaluare comparativă

Abordarea comparativă este un set de metode pentru determinarea valorii de piață a unei proprietăți. Proprietatea evaluată este comparată cu proprietăți similare.

Evaluarea se bazează pe următoarele principii:

• Cerere și ofertă. Acești doi indicatori sunt indisolubil legați, un număr limitat de oferte generează o anumită cerere și invers, cu cât mai multe oferte, cu atât mai puțină cerere.
• Înlocuire. Niciun cumpărător nu va plăti mai mult dacă o proprietate cu caracteristici similare costă mai puțin.

Conceptul de valoare de piață este aproape identic cu conceptul de preț de echilibru. Prețul de echilibru este un set de caracteristici cantitative șifactori de preț care determină oferta și cererea pentru articolul comparat.

Principale criterii pentru selectarea proprietăților comparabile pentru evaluarea imobiliară

Există un număr imens de elemente care sunt luate în considerare într-o analiză comparativă, iar combinația lor este aproape infinită. Prin urmare, analiza este limitată la un anumit număr de factori care afectează direct prețurile.

Elemente de comparație. Calitate drepturi

Orice grevare sau servitute duce la scăderea valorii proprietății care se evaluează. Adică, orice restricție a dreptului de proprietate este o reducere a prețului. Dacă obiectul evaluat nu prezintă astfel de deficiențe în comparație cu obiecte comparabile, atunci prețul, dimpotrivă, crește.

Pentru terenurile, disponibilitatea servituților nu este singurul factor reducător. La evaluarea valorii este foarte importantă, se transferă dreptul de proprietate asupra terenului sau dreptul de arendă, folosință permanentă. Ultimele două drepturi sunt denumite factori reducători. Este foarte important dacă terenul are anumite restricții privind tranzacțiile ulterioare cu acesta.

Termeni de vânzare

Astfel de condiții sunt luate în considerare dacă obiectul evaluat are într-adevăr caracteristici distinctive la vânzare.

Falimentul este un factor reducător, adică vânzătorul se grăbește să facă o tranzacție de vânzare-cumpărare, deoarece timpul de expunere al obiectului de pe piața imobiliară este în mod evident redus în comparație cu obiectele similare.

Evaluarea este, de asemenea, influențată semnificativ de legăturile de familie, parteneriaterelație, deși este dificil de evaluat aceste riscuri.

Dacă vânzătorul și cumpărătorul sunt legați prin relații de închiriere și se preconizează încheierea unui contract de vânzare între ei, atunci pentru a economisi taxele, desigur, costul estimat va fi subestimat. În acest caz, există o singură motivație - deoarece părțile la tranzacție sunt legate prin alte relații non-piață, prin urmare, vânzătorul îl creditează efectiv pe cumpărător. O situație similară se dezvoltă dacă tranzacția este în condițiile opțiunii.

Perspectiva de a primi subvenții de stat pentru dezvoltarea infrastructurii poate duce la o creștere a valorii estimate a imobilelor rezidențiale. Valoarea preconizată a împrumuturilor concesionale este determinată din diferența dintre împrumuturile concesionale și cele de pe piață.

Condiții de piață

Se poate aplica o ajustare descendentă dacă există o diferență semnificativă între valoarea de piață pentru o proprietate similară și proprietatea expertului.

O modificare a funcționalității poate fi, de asemenea, luată în considerare în evaluare, deoarece afectează echilibrul dintre cerere și ofertă.

Locația proprietății

Inductori de valoare	Factori de reducere a costurilor
Neighbourhood Prestige Statutul altor proprietari de proprietăți rezidențiale Zona de rezervare Disponibilitate parcare Accesibilitate la autostrăzi Prezența monumentelor de arhitectură și a altor atracții Zona de agrement în apropierea proprietăților imobiliare Caracteristici arhitecturale unice ale clădirii	Distanța față de centrul orașului Fără magazine alimentare la câțiva pași Depărtare de instituții școlare și preșcolare Situație proastă a mediului în regiune Prezența întreprinderilor din fabrici și depozite în apropierea proprietății, gropi de gunoi

Factori fizici (pentru teren)

Abordarea comparativă în evaluarea unui teren presupune culegerea de caracteristici despre proprietate:

• dimensiune;
• forma;
• geologie;
• topografie;
• nivel de pregătire, adică dacă terenul a fost curățat de vegetație, dacă neregulile au fost eliminate;
• indicatori calitativi ai acoperirii solului.

Cel mai demn de remarcat este prezența sau absența dealurilor sau a versanților, a formațiunilor stâncoase sau a șanțurilor. De asemenea, este importantă care este capacitatea portantă a pământului, rezistența acestuia, prezența apelor subterane. Este foarte important dacă există informații despre posibila apariție a mineralelor. Dacă informațiile sunt confirmate, atunci terenul va avea cu siguranță o grevare în viitor.

Caracteristicile generale ale obiectului de evaluat

Abordarea comparativă a pieței este studiul caracteristicilor care cresc valoarea obiectelor. Acestea includ:

• dimensiunea clădirii sau a camerei;
• înălțimea clădirii;
• disponibilitatea și zona instalațiilor auxiliare;
• înălțimea tavanului.

Contează și materialul din care este ridicată clădirea, cu cât este mai modernă și mai fiabilă, cu atât valoarea proprietății este mai mare. Nu în ultimul rând este aspectul general al întregii clădiri, disponibilitatea reparațiilor și o intrare convenabilă. Dacă intrarea este din curte, atunci acesta va fi un factor reducător.

Lipsa reparației este un motiv pentru a modifica raportul de evaluare. Un astfel de calcul se face pe baza costului lucrărilor de reparație sau restaurare, ținând cont de profitul pe care îl va primi antreprenorul din investiția în construcție sau reparație.

Factori economici

Abordarea comparativă în domeniul imobiliar este luarea în considerare a posibilelor economii de resurse energetice în timpul funcționării. Creșterea constantă a costului utilităților îi face pe oameni să se gândească constant la economisirea și utilizarea surselor alternative de energie.

Acest factor este deosebit de important dacă obiectul este achiziționat pentru închiriere ulterioară. Cu cât este mai mare raportul dintre venituri și costuri care vor duce la exploatarea unei clădiri sau a unui spatiu, cu atât valoarea capitalului returnabil este mai mică din venitul net din chirii imobiliare.

Această categorie include și indicatorul prezenței sau absenței contoarelor, dacă s-au luat măsuri pentru a minimiza pierderile de căldură.

Alți indicatori

Evaluarea presupune luarea în considerare a prezenței sau absenței elementelor de serviciu. Cel mai simplu exemplu este dacă casa are sau nu lift. Prezența sau absența totală sau parțială a tuturor comunicărilormai conectat la sistemul local. Dacă există prea multe deficiențe, atunci se efectuează o corecție descendentă. Evaluarea imobiliară este efectuată în funcție de o varietate de indicatori.

Pași de calcul

Toate calculele comparative se bazează pe informații din surse deschise privind tranzacțiile recente cu proprietăți imobiliare similare.

Pași de evaluare:

1. Studiarea ofertelor similare dintr-un anumit segment de proprietate, identificarea proprietăților comparabile care au fost vândute recent.
2. Informațiile colectate sunt analizate și fiecare ofertă este comparată individual cu proprietatea evaluată.
3. Identificarea caracteristicilor de preț, modificări la raportul de evaluare.

Acordarea prețului ajustat și determinarea costului final printr-o abordare comparativă.

Avantajele abordării comparative

În primul rând, metoda vă permite să reflectați doar opinia cumpărătorilor și vânzătorilor obișnuiți.

Evaluarea se reflectă în prețurile curente, ținând cont de modificările condițiilor financiare și chiar de procesele inflaționiste. Estimarea este întotdeauna justificată static.

Pentru a evalua o anumită proprietate, nu trebuie să studiezi întreaga piață imobiliară, ci doar proprietăți similare. Tehnica este foarte simplă, cu rezultate fiabile.

… și dezavantaje

• Destul de greu de aflat prețurile reale.
• Deplină dependență de activitatea și stabilitatea pieței imobiliare.
• Dificultate înreconcilierea datelor, dacă obiectele similare diferă semnificativ în ceea ce privește vânzarea.

În încheiere

Esența abordării comparative în evaluarea imobiliară este clară atât pentru cumpărător, cât și pentru vânzător. Tehnica permite părților să studieze piața imobiliară și să se asigure că nu au pierdut. Evaluarea poate fi efectuată pe baza tranzacțiilor deja finalizate sau pe ofertele altor vânzători. În orice caz, tehnica comparativă este sistematizarea și compararea datelor despre imobile similare. Principalul lucru este că selectarea obiectelor similare pentru comparație ar trebui să țină cont de factori speciali sau neobișnuiți, de exemplu, amenințarea cu sechestrul garanției, modificările reglementărilor la nivel local sau nerespectarea condițiilor contractului de împrumut, prezența elementelor coercitive.