Estimarea valorii de piață: metode, procedură de întocmire a unui raport, scopurile efectuării

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Evaluarea unui apartament sau a unei case poate fi necesară în multe cazuri. Da, și este foarte important să știi cât de mult venituri poți obține din vânzarea de imobile. La urma urmei, acesta este un atu care trebuie folosit cu înțelepciune, ceea ce înseamnă că trebuie să știi totul despre el. Puteți citi mai multe despre evaluarea valorii de piață a unui apartament în acest articol.

Care este valoarea de piață?

Acum modelul de piață al economiei domină peste tot în lume, ceea ce presupune cumpărarea și vânzarea de diverse bunuri pentru banii pentru care oamenii sunt dispuși să le cumpere. De exemplu, dacă produceți farfurii ieftine de unică folosință, atunci prețul lor este puțin probabil să fie foarte mare. În caz contrar, pur și simplu nu veți avea cumpărători. Același principiu poate fi atribuit imobiliarelor: apartamentelor și caselor. Dar în acest caz este mult mai dificil să se stabilească un preț obiectiv care să nu reducă investițiile proprietarilor și, în același timp, să nu fie exorbitant. Situația este adesea complicată de faptul că în timpul vânzării proprietății, proprietarii sunt rareori obiectivi. Dacă amintirile bune sunt asociate cu casa, sauți-ai petrecut copilăria în el, poate fi dificil să stabilești corect un preț în funcție de condițiile pieței.

De aceea sunt atât de populare serviciile evaluatorilor, care ajută la alocarea sobră a valorii corecte. Estimarea valorii de piață a unui apartament poate fi dificilă dacă proprietarii apartamentului au o nevoie urgentă de a vinde proprietatea rapid sau dacă proprietatea este situată într-o zonă nefavorabilă.

După tip, ele fac diferența între valoarea de piață actuală, trecută și viitoare. După cum ați putea ghici, depinde de timpul pentru care este calculat. Cel mai adesea, se efectuează o evaluare continuă, dar dacă intenționați să investiți într-un apartament ca investiție, atunci valoarea locuinței în viitor poate fi utilă.

Trebuie să știu prețul?

De ce să întrebați valoarea unei proprietăți? Scopurile evaluării valorii de piață a proprietății pot fi diferite. Dar cel mai adesea obiectul este evaluat în următoarele cazuri:

• Dacă doresc să ipotecheze sau să închirieze imobile. În primul caz, costul este necesar pentru a calcula suma fondurilor furnizate (de exemplu, pentru un credit ipotecar sau un împrumut).
• Dacă proprietatea a fost donată și trebuie să-i stabiliți valoarea reală.
• În faliment.
• Pentru a contesta valoarea cadastrală. La vânzarea proprietății, statul duce la trezorerie un impozit, care se impune pe diferența dintre valorile de piață și cele cadastrale. Este posibil să aveți nevoie adesea de ajutorul unui evaluator pentru a-i contesta valoarea.
• Când vinzi sau cumperi.
• În orice alte situații în care trebuie să aflați prețul real al unui obiect.

Metode de evaluare

Există trei metode de estimare a valorii de piață.

Cea mai populară este cea costisitoare. Se ține cont de cât de mult din banii tăi ai investit în achiziție și îmbunătățirea locuinței. Criteriile pentru această metodă sunt destul de bine definite. Pentru a face calcule, trebuie să știți cât va costa să construiți exact aceeași casă sau apartament în momentul actual. În același timp, sunt luate în considerare absolut toate lucrurile mărunte: de la costul ușilor până la prețul serviciilor de instalare. Desigur, se calculează și deprecierea și dezavantajele locuinței, în urma cărora puteți obține rapid prețul exact al proprietății. O altă definiție de care trebuie să fiți conștienți în abordarea costului este costul de înlocuire. Cât va costa un apartament cu aceeași suprafață și aproximativ aceeași locație, dar construit cu materiale diferite? Drept urmare, proprietarul poate obține o imagine clară a cât valorează de fapt proprietatea sa. La urma urmei, este puțin probabil ca cumpărătorul să plătească pentru un obiect care nu îndeplinește cerințele menționate.

O altă metodă este comparativă. Constă în efectuarea cercetărilor pe tranzacții similare. De exemplu, luna trecută au cumpărat un apartament cu 1 cameră de la Vasily în aproximativ aceeași zonă cu aceleași dotări sociale. Cât a primit pentru el? După ce am colectat anumite statistici din mai multe astfel de cazuri, putem trage concluzii despre prețul mediu al proprietății în acest segment. Momentan, pentru o evaluare comparativă, nici nu trebuie să apelezi la ajutorspecialiști: multe site-uri colectează informații și afișează rezultatul.

Metoda veniturilor de evaluare a proprietății ia în considerare cât de mult poți obține după cumpărarea unei proprietăți. Această metodă este folosită, de exemplu, la cumpărarea unui apartament pentru a-l închiria ulterior. Într-adevăr, în acest caz, sunt importanți factori complet diferiți: proximitatea metroului, designul, zona etc. Metoda veniturilor vă permite să vă asumați cu un grad ridicat de probabilitate cât de profitabilă sau neprofitabilă va fi investiția în viitor.

Criterii

În fiecare abordare, sunt utilizate criterii diferite pentru a evalua valoarea de piață a spațiilor. Dar, în general, toate se bazează pe următorii factori:

• Accesibilitatea la transport (metrou, stații, autostrăzi).
• Zona de locuit.
• Aspect.
• Disponibilitatea diverselor facilități sociale: centre comerciale, școli, grădinițe.
• Calitatea aerului.
• Prezența parcurilor din apropiere și a altor obiecte naturale.
• Etaj.
• Materialul din care este construită locuința.
• Disponibilitatea finisajelor și reparațiilor.

Evaluare

Cel mai frecvent obiect de evaluare sunt de obicei apartamentele. Clientul trebuie doar să răspundă la întrebarea de ce a avut nevoie de o evaluare. Pe baza răspunsului, executantul alege metoda potrivită. Dar cel mai adesea, evaluarea valorii de piață a unui apartament ia în considerare toate cele trei abordări. Dacă toate sunt aplicate, atunci valoarea de piață este considerată rezonabilă. Fiecare abordare are, de asemenea, un coeficient care o reflectă.autenticitate. De exemplu, metoda comparativă are un coeficient de fiabilitate destul de scăzut, deoarece multe tranzacții de pe piața rusă nu sunt transparente, iar obiectele adesea nu au suficienți analogi. Cum este procesul de evaluare a proprietății?

1. Evaluatorul selectează metoda de evaluare care este cea mai potrivită pentru un anumit apartament sau casă.
2. Clientul poate alege momentul comenzii sale. El trebuie să precizeze, de asemenea, scopul studiului și valoarea recompensei.
3. Dacă ambele părți ajung la un acord, atunci se încheie un contract între ele. Adesea, serviciile unui evaluator nu sunt ieftine, așa că contractul este o garanție suplimentară a îndeplinirii obligațiilor.
4. Cu cât un studiu folosește mai multe metode, cu atât va fi mai scump. Prin urmare, evaluatorul poate anunța prețul fiecăruia separat pentru a înțelege cât este.
5. În continuare, executantul efectuează singur evaluarea, calculează coeficienții de fiabilitate și furnizează valoarea finală.
6. Raportul privind valoarea de piață curentă a obiectului este completat ultimul.

Evaluarea casei

Evaluarea valorii de piață a unei case nu este mult diferită de o procedură similară pentru un apartament. Pentru început, evaluatorul determină costul nu al cabanei în sine, ci al site-ului. La această sumă, specialistul adaugă costul lucrărilor și materialelor necesare pentru construirea aceleiași case. Cel mai adesea, evaluarea valorii de piață a site-ului se realizează prin metoda costului. Dacă clientul a ales metoda de comparare, atunci antreprenorul va căuta obiecte similareîn zonele învecinate pentru a calcula costul mediu al unui teren cu casă. Rezultatul este un preț mediu ponderat pe care vă puteți baza în timpul reducerii.

Cumpărarea sau vânzarea de bunuri imobiliare este un pas foarte important. Cu o evaluare incorectă a valorii, proprietarul poate regreta foarte mult că nu a apelat la serviciile unui evaluator profesionist. La urma urmei, ca rezultat, puteți pierde o sumă mult mai mare.

Procedura de compilare a unui document de valoare

Raportul este rezultatul evaluării imobiliare, care include toate informațiile necesare. Conține metodele care au fost aplicate pentru evaluare, analiza caracteristicilor, descrierea situației pieței și multe altele. Mai simplu spus, raportul servește ca o confirmare oficială a valorii de piață atribuite și poate fi folosit în tranzacții sau pentru obținerea de împrumuturi. Pentru ca un raport să fie valid, acesta trebuie să conțină următoarele secțiuni:

• Pagina de titlu (număr, informații despre antreprenor și proprietarul proprietății).
• Cuprins. Deși raportul nu este foarte lung, cuprinsul vă permite să înțelegeți rapid secțiunile existente.
• Scrisoare de intenție, care conține toate informațiile de bază prezentate într-un format gratuit. De obicei se referă la abordările luate.
• Concluziile indică rezultatele evaluării.

Datorită formatului convenabil al raportului de valoare de piață, fiecare persoană poate găsi cu ușurință informațiile de care are nevoie, iar rezultatul procedurii poate fi găsit pur și simplu privind ultima pagină.

Diferenta dintrevaloarea de piață și cadastrală

În timpul vânzării sau cumpărării de bunuri imobiliare, probabil că va trebui să vă confruntați cu ceva precum valoarea cadastrală. Acesta este prețul locuinței, care este stabilit de stat prin propria evaluare. Valoarea cadastrală nu este întotdeauna corectă, astfel încât între aceasta și prețul pieței poate apărea un decalaj de câteva sute de mii de ruble. Ce pași ar trebui luati în acest caz?

• Comandați o evaluare a proprietății terță parte.
• Dacă diferența s-a dovedit a fi cu adevărat semnificativă, atunci este necesar să depuneți o cerere la Rosreestr cu cerere de revizuire a valorii valorii cadastrale pe baza documentelor disponibile. În acest caz, un raport bine scris poate juca un rol important.
• Dacă refuzați, puteți contesta decizia în instanță. Principalul lucru este să aveți timp să faceți acest lucru în termen de 6 luni de la data evaluării.

Sfaturi de experți

Evaluarea valorii de piață a unei proprietăți rezidențiale este o procedură foarte complicată, care are multe nuanțe:

• Dacă valoarea cadastrală este mai mică decât valoarea de piață, acest lucru poate reduce semnificativ impozitele. Dar dacă intenționați să vindeți imobile, atunci ar fi mai bine să vă reconsiderați.
• Utilizați consultații gratuite. Unele companii le oferă gratuit în scopuri promoționale. De asemenea, pe internet puteți obține sfaturi de la experți cu privire la probleme controversate.
• Evaluați devreme. Procesul poate dura mult timp. Auto-evaluarenu se face repede și pot apărea dificultăți neprevăzute pe parcurs.
• Alege companii situate în aceeași zonă cu obiectul. În acest caz, nu va trebui să plătiți costuri suplimentare de transport și timpul specialiștilor.

Cui ar trebui să mă adresez?

Dacă decideți să utilizați serviciile unui evaluator, atunci veți avea nevoie de un specialist care se ocupă în mod special de segmentul dvs. imobiliar. În orașele mari, există de obicei o mulțime de opțiuni. Alegerea companiei potrivite se bazează pe recenzii sau recomandări de la prieteni. Dacă nimeni din mediul tău nu poate împărtăși contactele unei persoane verificate, atunci când alegi un interpret, ar trebui să te ghidezi după următoarele criterii:

• Compania trebuie să fie pe piață de câțiva ani și să aibă o reputație bună.
• Site-ul web trebuie să prezinte licențe și certificate care vor confirma dreptul de a opera compania.
• Feedback-ul pozitiv pe internet poate servi, de asemenea, ca factor de cooperare.

Costul serviciilor evaluatorului

Mulți oameni cred că serviciile unui evaluator costă bani nebuni, pentru că trebuie să meargă pe site și să muncească mult. Dar, de fapt, va trebui să plătiți de la 3.500 la 5.000 de ruble pentru o evaluare a apartamentului. Costul depinde de companie, de dimensiunea apartamentului și de distanța acestuia față de oraș. De obicei, călătoriile în regiune se plătesc separat. Există, de asemenea, o suprataxă de preț pentru comenzile urgente, de obicei prețul crește cu 20%.

Rezultate

Dacă v-ați dat seama ce este o evaluare a valorii de piață, ce metode există, atunci ați devenit mai competent în materie de cumpărare și vânzare de bunuri imobiliare. După evaluarea obiectului și generarea unui raport, veți ști exact cât vă costă apartamentul, casa sau terenul.