Taxa pe vânzarea unui apartament: caracteristici, calculul sumei și cerințe

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Vânzarea unui apartament poate fi necesară din diverse motive, dar, în același timp, fiecare persoană este interesată dacă este obligată să plătească impozit pe vânzarea unui apartament. De fapt, după finalizarea acestui proces, un cetățean primește un anumit venit, din care trebuie percepută o taxă. Dar, în același timp, există anumite condiții în care nu este necesară transferul impozitului. Fiecare vânzător trebuie să-și dea seama cât timp durează pentru a deține un apartament, astfel încât, după ce l-a vândut, să nu fii nevoit să plătești o taxă. În plus, este luată în considerare posibilitatea de a utiliza o deducere pentru a reduce baza de impozitare.

Cât se impozitează?

În primul rând, trebuie să vă dați seama care este taxa. Fiecare proprietar care a vândut un imobil sau o parte din acesta ar trebui să știe ce impozit este supus vânzării unui apartament și dacă este obligat să plătească această taxă.

Calculul folosește suma specificată în contractul întocmit pentru vânzarea obiectului. Nu este neobișnuit ca vânzătorii să ceară cumpărătorilor o sumă mai mică în acest acord,ceea ce le va permite să evite plata impozitului la utilizarea deducerii. Acest lucru a dus la necesitatea modificării legii, astfel că acum nu se ia în calcul doar prețul de vânzare, ci și valoarea cadastrală a obiectului. Daca este mai mare decat valoarea disponibila in contract, atunci la pretul cadastral se calculeaza suma taxei.

Astfel de modificări sunt justificate de faptul că este necesară reducerea numărului de tranzacții frauduloase, al căror scop principal este evaziunea fiscală. În plus, se percepe 13% din suma dezvăluită. Baza de impozitare poate scădea atunci când se utilizează deducerea.

Regulament legislativ

Cința de a plăti impozit pe venitul primit din vânzarea de bunuri imobiliare este reglementată de reglementări diferite. Acestea includ art. 117 și art. 220 din Codul fiscal, precum și Legea federală nr. 382.

Documentele specifică dacă impozitul pe vânzări este datorat pentru vânzarea unui apartament, modul în care este determinată taxa și în ce circumstanțe vânzătorii sunt scutiți de proces.

Când nu se plătește impozitul?

Există anumite condiții în care persoanele care vând bunuri imobiliare nu trebuie să plătească impozit pe venit. Taxa după vânzarea unui apartament nu se plătește (din diverse motive) doar dacă există dovezi ale acestor circumstanțe. Nu trebuie să calculați și să plătiți taxa în situațiile:

• după cumpărarea apartamentului, vânzătorul a deținut apartamentul mai mult de cinci ani;
• după ce a primit locuință prin moștenire, ca urmare a întocmiriicadou sau prin hotărâre judecătorească, trebuie să așteptați 3 ani, pentru ca ulterior să puteți vinde obiectul cu scutire de taxe;
• dacă apartamentul a fost vândut la un preț mai mic decât prețul de cumpărare, deoarece este necesar să plătiți impozit pe venit, dar va trebui să dovediți oficial că vânzătorul cu adevărat nu a făcut profit, pentru care contractează pt. se utilizează cumpărarea și vânzarea de locuințe;
• Valoarea imobilului este mai mică de 1 milion RUB, deoarece fiecare vânzător al unei proprietăți poate beneficia de o deducere de 1 milion RUB și tocmai cu această sumă se reduce baza de impozitare, prin urmare, cu un preț scăzut de locuință, nu trebuie să plătiți o taxă.

Subevaluarea nerezonabilă a costului locuinței nu mai poate fi aplicată. Acest lucru se datorează faptului că taxa pe vânzarea unui apartament pentru persoane fizice poate fi calculată pe baza valorii cadastrale, dacă aceasta este mai mare decât prețul de vânzare al obiectului.

Când ar trebui transferate fondurile?

Taxă datorată anul viitor. Prin urmare, dacă apartamentul este vândut în 2017 și, în același timp, devine necesară calcularea și virarea taxei, atunci acesta trebuie virat la buget înainte de 15 iulie 2018.

Dacă există întârzieri, se percep amenzi care cresc semnificativ suma totală care trebuie transferată la buget.

Cât timp durează să deții un apartament pentru a nu plăti impozit după vânzare?

În 2016 s-au făcut modificări semnificative, așa că acum toți oamenii ar trebui să știe cum să determine corect această perioadă,că nu sunt trași la răspundere pentru încălcări. Regulile de bază includ:

• dacă proprietatea a fost cumpărată după 2016, atunci trebuie să așteptați 5 ani pentru a o vinde fără să plătiți o taxă;
• dacă obiectul a fost primit pe baza altor tranzacții în care destinatarul apartamentului nu a cheltuit niciun ban, de exemplu, locuința a fost primită prin moștenire sau donată pe baza unei donații corect întocmite, atunci poate fi vândut fără taxe în trei ani.

Taxa pe vânzarea unui apartament deținut de mai puțin de 3 ani va trebui plătită fără greșeală. În acest caz, numărătoarea inversă începe din momentul în care un cetățean primește un document care confirmă dreptul său la imobil. De exemplu, dacă un obiect este cumpărat pe baza aportului de acțiuni, atunci numărătoarea inversă trebuie efectuată din momentul în care se efectuează ultima plată.

Trebuie să plătesc impozit pe locuința donată sau moștenită? da, dacă au trecut mai puțin de trei ani de utilizare a unei astfel de proprietăți și doriți să o vindeți. Să presupunem că deții un apartament timp de 3 ani. În acest caz, impozitul pe vânzări nu va trebui să fie calculat și transferat, dar în același timp este necesar să se prezinte la Serviciul Federal de Taxe dovezi că au trecut într-adevăr mai mult de trei sau cinci ani.

Pot scădea prețul?

Orice persoană care vinde imobile dorește să evite impozitarea. Mulți oameni preferă să nu plătească impozit pe vânzarea unui apartament pe motiv că subestimează în mod deliberat vânzărileprețul obiectului, deci atunci când se folosește deducerea, fie nu există nicio taxă, fie are o sumă mică.

Această metodă nu a mai fost folosită din 2016. Acest lucru se datorează faptului că înainte de a calcula taxa, angajații Serviciului Federal de Impozite compară doi indicatori reprezentați de prețul de vânzare și valoarea cadastrală a obiectului. Calculul se bazează pe suma care va fi mai mare. Prin urmare, evitarea impozitării în acest fel nu va funcționa. Impozitul pe vânzarea unui apartament nou care a fost cumpărat sau primit cu mai puțin de trei sau cinci ani în urmă va trebui plătit în orice caz.

Cum să nu plătiți impozit când dețineți un apartament de mai puțin de 5 ani?

Există anumite posibilități care vă permit să nu plătiți efectiv această taxă, chiar dacă apartamentul este deținut de o persoană de mai puțin de cinci ani. Taxa pe vânzarea apartamentelor nu se plătește în următoarele condiții și situații:

• a achiziționat proprietate înainte de 2016, deci este încă supus condiției ca trebuie să așteptați trei, nu cinci ani, pentru a o putea vinde fără să plătiți o taxă;
• apartamentul a fost primit cadou sau moștenire, deci nu au fost plătite fonduri pentru el de către un cetățean, ceea ce duce la faptul că este suficient să deții obiectul doar 3 ani, apoi să-l vinzi și nu. plătiți impozit;
• vânzătorul poate dovedi că nu a realizat profit în două tranzacții în decurs de trei ani, așa că a vândut obiectul la un preț puțin mai mic decât a fost cumpărat inițial, dar în astfel de condiții este important ca prețul de vânzare nu a fost sub cadastralcostul apartamentului;
• tranzacțiile se fac în legătură cu locuințe ieftine, astfel încât prețul cadastral și de vânzare al acesteia este sub 1 milion de ruble, ceea ce duce la faptul că, datorită utilizării deducerii, baza de impozitare este complet negativă.

Toate condițiile de mai sus trebuie dovedite de un cetățean folosind documente oficiale, prin urmare, este necesar să depună documentația relevantă la Serviciul Fiscal Federal.

Nuanțe ale vânzării unui apartament primit prin moștenire

Dacă un cetățean primește o proprietate prin moștenire, atunci trebuie să plătească o taxă de stat, în funcție de valoarea obiectului, precum și să se ocupe de o înregistrare îndelungată a unui apartament. În plus, pentru înregistrarea sa în proprietate, trebuie să plătiți o taxă de 2 mii de ruble. Adesea, după înregistrare, o persoană are dorința de a vinde obiectul. Trebuie avut în vedere că în astfel de condiții va trebui plătită impozitul pe vânzarea unui apartament moștenit.

Unii factori ar trebui evaluați mai întâi:

• se determină care este mărimea valorii cadastrale a proprietății, întrucât acesta este indicatorul care va fi folosit pentru calcularea impozitului în cazul în care apartamentul se vinde la un preț mai mic;
• 1 milion de ruble este dedus din suma primită, reprezentată de deducerea;
• calculat din această valoare de 13% pentru a determina ce sumă va trebui plătită la buget, deoarece dacă este prea mare, de multe ori este indicat să așteptați trei ani pentru a vinde apoi obiectul fără taxă.

Valoarea cadastrală nu a fost încă calculată pentru toate apartamentele. Acest lucru se datorează faptului că este determinat doar de o comisie specială formată din angajați calificați ai ITO, prin urmare, adesea acest indicator nu a fost încă determinat pentru un anumit obiect. În acest caz, moștenitorul va trebui să dispună singur o astfel de evaluare, ceea ce atrage costuri suplimentare.

Care este deducerea sugerată?

Orice persoană care intenționează să vândă un apartament sau chiar o cameră ar trebui să-și amintească că are posibilitatea de a folosi o deducere fiscală. Este standard pentru toate apartamentele este de 1 milion de ruble. Cât de mult impozit se va plăti la vânzarea apartamentului în acest caz?

De exemplu, un apartament a fost vândut cu 3,4 milioane de ruble, iar această sumă este mai mare decât valoarea cadastrală a obiectului. Tranzacția a fost finalizată în termen de un an de la cumpărarea proprietății. Trebuie să plătesc impozit pe vânzarea unui apartament în acest caz? Deoarece nu au trecut încă trei sau cinci ani de la înregistrarea proprietății imobiliare, taxa trebuie calculată și transferată corect.

Inițial, se calculează baza de impozitare, pentru care prețul de vânzare este redus cu valoarea deducerii: 3, 4 - 1=2,4 milioane de ruble. În plus, se percepe un impozit pe această sumă: 2,4 milioane x 13%=312 mii ruble.

Puteți folosi deducerea pentru a reduce impozitul la vânzarea unui apartament numai dacă vânzătorul are dovezi că și-a cheltuit banii pe obiect inițial. Aceste dovezi pot fi furnizate prin documente:

• transferuri de plată, pe baza cărora au fost transferate fondurile alt cont, deci procedura de achizitionare a obiectului a fost realizata in totalitate prin banca;
• chitanță care indică transferul de fonduri;
• un act de acceptare și transfer al unui obiect care indică prețul acestei proprietăți;
• verificări fiscale care pot confirma nu numai achiziția de locuințe, ci și finisarea acesteia.

Numai după pregătirea dovezilor, puteți utiliza deducerea.

Când este adecvat să renunțați la deducere?

Vânzătorul poate decide dacă prețul de vânzare va fi redus cu valoarea deducerii sau cu prețul de cumpărare al proprietății. De exemplu, în 2016, un apartament a fost cumpărat pentru 2,3 milioane de ruble. În 2017, este vândut cu 4,2 milioane de ruble.

Dacă utilizați deducerea, valoarea impozitului pe vânzarea apartamentului va fi egală cu: (4, 2 - 1) x 13%=416 mii de ruble.

Dacă utilizați o metodă care implică determinarea profitului efectiv primit, atunci valoarea comisionului va fi: (4, 2 - 2, 3) x 13%=247 mii de ruble.

De aceea, este indicat într-o astfel de situație să refuzați deducerea pentru a reduce taxa la vânzarea apartamentului. Noua lege indică faptul că, dacă nu este posibilă confirmarea prețului de achiziție al unui obiect, atunci, în orice caz, va trebui să utilizați o deducere.

Deducerea este oferită doar o dată pe an, deci dacă o persoană face mai multe tranzacții deodată într-un an, atunci se aplică posibilitatea de a reduce baza de impozitare pentru un singur apartament.

În plus, atunci când cumpărați o casă, puteți conta pe o rambursare a taxelor. Se calculează pe bazacheltuieli:

• suma pentru care a fost cumpărat apartamentul;
• cheltuieli pentru construcția unității;
• cumpărarea terenului pe care a fost construită casa;
• rambursarea dobânzii la împrumut, în cazul în care a fost emis un credit ipotecar pentru achiziționarea de locuințe.

Deducerea maximă a proprietății este prevăzută în valoare de 260 de ruble. până la 390 de mii de ruble pot fi returnate din prețul de cumpărare sau de construcție, precum și pentru dobânda ipotecară.

Cum se calculează prețul cadastral al unui obiect?

Mulți oameni nu știu despre inovațiile din legislație, așa că încearcă să reducă baza de impozitare prin vânzarea imobilelor la preț redus. Ei negociază cu cumpărătorii, astfel încât contractul să conțină o sumă care să nu depășească 1 milion de ruble. La utilizarea deducerii, rezultă că baza de impozitare este reprezentată de o valoare negativă.

Dar acum organele fiscale într-o astfel de situație folosesc nu doar indicatorul care este indicat în contractul de vânzare, ci și prețul cadastral pentru a determina impozitul pe vânzarea unui apartament. Legea indică faptul că dacă valoarea cadastrală depășește valoarea disponibilă în document, atunci se calculează taxa pe aceasta.

De exemplu, un cetățean a cumpărat un apartament cu 1,5 milioane de ruble. Prețul său cadastral este de 1,3 milioane de ruble. După un an de proprietate, o persoană decide să vândă obiectul pentru 1,6 milioane de ruble. El este de acord cu cumpărătorul că contractul ar trebui să indice suma de 900 de mii de ruble. La calculul impozitului, angajații Serviciului Federal de Taxe iau în considerare prețul cadastral al obiectului, deoarece acesta este mai mare decât prețul de vânzare. În acest caz, atunci când se utilizează deducerea, mărimeaimpozitul va fi egal cu: (1, 3 - 1) x 13%=39 mii de ruble.

Nuanțe ale întocmirii unei declarații

Dacă o persoană deține bunuri imobiliare mai puțin decât scadența, atunci trebuie nu numai să calculeze și să plătească taxa, ci și să întocmească și să depună o declarație la Serviciul Fiscal Federal. Nu este necesară generarea acestui document în situațiile:

• apartamentul nu este de vânzare, ci este schimbat sau donat unei alte persoane, întrucât obiectul este transferat gratuit sau fără a primi o plată suplimentară, deci cetăţeanul pur şi simplu nu are venituri din care să se poată calcula impozit;
• obiectul vândut a aparținut unei persoane mai mult de trei sau cinci ani, în funcție de modul în care a fost achiziționat.

În alte situații, este important nu doar să plătiți impozit, ci și să depuneți o declarație. Acest lucru este necesar numai dacă baza de impozitare este pozitivă.

Este important să înțelegem nu numai dacă cetățenii plătesc impozit la vânzarea unui apartament, ci și cum se formează declarația. Regulile pentru compilarea acestuia includ:

• indicați perioada pentru care este generat documentul;
• informații personale despre contribuabil sunt înregistrate;
• Se introduc date despre modul în care a fost primit apartamentul, cât timp a stat la dispoziția cetățeanului, la ce preț a fost cumpărat și vândut;
• introduceți informații despre deducerea aplicabilă;
• oferă reguli de calcul al impozitelor.

Pe baza informațiilor din declarație, se plătește o taxă.

Cum se depune declarația?

Documentul este prezentat înFTS în moduri diferite:

• vizitare la biroul Serviciului Federal de Taxe pentru a depune documentul unui specialist, după care sunt furnizate o notificare și un bon fiscal;
• trimiterea documentației prin poștă;
• folosirea internetului;
• folosind ajutorul unui intermediar care trebuie să aibă o procură legalizată.

Nu trebuie să întocmiți un document dacă rezultatul calculului este că nu trebuie să plătiți impozit. Acestea includ cazurile în care, în urma utilizării deducerii, se obține o valoare negativă a bazei de impozitare, întrucât acest fapt nu trebuie dovedit de către contribuabil în baza art. 229 NK. Acesta prevede că, dacă venitul nu este impozabil, atunci este posibil să nu fie raportat de contribuabili.

Răspunderea pentru neplata taxei

Dacă contribuabilul greșește sau pur și simplu nu plătește intenționat impozitul pe venitul persoanelor fizice după vânzarea apartamentului, aceasta duce la faptul că cetățeanul este tras la răspundere administrativă sau penală.

Măsura răspunderii depinde de gravitatea infracțiunii și de cuantumul taxei. Prin urmare, poate fi aplicată o amendă de până la 100 de mii de ruble. sau chiar închisoare de până la trei ani. Prin urmare, este necesar să depuneți o declarație în timp util înainte de 30 aprilie și, de asemenea, să plătiți taxa înainte de 15 iulie. Dacă nu există fonduri pe 16, atunci se percepe o penalizare de 5% pentru fiecare lună de întârziere, așa că în șase luni va trebui să plătiți nu numai impozitul, ci și 30% din acesta. Nivelul minim al unei astfel de amenzi este de 1 mie de ruble.

Astfel, fiecare persoană ar trebuicunoașteți ce taxe trebuie să plătiți atunci când vindeți/cumpărați un apartament pentru a face contribuții în timp util la buget. Acest lucru va evita răspunderea semnificativă pentru încălcări grave. În același timp, ar trebui să înțelegeți condițiile de proprietate, posibilitatea de a utiliza deducerea și alte nuanțe ale calculului.