Obligațiuni (ipotecare) în Rusia: de unde obțin băncile bani pentru credite ipotecare?

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Obligațiunile (ipotecare) reprezintă mai mult de 80% din toate tranzacțiile imobiliare din SUA, în Rusia - mai puțin de 10%. Perspectivele titlurilor de valoare sunt evidente. Cu toate acestea, mulți oameni știu nu numai ce sunt obligațiunile garantate cu ipoteci, ci și conceptele de bază.

Noțiuni de bază

Obligațiunile sunt titluri de valoare care dau dreptul de a primi un profit fix garantat.

Sunt de două tipuri:

1. La prezentare - cumpărat mai ieftin, vândut mai scump.
2. Dobândă fixă - presupune un venit (cupon) pentru investitor după un anumit timp.

Obligațiunile sunt titluri de creanță. Rentabilitatea este garantată de ratingul companiei. Cu cât întreprinderea este mai stabilă, cu atât este mai probabil să primească venitul promis.

Ce sunt obligațiunile (ipotecare)?

O obligațiune ipotecară este un titlu de creanță care refinanțează investițiile în împrumuturi imobiliare.

De exemplu, AAA Bank emite împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe. Are capitallimitat în mod natural. Cu 1 miliard de ruble, o bancă poate emite, de exemplu, 1.000 de împrumuturi. Desigur, piața imobiliară se va opri atunci când instituția de credit va rămâne fără fonduri.

Cine beneficiază?

Emiterea de obligațiuni ipotecare este benefică pentru toți participanții pe piață:

• Către bancă - crește valoarea creditelor ipotecare emise.
• Investitor - investește bani într-un activ, care, în funcție de prețurile locuințelor, ar trebui să crească.
• Către Împrumutat - ratele ipotecare vertiginoase sunt reduse cu 1,5-2%. Desigur, cifrele sunt mici, dar în ceea ce privește o sumă mare de împrumut, beneficiul este evident.
• Constructori - companiile de construcții nu își „îngheață” instalațiile, ci continuă să lucreze.
• Guvern - taxe de dezvoltare și vânzare.
• Lucrători - nu sunt disponibilizați din lipsă de muncă.

Cum sunt garantate obligațiile de datorie?

Acum despre cum funcționează această piață. AAA Bank emite un împrumut pentru achiziționarea de proprietăți în valoare de 5 milioane de ruble. Pe ele emite obligațiuni (ipotecă) și le vinde la bursă. Banii de la investitori se duc la noi împrumuturi. Valorile mobiliare sunt garantate prin plăți ipotecare ale cetățenilor.

alternative

Obligațiunile (ipotecare) nu sunt singurul instrument pentru investitori pe această piață. Există alternative:

• Certificat de participare ipotecar - o parte din suma împrumutului pentru achiziționarea unui activ. Investitorul are dreptul la profituri imobiliare.
• Ipoteca - o garanție care confirmă dreptul de a primi bani de ladebitor. Diferența față de o obligațiune (obligațiune ipotecară) este că garanția ipotecară este o proprietate dobândită.

Caracteristicile titlurilor de valoare din Rusia

Desigur, o idee care vine din SUA poate aduce lucruri pozitive pe piața noastră. Cu toate acestea, obligațiunile ipotecare din Rusia ridică multe întrebări atât în rândul investitorilor, cât și al specialiștilor. Termenul de „stabilitate” nu este aplicabil dezvoltării economiei țării noastre, în special pieței imobiliare. În ultimii 1,5-2 ani, nu numai că a încetat să crească, dar a și scăzut semnificativ. Obligațiunile (ipotecare) nu pot genera venituri de pe piața imobiliară dacă aceasta nu crește.

A doua problemă este costul ridicat al titlurilor de valoare. Societățile comerciale private și cetățenii de rând nu vor putea deveni investitori din acest motiv. Toate speranțele sunt puse pe fondurile de pensii non-statale, băncile care au fonduri gratuite, care se presupune că nu știu unde să le investească.

A treia problemă este lipsa unui cadru legislativ bine gândit.

Putem rezuma: costul ridicat al titlurilor de valoare, instabilitatea pieței ipotecare, precum și un cadru legal prost conceput sunt puțin probabil să permită dezvoltarea acestui tip de titluri în Rusia.

De ce obligațiunile ipotecare au cauzat prăbușirea sistemului în 2008?

Criza din 2008 a început tocmai cu obligațiunile garantate cu ipotecare (CDO). Cert este că mulți investitori au început să cumpere titluri de valoare, știind că piața imobiliară este în continuă creștere. Acest lucru a influențat strategia băncilor, care erau indiferente față de solvabilitatea clienților lor. Principalul lucru este că sunt. Au existat cazuri în care au fost emise ipoteci de 500.000 de dolari persoanelor care nu aveau un venit regulat. Pentru bancă, riscurile sunt minime - au primit acești bani la burse din vânzarea de obligațiuni ipotecare.

De asemenea, băncile au emis swap-uri de credit, adică asigurări dacă datoria nu a fost plătită.

Dar piramida s-a învârtit atât de mult încât au început să emită obligațiuni (CDO-uri sintetice) sub ei. Întrucât firmele de analiză nu știau ce este, s-au bazat pe datele companiilor de investiții care le-au emis. Unii știau, dar le era frică să nu piardă clienți mari. Au făcut un activ și mai problematic din obligațiuni cu un nivel riscant BBB, dar gradul său de amenințare era deja egal cu AAA (precum obligațiunile guvernamentale SUA), adică absolut sigur. Acest lucru a permis investitorilor care dețin milioane de dolari să investească în titluri negarantate plus să strângă fonduri de la fondurile de pensii cărora le este interzis să investească în active mai mici decât acest rating. Desigur, o astfel de piramidă, mai devreme sau mai târziu, a trebuit să se prăbușească atunci când prețurile locuințelor încep să scadă. Asta s-a intamplat. Marile companii de investiții, investitori și agenți de asigurări au dat faliment.

Investitorii au valorificat acest lucru pariând pe swap-uri ipotecare, adică pe asigurări imobiliare garantate cu ipoteci, care au fost vândute la prețuri mici. Adică, după ce a investit un milion de dolari în ele atunci, a fost posibil să obțineți câteva sute de milioane, deoarece nimeni nu credea pur și simplu într-un implicit.