Valoarea de piață a terenului. Valoarea cadastrală și de piață

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Valoarea cadastrală și de piață a unui teren sunt două concepte despre care este important să știți pentru a naviga în vânzare. Primul tip exprimă prețul amplasamentului conform standardelor, care se calculează în funcție de locația și categoria terenului. Este folosit ca regulator al relațiilor funciare la încheierea tranzacțiilor de închiriere și vânzare, precum și pentru a calcula cuantumul impozitului care va fi plătit statului. Valoarea cadastrală și de piață a unui teren se evaluează cel puțin o dată la cinci ani. Datele obținute în urma unei astfel de evaluări sunt introduse în cadastrul imobiliar de stat menținut de Serviciul Federal de Înregistrare de Stat, Cartografie și Cadastru.

Relația dintre conceptele utilizate

Legislația rusă prevede nu numai valoarea cadastrală, ci și valoarea normativă și de piață. Cea normativă se aplică în cazurile în care nu s-a făcut definirea celei cadastrale. Se calculează într-un număr de cazuri, care sunt prevăzute de lege: la obținerea de împrumuturi bancare garantate cu terenuri, cumpărarea terenurilor municipale și de stat și în alte cazuri. Calculul valorii terenului în aceastaÎn acest caz, este de obicei definită ca de 200 de ori cota impozitului pe teren pe metru pătrat de suprafață de teren, calculată pe baza scopului vizat, luând în considerare factorii de multiplicare și fără a ține cont de avantajele fiscale.

În fiecare an, autoritățile locale stabilesc costul terenului, recunoscut drept normativ, care poate varia cu 25%. Valoarea de piață a terenurilor este de obicei cu 25% mai mare decât valoarea standard. Un document care servește drept confirmare a prețului standard pentru o anumită parcelă poate fi obținut de la comitetul local sau districtual pentru gestionarea terenurilor și resursele funciare.

Funcții

Valoarea de piață a terenurilor este de obicei determinată în funcție de factori precum cererea și oferta de pe piață pentru terenuri dintr-o anumită categorie dintr-o anumită regiune la momentul actual. Ca valoare, nu trebuie să depășească nivelul cel mai probabil al prețului de cumpărare al unui teritoriu similar. Schimbarea condițiilor de piață sau orientarea țintă a site-ului poate afecta dimensiunea acestuia. Valoarea de piață a terenurilor este tipică pentru piața secundară, unde se realizează revânzarea suprafețelor de teren aflate la dispoziția proprietarilor privați. Piața primară, unde răscumpărarea terenurilor municipale și de stat în proprietate privată, recomandă utilizarea valorii standard. Toate aceste tipuri pot avea anumite diferențe. Valorile cadastrale și standard sunt similare cu prețul de inventar, în timp ce valoarea de piață este similară cu cererea tradițională șioferta.

Proces de evaluare

Estimarea valorii de piata a terenului se realizeaza pentru a cunoaste pretul real al obiectului. De obicei, prețul se formează pe baza amplasării teritoriale a site-ului, a condițiilor pieței, a dinamicii cererii și ofertei, precum și a situației din economia țării la momentul tranzacției. Datorită unei determinări cuprinzătoare a tuturor acestor factori, este posibil să se calculeze costul unui teren, deoarece firma de evaluare va colecta cele mai relevante date care pot fi utile pentru o evaluare obiectivă.

Nevoia de activități de evaluare

De obicei, contactarea companiilor specializate pentru evaluare este recomandabilă într-o serie de cazuri, dintre care se evidențiază:

- necesitatea unei evaluări cadastrale;

- dacă site-ul ar trebui să fie valorificat din proprietatea statului;

- dacă este necesar să se transfere o contribuție la capitalul autorizat al întreprinderii;

- în cazul unei ipoteci sau gaj;

- dacă este necesar, determinați costul vânzării terenului;

- calculul sumei taxelor plătite pe donații.

Diviziunea proprietății

La împărțirea proprietății este necesară evaluarea valorii de piață a unui teren. Acest lucru se aplică persoanelor fizice și juridice. Dacă vorbim de persoane fizice, atunci procesul de evaluare începe în momentul în care cuplul divorțează și se calculează ținând cont de imobilele situate pe șantier. În cazul persoanelor juridice, evaluarea terenului constă în alocaresi evaluarea cotei-parte a fiecarui actionar sau coproprietar al societatii conform statutului juridic al societatii. Adesea, împărțirea proprietății este însoțită de litigii în instanță, datorită cărora valoarea de piață a terenurilor poate fi determinată de mai multe ori.

Când mai mulți succesori intră în moștenire, se face și o evaluare completă a terenurilor. Dacă una dintre părți nu este de acord cu rezultatele examinării, atunci cauza este trimisă instanței.

Determinarea costului chiriei

Acest tip de evaluare poate fi util destul de des. În această situație, la calcularea costului unui teren se ia ca bază diferența dintre valoarea reală a acestuia pe piață și rata de închiriere catalizată pentru teritorii de acest tip. Costul dreptului de închiriere depinde direct de puterile chiriașului, de sarcinile și de durata dreptului de închiriere, drepturile asupra proprietății fiind evaluate de terți, precum și de destinația terenului.

Valoarea de piață a terenurilor depinde direct de factori precum: amplasarea teritoriilor; accesibilitate pentru vehicule; disponibilitatea comunicațiilor, precum și componența lor cantitativă și calitativă. În plus, se cere să se țină cont de datele studiilor geodezice și inginerie-geologice, a căror importanță este destul de mare, mai ales atunci când se planifică lucrări de construcție pe șantier.

Stare la o anumită dată

Deoarece piata funciara este caracterizata de o schimbare constanta a preturilor, evaluarea se cere sa se faca de la o anumita data. Valoarea de piata a terenurilor variaza si in functie de destinatia acestora conform actelor, adica cazului de utilizare permis. Scopul presupune eliminarea cea mai eficientă sau probabilă a teritoriului. Toate acestea sunt folosite pentru a determina costul răscumpărării terenului. În acest caz, estimările sunt împărțite în teritorii separate care diferă în ceea ce privește forma și natura utilizării terenului.

Metodologia de evaluare

Așadar, înainte de a determina costul unui teren, trebuie să răspundeți la câteva întrebări:

- care este scopul propus al terenului, precum și ce utilizare permisă a fost înzestrat;

- care sunt metodele și tipurile de utilizare predominante a terenurilor în imediata apropiere a parcelelor;

- ce schimbări urmează pe piața funciară;

- ce tip de utilizare a terenului este de așteptat în acest moment.

Evaluarea valorii de piață a unui teren se bazează pe anumite informații. Acest lucru necesită de obicei: definirea obiectivelor evaluării; stabiliți o anumită dată pentru decontare; cunoașteți detaliile clientului; au documente care confirmă dreptul proprietarului site-ului asupra teritoriului, acesta poate fi chiriaș sau proprietar.

De asemenea, trebuie să știți:

- scopul teritoriului evaluat;

- permisutilizarea terenului;

- tipul de utilizare a site-ului în acest moment;

- poziția obiectului care se evaluează în planul teritorial, adică accesibilitatea acestuia la transport și mediul imediat;

- principalele utilizări ale terenului din zona imediată.

În plus, trebuie să existe:

- plan de teren;

- informații despre stabilirea limitelor teritoriale;

- date despre prezența unor îmbunătățiri, în special, clădiri, structuri, comunicații aflate pe site, precum și informații detaliate despre acestea;

- date privind prezența sarcinilor sub formă de clădiri, comunicații și facilități situate pe site, cu informații detaliate despre acestea.

Valoarea de piață a terenurilor este calculată ținând cont de multe nuanțe. Cu o evaluare precisă sub îndrumarea unor profesioniști cu experiență, orice tranzacție financiară cu terenul poate fi efectuată în siguranță.

Factori care afectează scorul

Diferitele tipuri de terenuri sunt influențate de aceiași factori atunci când vine vorba de evaluarea lor: locația, factorii externi, condițiile pieței, utilizarea prevăzută și probabilitatea modificării acesteia, posibilul profit primit din folosirea acestuia. Ceea ce contează este valoarea estimată a acestuia din urmă.

Evaluarea valorii de piata a unui teren se face de la o anumita data. În timp, această cifră se poate schimba. Se recomandă ca evaluarea să fiebaza pentru eficienta maxima. Adică, atunci când efectuează cercetări, experții folosesc ipoteza caracterului rezonabil al utilizării acestui obiect în conformitate cu legea, precum și cu realitățile financiare și fizice. Se pare că, în urma evaluării, nu se calculează costul mediu, ci cel maxim. Uneori este permisă o împărțire condiționată, dar justificată, a unui obiect într-un număr de părți, care sunt caracterizate prin diferite tipuri, forme și alte caracteristici. Adesea rezultatul cercetării diferă de cel așteptat datorită faptului că tipul actual de utilizare nu se potrivește cu cel maxim eficient. Acest concept trebuie tratat.

Utilizare maximă

În cazul în care se stabilește valoarea de piață a unui teren, trebuie luați în considerare următorii factori:

- scopul propus, precum și disponibilitatea permisiunilor pentru un anumit tip de utilizare;

- utilizarea site-ului după fapt;

- tipul preferat de utilizare a terenului în județul actual;

- previziuni privind modificările de preț pentru secțiuni similare.

Concluzii

Procesul de evaluare ia în considerare costul mediu al teritoriilor din zona de studiu, disponibilitatea rețelelor de transport, absența sau prezența clădirilor, rețelele de inginerie pe teren, situația mediului, îndepărtarea infrastructurii și alții. Pentru terenurile agricole, este necesar să se evalueze randamentul efectiv al culturii, costurile de producție, costulvânzările de produse din regiune, precum și o serie de factori la fel de semnificativi. Alte tipuri de terenuri sunt evaluate în același mod.