Cumpărarea unui apartament cu reamenajare ilegală: riscuri, posibile probleme, soluții și sfaturi de la agenții imobiliari

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Conform legislației în vigoare, orice lucrare legată de amenajarea apartamentelor trebuie să fie aprobată de autoritățile de reglementare relevante. Cu toate acestea, după cum arată practica, unii cetățeni iresponsabili neglijează acest lucru, drept urmare oamenii care cumpără locuințe secundare au anumite probleme. In afara de asta? actele normative se completează și se schimbă în mod constant, prin urmare, ceea ce era corect înainte, la un moment dat poate înceta să mai fie așa. Pe acest fond, apare o întrebare destul de logică: care este riscul de a cumpăra un apartament cu o reamenajare ilegală? Să încercăm să înțelegem acest lucru mai detaliat și să aflăm cu ce riscuri se vor confrunta cumpărătorii imobiliari, precum și cum să vă asigurați și să evitați o mulțime de probleme.

Informații generale

Înainte de a spunedespre ceea ce amenință să cumpere un apartament cu o reamenajare ilegală, să ne uităm la termenii de bază și cadrul de reglementare. Procesul de modificare a proiectului de clădiri rezidențiale este reglementat de Codul locuinței al Federației Ruse. Acesta precizează toți termenii, procedura de eliberare a autorizațiilor, oferă o clasificare a reamenajării și, de asemenea, determină sancțiunea pentru orice încălcare a legii.

Este important să înțelegeți că nu toate lucrările de modificare a configurației unei locuințe necesită o autorizație. În unele cazuri, va fi suficient să anunțați ITO cu privire la reparația planificată, astfel încât angajații acestei organizații guvernamentale să documenteze schimbările viitoare. Acestea includ următoarele:

• transfer de echipamente sanitare;
• montarea unei uși într-un perete portant;
• renovarea și vitrarea balcoanelor;
• constructia unui vestibul care mareste caracteristicile de izolare termica a spatiilor rezidentiale;
• constructia compartimentelor interioare;
• porturi de transfer.

Achiziționarea unui apartament cu reamenajare ilegală în oricare dintre cazurile de mai sus nu amenință cu nimic, deoarece acestea nu contravin normelor Codului Locuinței și nu necesită obținerea de autorizații.

Cerințe de reglementare cheie

Să le aruncăm o privire mai atentă. Dacă planurile dvs. includ cumpărarea unui apartament, reamenajarea ilegală poate cauza o mulțime de probleme, de exemplu,dacă mai târziu doriți să reînregistrați documentele sau să revândi spațiul de locuit. Prin urmare, ar trebui să știți în ce cazuri este interzisă efectuarea oricăror modificări în configurația spațiilor rezidențiale. Acestea includ următoarele:

• dacă, ca urmare a reamenajării, condițiile locuințelor se înrăutățesc sau îngreunează accesul la comunicații;
• loc devine nesigur sau nelocuitor;
• în cazul în care lucrarea afectează părți din locuință care sunt rezervate activităților serviciilor de apărare civilă sau ale Ministerului Situațiilor de Urgență;
• afectează rezistența și durabilitatea structurilor portante;
• creează o amenințare de prăbușire a unei clădiri sau interferează cu funcționarea normală a clădirilor învecinate;
• deteriorează echipamentul de ventilație;
• crește sarcina asupra structurilor de susținere.

Achiziționarea unui apartament cu reamenajare ilegală în acest caz este nedorită, deoarece este plină de consecințe negative. Vedeți mai jos pentru mai multe detalii despre consecințele cu care vă puteți confrunta.

Tipuri de conversii rezidențiale

Deci, ce trebuie să știi despre asta? Dacă ați cântărit toate riscurile cumpărării unui apartament cu reamenajare ilegală și sunteți de acord să faceți un pas atât de riscant, atunci trebuie să aveți o idee detaliată despre ce ar putea fi. Legislația actuală împarte reconstrucția spațiului de locuit în două tipuri:

• simple;
• dificil.

Diferenta dintre eleeste că în primul caz este necesară furnizarea autorităților de reglementare doar cu o schiță, iar în al doilea caz este necesară elaborarea unui proiect. Dacă intenționați să mutați ușile sau să mutați echipamentele sanitare, atunci va fi suficient să trimiteți o schiță la ITO pentru aprobare. În plus, vor fi necesare toate modificările la planul apartamentului.

Reamenajarea complexă este mai problematică și mai consumatoare de timp, deoarece va trebui să dezvoltați și să aprobați un proiect în mai multe organizații guvernamentale. Întregul proces durează aproximativ șase luni și, de asemenea, va trebui să plătiți o medie de 60.000 de ruble. După primirea documentației de autorizare, proprietarul apartamentului trebuie să anunțe ITO, care efectuează o inspecție tehnică și emite un act.

Dacă ocoliți această procedură, atunci când cumpărați un apartament pot apărea anumite consecințe. Reamenajarea neautorizată, dacă este detectată de autoritățile de reglementare relevante, este pedepsită de legea aplicabilă.

Ce se întâmplă dacă cumpărați o proprietate cu o reconfigurare neaprobată?

Mulți oameni sunt interesați de întrebarea ce amenință reamenajarea ilegală atunci când cumpără un apartament. Și acest lucru nu este surprinzător, deoarece piața secundară este plină de oferte pentru vânzarea de locuințe cu diverse încălcări. În acest caz, întreaga responsabilitate nu revine vânzătorului, ci cumpărătorului. Prin urmare, atunci când alegeți un apartament, ar trebui să fiți foarte atenți în studierea pașaportului tehnic și a altor documente. La urma urmei, dacădupă finalizarea tranzacției, orice încălcare va fi detectată de autoritățile de reglementare în viitor, apoi va trebui să plătiți o amendă.

Achiziționarea unei case cu credit

Deci, ce trebuie să știi despre asta? Reamenajare nelegalizată la cumpărarea unui apartament pe bază de ipotecă este posibilă doar atunci când nu există discrepanțe între documentația tehnică și planul propriu-zis al proprietății. În acest caz, totul nu este atât de înfricoșător, deoarece toată responsabilitatea revine în întregime persoanei care acționează ca proprietar legal al locuinței în momentul tranzacției de cumpărare/vânzare. Prin urmare, dacă nu aveți suficienți bani pentru a achiziționa un spațiu de locuit în numerar și doriți să obțineți un împrumut pentru acesta, este recomandat să vă consultați mai întâi cu un specialist care poate verifica toată documentația pentru conformitatea cu standardele legale de bază.

Ce riscuri ar trebui să iau în considerare?

Acest aspect ar trebui să i se acorde o importanță deosebită. După cum am menționat mai devreme, consecințele reamenajării ilegale la cumpărarea unui apartament este o penalizare bănească. Dimensiunea sa depinde de mulți factori și în unele cazuri ajunge la cantități foarte decente. De regulă, puteți scăpa cu plata unei amenzi dacă modificarea configurației locuinței nu a implicat nicio consecință, și anume, nu a prejudiciat spațiile sau clădirile învecinate, precum și proprietarii acestora. În caz contrar, legislația prevede răspunderea penală, care este deja mai gravă. În plus, victimao parte poate solicita pedepse suplimentare prin intermediul instanțelor de judecată și, în majoritatea cazurilor, reușește să le obțină. Astfel de cazuri includ următoarele:

• încălcare în funcționarea ventilației;
• manifestarea oricăror deteriorări mecanice pe fațada clădirilor;
• scăderea caracteristicilor de izolare fonică a structurilor portante.

Dacă plănuiți o reamenajare, este mai bine să nu înșelați, deoarece zgomotul instrumentelor de construcție va spune cu siguranță vecinilor despre reparație, care pot raporta autorităților de reglementare relevante. În plus, este posibil ca lucrările să nu fie efectuate în conformitate cu regulile și reglementările de bază și să conducă la o întrerupere a funcționării comunicațiilor cu locuințe.

Reamenajarea ilegală poate fi detectată de reprezentanții utilităților publice atunci când se fac citiri de la contoarele individuale de energie. Din cauza specificului activităților lor, aceștia vor fi obligați să sesizeze autoritățile competente, ai căror reprezentanți vor veni cu o inspecție și, în cel mai bun caz, vor emite o amendă. În plus, modificările efectuate nu vor fi aduse pașaportului tehnic și cadastral și, prin urmare, aceste documente vor fi invalide și veți avea probleme cu revânzarea ulterioară a locuințelor.

Principalele riscuri ale achiziționării unui apartament cu reamenajare ilegală sunt următoarele:

• Încetarea unilaterală a tranzacției și invalidarea acesteia.
• Sechestrarea bunurilor în favoarea statului. Cel mai adesea, acest lucru se întâmplă atunci când cumpărătorul știa că modificările sediului au fost făcute ilegal și a mers în mod deliberat laofertă.
• Arestarea proprietății până la eliminarea tuturor încălcărilor de către actualul proprietar.

În ceea ce privește vânzătorii, aceștia nu riscă nimic, cu excepția pierderii în valoare a locuințelor. După cum am menționat mai devreme, ei nu sunt absolut responsabili pentru nimic. Prin urmare, cumpărătorii ar trebui să ia în serios alegerea spațiului de locuit, deoarece riscurile asociate sunt foarte mari în prezent. Vă recomandăm să vă gândiți cu atenție înainte de a accepta orice oferte.

Cum să fiți cumpărători?

Fiecare persoană ar trebui să fie o abordare foarte responsabilă pentru achiziționarea de locuințe. Acest lucru este valabil mai ales în cazurile în care se realizează achiziția unui apartament cu o reamenajare ilegală într-o ipotecă, deoarece după semnarea contractului, veți fi proprietarul imobilului și toată responsabilitatea va reveni. În acest caz, există două opțiuni pentru rezolvarea problemei: refacerea tuturor documentelor pentru locuință în termenul prevăzut de lege sau readucerea incintei la starea inițială. Prima metodă este mai puțin costisitoare și consumatoare de timp, așa că cel mai bine este să rămâneți cu ea.

Cum să legalizezi schimbarea neautorizată a locuinței

Să ne oprim asupra acestui aspect mai detaliat. Deci, ați cumpărat un apartament cu reamenajare ilegală. Ce se poate face pentru a evita problemele cu legea? Răspunsul la această întrebare a fost dat mai sus: reînregistrați documentele pentru locuințe. Cu toate acestea, trebuie să înțelegeți că toate costurile aferente sunt suportate de dvs., și nu de vânzător. Va trebui să colectațiurmătoarele documente:

• aplicație pentru modificarea configurației sediului;
• fișa tehnică;
• original și copie a contractului de cumpărare/vânzare;
• copie a pașaportului civil al persoanei pentru care este înregistrat apartamentul;
• plan nou;
• Consimțământul scris al tuturor membrilor familiei pentru reamenajare.

Veți avea la dispoziție doar 6 luni pentru a rezolva toate aceste probleme, așa că după cumpărarea unei locuințe este mai bine să nu amânați, ci să începeți imediat colectarea documentelor, deoarece durează mult. În același timp, trebuie să fii bine familiarizat cu toate aspectele legale. După cum se spune, necunoașterea legii nu este o scuză, iar în chestiunile legate de imobiliare există o mulțime de capcane. Și cumpărarea unui apartament cu o reamenajare ilegală este o întreprindere destul de dubioasă, care trebuie abordată cu toată prudența. Prin urmare, va fi util să primiți mai întâi sfaturi de la avocați. Acest lucru nu numai că va accelera semnificativ procesul, dar va evita și multe probleme în viitor.

Ce să cauți atunci când alegi o casă?

Pentru a evita cumpărarea unui apartament cu reamenajare ilegală, trebuie să studiezi cu atenție documentele pentru acesta. Dacă există încălcări sau modificări ilegale, atunci le puteți detecta cu ușurință de către acestea. Puteți face acest lucru folosind una dintre următoarele metode:

1. Adesea, în timpul reamenajării, are loc o modificare a caracteristicilor inițiale ale structurilor adiacente, pe baza căreialocuitorii apartamentelor învecinate pot ghici despre ilegalitatea acțiunilor și pot anunța autoritățile de control despre aceasta. Pe baza reclamatiei primite comisia pleaca la adresa specificata. Dacă în același timp se dezvăluie discrepanțe între starea locuinței și planul acesteia, atunci proprietarul va fi obligat să plătească o penalitate bănească și să readucă totul la starea inițială.
2. Un scenariu similar are loc dacă, în timpul procesului de modificări, s-au comis încălcări grave ale codurilor și regulilor de construcție, ceea ce a dus la erori de comunicare, în urma cărora au fost chemate echipele de urgență pentru a remedia problemele. În acest caz, cuantumul amenzii va fi mult mai mare, iar un dosar penal poate fi inițiat pe baza incidentului.
3. Ilegalitatea reamenajării poate fi depistată de angajații de la utilitățile publice în procesul de luare a citirilor de la contoarele individuale pentru consum de energie, care pot trimite și o cerere la autoritățile competente.

Orice dintre cazurile de mai sus va fi înregistrată și reflectată în documentația relevantă, așa că, dacă sunteți serios să-l studiați atunci când cumpărați un apartament, puteți evita o mulțime de probleme.

Concluzie

Astăzi, mulți oameni decid să cumpere un apartament cu o reamenajare ilegală, întrucât costul unui astfel de apartament este mult mai mic, în mod similar își doresc să economisească bani. Cu toate acestea, trebuie să cântăriți bine argumentele pro și contra. Este departe de a fi întotdeauna posibilă legitimarea schimbărilor în configurația spațiilor sau eliminarea acestora, iar consecințele potfii destul de serios. Este mai bine să nu mai riscați încă o dată și să nu faceți afaceri dubioase. Și dacă în cele din urmă decideți să cumpărați locuințe cu reamenajare ilegală, atunci citiți cu atenție documentația tehnică și asigurați-vă că după achiziție puteți face totul în conformitate cu cerințele legii. Numai așa poți fi sigur că justiția nu te va depăși.