Abordarea veniturilor în evaluarea imobiliară și a afacerilor. Aplicarea abordării veniturilor

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Abordarea veniturilor este o întreagă combinație de metode de evaluare a valorii imobilelor, a proprietății unei organizații, a afacerii în sine, în care determinarea valorii se face prin conversia beneficiilor economice care sunt așteptate în viitor. Bazele teoretice ale unei astfel de abordări sunt destul de convingătoare. Valoarea unei investiții este valoarea beneficiilor viitoare până în prezent, actualizate la o rată a rentabilității care reflectă riscul investiției.

Acest lucru este rezonabil și potrivit pentru orice întreprindere operațională utilizată în domeniul producției și vânzării de proprietăți, precum și în afacerile acesteia, sub rezerva generării de profituri pozitive. Valoarea riscurilor investiționale în afacerea evaluată este demonstrată prin intermediul unei rate de actualizare. Din punct de vedere economic, aceasta este acum rata de rentabilitate pe care o cer investitorii pentru capitalul investit în obiecte de investiții comparabile, în funcție de nivelul de risc, sau este rata rentabilității opțiunilor alternative de investiții cu riscuri comparabile la momentul evaluării..

Funcții

Aplicarea venituluiabordarea în practică se dovedește a fi o sarcină destul de dificilă, deoarece este necesar să se evalueze fiecare determinant important al costului - rata rentabilității și profitului. Dacă aceste metode sunt folosite pentru a evalua o întreprindere, atunci este imperativ să se efectueze o analiză amănunțită a tuturor elementelor cheie ale acestora, inclusiv costul, cifra de afaceri a companiei, care au un impact direct asupra profiturilor, costurilor și riscurilor care sunt create de fiecare element individual.

Abordarea veniturilor pentru evaluarea afacerilor este folosită destul de des. De exemplu, dacă vorbim despre o achiziție sau fuziune, atunci această metodă este folosită mult mai des decât cea costisitoare sau de piață. Investiția de capital a cumpărătorului se realizează acum cu așteptarea că în viitor vor fi primite fluxuri nete de numerar, care nu pot fi numite garantate, întrucât sunt caracterizate de anumite riscuri. Abordarea prin venit surprinde acești determinanți cheie ai valorii, în timp ce utilizarea abordării pe piață necesită de obicei un raport preț-castig sau un alt multiplu similar de câștig retrospectiv, fără a lua în considerare viitorul.

Mulplii de piață sunt în mod inerent nesiguri și nu reușesc să ofere același nivel de minuțiozitate care poate fi atins prin utilizarea unei abordări a veniturilor cu previziuni privind randamentele viitoare și ratele de actualizare. De exemplu, un raport preț-câștig care se aplică anual nu reflectă în mod adecvat schimbările așteptate în anii următori. corectutilizarea ratelor oferă o oportunitate de a arăta preferințele generale ale investitorilor și sunt adesea citate de vânzători sau de surse din industrie.

Folosiți

De asemenea, trebuie analizate și protejate informațiile referitoare la bugetul întreprinderii, ceea ce face necesară efectuarea de modificări și elaborarea consecințelor financiare ale planului, previziunilor și propunerilor de bază create. Abordarea veniturilor pentru evaluarea afacerii măsoară toate ipotezele care se referă la faptul dacă anumite beneficii de achiziție apar din creșterea veniturilor, reduceri de costuri, îmbunătățiri ale proceselor sau reduceri ale costurilor de capital. Cu ajutorul unei astfel de abordări, toate acestea pot fi măsurate și discutate. În plus, poate fi folosit pentru a determina momentul în care beneficiile așteptate, precum și pentru a demonstra scăderea valorii unei întreprinderi pe măsură ce beneficiile se schimbă într-un viitor mai îndepărtat.

Folosirea abordării veniturilor oferă cumpărătorilor și vânzătorilor posibilitatea de a calcula valoarea justă de piață a unei întreprinderi, precum și valoarea investiției acesteia pentru unul sau mai mulți cumpărători strategici. Dacă această distincție este afișată suficient de clar, atunci vânzătorii și cumpărătorii pot identifica cu ușurință beneficiile sinergiei și pot lua decizii informate.

Atunci când se utilizează abordarea veniturilor în evaluarea afacerilor, trebuie avut în vedere că valoarea calculată constă în valoarea tuturor proprietăților care sunt utilizate în cadrul activității directe. LAÎn cadrul abordării utilizate, există mai multe metode de evaluare care prezintă cel mai mare interes. În special, sunt aplicabile astfel de metode ale abordării venitului: capitalizarea și actualizarea fluxurilor de numerar. Le puteți analiza mai detaliat.

Metode

Folosind metoda de capitalizare a fluxului de numerar, valoarea totală a unei întreprinderi este detectată în funcție de fluxurile de numerar generate de potențialul de proprietate al întreprinderii. Fluxurile de numerar ale unei afaceri sau ale unei întreprinderi în ansamblu reprezintă diferența dintre toate intrările și ieșirile de resurse financiare pentru o anumită perioadă de facturare. De obicei, pentru calcule se utilizează o perioadă de un an. Tehnica este de a converti un nivel reprezentativ al fluxului de numerar așteptat într-o valoare actualizată prin împărțirea sumei totale a fluxului de numerar la rata de capitalizare asumată. În acest caz, este adecvat un flux de venit cu anumite ajustări.

Pentru a utiliza metoda convențională a fluxului de numerar, adăugarea venitului net (calculat după impozitare) a cheltuielilor fără numerar este utilizată pentru a determina valoarea fluxului de numerar absolut la capitalizare. Această metodă de calcul poate fi considerată mai simplificată decât calculul fluxului de numerar liber, care ia în considerare investiția de capital necesară și nevoia de reînnoire a capitalului de lucru ca adaos.

Reducerea fluxurilor de numerar

Această metodă se bazează practic doar pe fluxurile de numerar așteptate care sunt generate de întreprindere însăși. Diferența sa caracteristică este aceea căestimarea costurilor este necesară pentru a calcula definiția unui nivel reprezentativ al fluxului de numerar. Această metodă în țările dezvoltate este cea mai utilizată datorită faptului că poate fi folosită pentru a lua în considerare toate perspectivele de dezvoltare. Fluxul de numerar în termeni generali este egal cu suma venitului net și a deprecierii, sub rezerva scăderii creșterii capitalului de lucru net și a investițiilor de capital.

Există următoarele condiții pentru utilizarea metodei fluxului de numerar redus:

• există motive să credem că nivelurile viitoare ale fluxurilor financiare vor diferi de cele actuale, adică vorbim despre o întreprindere în curs de dezvoltare;
• există oportunități de a estima în mod rezonabil fluxurile de numerar viitoare atunci când utilizați o afacere sau o proprietate comercială;
• obiectul este în construcție, complet sau parțial;
• întreprinderea este o mare unitate multifuncțională de importanță comercială.

Abordarea prin venit a evaluării imobiliare prin metoda fluxului de numerar actualizat este cea mai bună, dar utilizarea sa este foarte laborioasă. Există estimări care nu pot fi făcute fără utilizarea acestei metode. Printre acestea se numără dezvoltarea unui proiect de investiții cu evaluarea ulterioară a acestuia.

Avantajele metodei de reducere

Dacă practicați o abordare a veniturilor în evaluarea imobilelor sau a afacerilor prin metoda reducerii, puteți identifica câteva avantaje majore. În primul rând, vorbireaAceasta înseamnă că profiturile viitoare ale afacerii iau în considerare direct doar costurile curente așteptate ale fabricării produselor și apoi vânzării acestora, iar investițiile viitoare de capital legate de menținerea și extinderea instalațiilor de producție sau de tranzacționare se reflectă în profitul prognozat doar indirect prin amortizarea lor curentă.

Puncte importante

Evaluarea unui obiect prin abordarea veniturilor cu lipsa profitului sau pierderii ca indicator al calculelor investiționale se efectuează ajustată pentru faptul că profitul servește ca indicator de raportare contabilă, prin urmare este supus unor manipulări semnificative în cursul muncii.

Metoda fluxului de numerar redus include trei grupuri de modele:

• dividende reduse;
• venit rezidual;
• fluxuri de numerar reduse.

Dacă se practică o abordare a veniturilor în conformitate cu modelul de reducere a dividendelor ca dovadă a fluxului de numerar, se utilizează plățile de acțiuni. În ciuda faptului că modelul este semnificativ comun în practica străină pentru determinarea și evaluarea valorii activelor unei întreprinderi, are o mulțime de deficiențe. În modelele cu profit reportat, nu există un grad de contabilitate. Există o diferență în politicile de dividende nu numai pentru anumite întreprinderi, ci și pentru țări în ansamblu. Această metodă nu poate fi utilizată în întreprinderile care nu au profit. Acest model este cel mai potrivit pentru calcularea valorii acțiunilor minoritare.

Model de venit rezidual

Abordarea prin venit la evaluare prin modelul abordării reziduale presupune că valoarea venitului rezidual, adică diferența dintre profitul real și profitul pe care acționarii l-au prezis la momentul achiziționării companiei în sine sau acțiunile sale, vor fi utilizate ca indicator al fluxului de numerar. Dacă valoarea întreprinderii a fost calculată pe baza ipotezelor în concordanță cu acest model, atunci aceasta va fi egală cu suma valorii contabile cu valoarea actualizată a sumei așteptate a venitului rămas după aceea. Acest model demonstrează o sensibilitate semnificativă la calitatea datelor prezentate în situațiile financiare. Pentru condițiile rusești, caracterul adecvat al acestor informații este supus unor îndoieli semnificative.

Beneficiu pentru acționari

Desigur, acționarii sau acționarii unei întreprinderi care are un anumit istoric, precum și faptele de plată a dividendelor, pot folosi modelul de reducere pentru a calcula valoarea propriei companii. Situația este de așa natură încât acționarii întreprinderilor din acest sector sunt rareori minoritari, așa că pentru aceștia cea mai potrivită modalitate ar fi să utilizeze o abordare prin venituri la evaluarea imobiliarelor și a afacerilor printr-un model de flux de numerar liber actualizat. În acest sistem, fluxurile de numerar libere cu rate de actualizare sau randamentul așteptat al capitalului investit sunt cele cheie. Cea mai mare problemă cu utilizarea acestui model este acuratețea previziunii fluxului de numerar liber, precum și determinarea adecvată a ratei de actualizare.

Dacă se aplică abordarea venitului așa cum este definită mai sus, atunci când se utilizează metoda fluxului de numerar actualizat, venitul așteptat din afacere ia în considerare fluxurile de numerar proiectate care pot fi retrase din circulație după reinvestirea necesară a unei părți din profitul în numerar. Ca indicator, fluxurile de numerar nu depind de sistemul contabil utilizat de întreprindere și de politica acesteia de amortizare. În același timp, trebuie luate în considerare orice fluxuri de numerar - intrări și ieșiri. Evaluarea semnificației financiare a actualizării numerarului se dovedește a fi de așa natură încât, în urma acestor procese, acestea sunt reduse cu sume care ar fi fost disponibile pentru investitor până la momentul în care fluxul de numerar specificat a fost primit, cu condiția ca acesta să-și investească fonduri nu în această afacere în acest moment, ci în unele - un alt activ de investiții de natură publică, de exemplu, o garanție lichidă sau un depozit bancar.

Tehnici suplimentare

Abordarea veniturilor, al cărei exemplu a fost descris mai devreme, a fost folosită din ce în ce mai puțin recent, iar acum metoda de evaluare a devenit cea mai comună. Este folosit pentru a evalua toate tipurile de active și se bazează pe ideea că orice activ care împărtășește caracteristicile de bază ale opțiunilor poate fi evaluat ca această opțiune. În momentul de față, abordarea venitului este cel mai adesea abandonată în favoarea modelului de preț al opțiunilor (respectiv, modelul Black-Scholes).

Un astfel de sistem, dacă este utilizat, face posibilă estimarea costului total al capitalului propriu al unei companii sau întreprinderi în cazul în care aceasta operează cu pierderi mari. Acest model are scopul de a explica în continuare de ce costul capitalului propriu al unei întreprinderi nu este zero, chiar dacă valoarea întregii întreprinderi scade sub valoarea nominală a datoriei. Dar chiar și ținând cont de acest avantaj, se poate observa că modelul Black-Scholes de evaluare a valorii întreprinderilor rusești în acest moment este din ce în ce mai teoretic. Principala problemă din cauza căreia acest model nu poate fi aplicat întreprinderilor autohtone este lipsa unor dovezi pentru parametrii modelului, care sunt esențiali.

Concluzii

Abordarea veniturilor a evaluării afacerilor și imobiliare a devenit mult mai puțin obișnuită, iar acest lucru se întâmplă din mai multe motive. În special, aceasta se referă la deficiențele, din cauza cărora există dificultăți în utilizarea sa pe piața de consum. În primul rând, trebuie remarcat cât de dificil este să prognozezi costul viitor al serviciilor și produselor, materialelor și materiilor prime, precum și un set de alți indicatori de cost. În același timp, putem vorbi despre o oarecare subiectivitate a evaluărilor experților. În plus, problema constă în dezvăluirea redusă a informațiilor despre întreprinderile rusești și, de fapt, este necesar pentru efectuarea de calcule competente și compilarea modelului Black-Scholes. Acest lucru se datorează în mare măsură culturii corporative scăzute a acestoraîntreprinderi.

Marea majoritate a acțiunilor, inclusiv acțiunilor mari, sunt concentrate în mâinile unui număr mic de persoane, iar ponderea acționarilor minoritari și a micilor proprietari, a căror cotă este foarte mică, în capitalul autorizat este nesemnificativă. Se pare că multe întreprinderi pur și simplu nu sunt interesate să dezvăluie nicio informație. De aceea, calcularea prin abordarea veniturilor este considerabil mai complicată în raport cu majoritatea industriilor și afacerilor din Rusia. În alte condiții, funcționează cel mai bine, arătându-și toate avantajele și fiabilitatea.