Cum să vinzi un apartament fără taxe: modalități legale de a evita plata impozitului

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Vânzarea imobilelor rezidențiale este un proces complex și îndelungat, în urma căruia vânzătorul are un anumit venit. Pentru aceasta trebuie să plătiți o taxă în formă de 13% din valoarea vânzării, dar în unele situații, cetățenii au dreptul să beneficieze de scutire de la plata acestei taxe. Pentru a face acest lucru, trebuie îndeplinite câteva cerințe simple. Prin urmare, oamenii ar trebui să înțeleagă cum să vândă un apartament fără taxe. Metoda folosită trebuie să fie legală, deoarece în cazul în care vânzătorul dorește să înșele fiscul indicând în contract suma greșită, atunci taxa se va calcula pe baza cadastrală, nu pe valoarea de vânzare a obiectului.

Moduri de reducere a bazei de impozitare

Adesea oamenii se gândesc dacă este posibil să vinzi un apartament fără taxe. Într-adevăr, procedura poate fi efectuată fără consecințe fiscale negative, dar numai dacă sunt îndeplinite anumite cerințe. Principalele modalități de scutire de impozitul pe venitul personal includ:

• dacă apartamentul a fost cumpărat cu numerar sau cu ipotecă,apoi poate fi vândut fără să plătească impozit numai după 5 ani;
• dacă locuința a fost obținută pe baza unei tranzacții gratuite, atunci trebuie să așteptați doar trei ani;
• se permite vânzarea unui obiect mai devreme, iar dacă prețul de vânzare este mai mic decât prețul de cumpărare, atunci cetățeanul nu are venituri, deci nu este nevoie să calculeze și să vireze impozitul pe venitul personal la buget;
• dacă costul locuinței este mai mic de 1 milion de ruble, de exemplu, dacă se vinde o cameră într-un hostel, atunci puteți utiliza o deducere fiscală de 1 milion de ruble, astfel încât să obțineți doar o bază fiscală negativă;
• dacă vânzarea și cumpărarea altor imobile se efectuează în termen de un an, atunci cetățeanul va putea folosi decontarea reciprocă a deducerilor.

Fiecare varianta are propriile caracteristici, astfel incat proprietarul locuintei decide cum va vinde apartamentul fara taxe. Nu trebuie să negociați cu cumpărătorul pentru a scrie informații inexacte în contract, deoarece acest lucru va duce doar la faptul că specialiștii Serviciului Federal de Taxe vor calcula taxa pe baza valorii cadastrale a locuinței.

Termenul de proprietate al apartamentului achiziționat

De cele mai multe ori oamenii sunt interesați de întrebarea cât de mult poți vinde un apartament fără taxe. Dacă locuința a fost cumpărată pe cheltuiala dvs., atunci va trebui să așteptați cel puțin cinci ani. Astfel de modificări ale codului fiscal au fost făcute încă din 2016.

Chiar dacă locuința a fost achiziționată cu ajutorul capitalului maternal, a unei ipoteci sau a unui angajator, cumpărătorul din contractul de vânzare a fostcontribuabil direct. Prin urmare, dacă nu dorește să plătească impozit pe venitul personal la vânzarea obiectului, atunci va trebui să aștepte cinci ani.

Până în 2016 a fost necesar să așteptați doar trei ani, indiferent de modul în care a fost primită proprietatea de către vânzător. Dar, pe baza Legii federale nr. 382, au fost aduse modificări Codului fiscal, care a schimbat perioada de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a obține scutirea de la impozitul pe venit. Prin urmare, în art. 217.1 Cod fiscal, puteți studia regulile de calcul a acestei taxe atunci când vindeți imobile.

Caracteristici pentru apartamentul primit

Locuințele pot fi nu numai cumpărate, ci și primite pe baza diferitelor tranzacții gratuite. Cât timp poți vinde un apartament fără taxe în acest caz? În astfel de condiții, trebuie să așteptați doar trei ani de la data înregistrării dreptului de proprietate. Aceste oferte includ:

• locuinta a fost privatizata de toate persoanele care la acel moment erau inregistrate in apartament;
• apartamentul a fost moștenit de la rude sau prieteni decedați;
• obiect a fost donat de rude apropiate, care includ soții, părinți, copii sau frați;
• locuința a fost transferată unei persoane pe baza unui contract de închiriere, dar anterior a păstrat proprietarul acestei proprietăți pe viață.

În situațiile de mai sus, trebuie să așteptați doar trei ani, după care puteți vinde proprietatea fără să plătiți impozit. În alte situații, va trebui să așteptați cinci ani. Astfel de condiții au început să funcționeze de la începutul anului 2016.

De ce există limite de timp?

Oricine intenționează să vândă imobiliare ar trebui să înțeleagă când este posibil să vândă un apartament donat fără taxe. Necesitatea de a aștepta este legată de nuanțe economice, deoarece pentru o astfel de perioadă de timp un cetățean nu va putea primi niciun profit din cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare.

Oficialii sunt siguri că în cinci ani inflația și deprecierea proprietății imobiliare vor reduce semnificativ valoarea de piață a acestuia, așa că dacă o persoană are ca scop obținerea de profit comercial, atunci acesta va fi minim.

Dacă o persoană nu primește profit din tranzacție, atunci poate vinde proprietatea la prețul de cumpărare. În acest caz, cetățeanul nu plătește impozit pe venitul personal din cauza lipsei de venit. Dar va trebui să demonstreze că într-adevăr nu a făcut niciun profit.

Cum se calculează termenul?

Orice proprietar ar trebui să știe cum să vândă un apartament fără taxe. Dupa cati ani se poate face aceasta operatie? Termenul depinde de modul în care a fost obținută proprietatea de către contribuabil.

Această perioadă de timp nu începe întotdeauna din momentul semnării oricărui contract, întrucât uneori se ia în considerare momentul înregistrării dreptului în Rosreestr. Prin urmare, mandatul este calculat pe baza următoarelor reguli:

• dacă se încheie un contract de vânzare-cumpărare, atunci perioada începe de la data specificată în contract dacă achiziția a fost efectuată pe piața secundară, iar data disponibilă în certificatul de facturare poate fi folosită și în cazul în care obiectul a fost cumpărat de la dezvoltator;
• dacă o persoană primește o locuințăprin moștenire, atunci se ia în considerare data deschiderii moștenirii, prin urmare, perioada de acceptare efectivă a proprietății sau de primire a unui certificat de moștenire nu contează;
• dacă o persoană lipsește, acest lucru nu dă moștenitorilor dreptul de a dispune de bunurile sale, dar atunci când instanța recunoaște că o persoană este considerată moartă, atunci un termen de trei ani începe din momentul pronunțării hotărârii judecătorești. este făcut;
• dacă a fost efectuată o donație, atunci numărătoarea inversă începe de la data specificată în acordul de donație;
• deseori proprietatea este achiziționată în părți, de exemplu, un cetățean poate cumpăra mai întâi o cameră, iar apoi restul apartamentului, astfel încât numărătoarea inversă începe din momentul în care prima parte este achiziționată.

Dacă proprietarul știe când poate vinde apartamentul fără taxe, va putea încheia cu ușurință o afacere pentru vânzarea unui imobil fără teama de a fi nevoit să transfere o sumă mare de fonduri la bugetul de stat.

Utilizarea deducerii proprietății

Dacă o persoană știe când să vândă un apartament fără taxe, dar nu poate aștepta trei ani, atunci poate folosi alte modalități de a reduce povara fiscală. O astfel de metodă este depunerea unei deduceri fiscale. Este oferit tuturor cetățenilor care își vând apartamentul.

Conform art. 220 din Codul fiscal, valoarea unei astfel de deduceri este de 1 milion de ruble. Cu această sumă se reduce baza de impozitare, reprezentată de prețul de vânzare al obiectului. Dacă oamenii subestimează în mod deliberat prețul unui apartament la încheierea unei tranzacții, atunci 70% din valoarea cadastrală indicată înRosreestre. Dar această condiție se aplică numai obiectelor care au fost achiziționate după 2016.

Dacă se vinde un obiect ieftin, reprezentat de un apartament cu o cameră sau chiar de o cameră, dar prețul nu poate depăși 1 milion de ruble. În aceste condiții, este posibil să vindeți un apartament fără taxă în 2019, deoarece baza de impozitare este reprezentată de o valoare negativă.

Dacă prețul bunurilor imobiliare este mai mare de 1 milion de ruble, atunci valoarea impozitului este redusă semnificativ datorită deducerii. De exemplu, un cetățean dorește să vândă un apartament donat de o rudă la un an de la încheierea donației. Apartamentul este situat la marginea orașului, deci costă doar 1,2 milioane de ruble. Vânzătorul nu va putea evita să plătească taxa, dar poate profita de deducerea fiscală. Pentru el, suma impozitului este: (1.200.000 - 1.000.000)13%=26 mii de ruble.

De aceea, poți chiar vinde un apartament într-un imobil nou fără taxe sau cu o plată minimă, dacă folosești deducerea. Dar, în astfel de condiții, specialiștii serviciilor fiscale vor trimite în continuare o notificare contribuabilului. Nu poate fi ignorat, așa că va trebui să vizitați filiala FTS pentru a notifica angajații serviciului despre utilizarea deducerii. În plus, la această organizație sunt trimise o declarație de impozit pe venit pentru 3 persoane și alte documente pentru proprietatea vândută.

Dezavantajul utilizării acestei metode pentru a reduce povara fiscală este că poate fi folosită doar o dată pe an. Prin urmare, dacă o persoană intenționează să vândă mai multe proprietăți într-un an, atunci va trebui să reducă impozitul în alte moduri.

Contabilizarea prețului de achiziție

Cum să vinzi un apartament fără să plătești impozit dacă este imposibil să reduci taxa în alte moduri? O alta metoda prezinta posibilitatea contabilizarii pretului de achizitie al apartamentului. Această opțiune este potrivită numai în situația în care locuința a fost achiziționată anterior pe cheltuiala fondurilor personale sau a unui credit ipotecar. Vânzarea unui apartament după donație fără impozit în acest mod nu va funcționa, deoarece cetățeanul nu și-a cheltuit fondurile proprii pentru o astfel de achiziție.

Impozitul se plătește exclusiv pe profiturile primite din vânzarea de bunuri imobiliare. Dacă o persoană poate dovedi că nu a primit niciun venit din tranzacție, atunci este scutită de plata impozitului. Când pot să vând un apartament fără să plătesc taxe? Dacă utilizați această metodă, atunci puteți vinde obiectul în orice moment după cumpărare. Procesul de utilizare a acestei metode de scutire de taxe diferă prin următorii parametri:

• cetăţeanul trebuie să păstreze documentele în baza cărora a dobândit proprietatea;
• dacă apartamentul este vândut la același preț la care a fost cumpărat, atunci nu este necesară nicio taxă;
• nu este nevoie să transferați fonduri la bugetul de stat dacă un apartament este vândut la un cost mai mic;
• dacă prețul de vânzare depășește prețul de achiziție, atunci 13% se plătește exclusiv din diferența existentă;
• contribuabilul trebuie să dețină documente oficiale care conțin informații despre cât de mult și-a cumpărat și vândut proprietatea;
• această metodă este considerată convenabilă dacă o persoană trebuie să vândă urgent imobile șide asemenea, prețul său depășește 1 milion de ruble;
• este permisă utilizarea metodei reducerii costurilor concomitent cu deducerea, dar numai pentru diferite obiecte imobiliare, de exemplu, dacă un cetățean trebuie să vândă mai multe apartamente în decurs de un an.

O caracteristică a acestei metode este că un cetățean va trebui să depună documentație la Serviciul Fiscal Federal care să confirme lipsa de venit. În plus, va trebui să întocmiți o declarație de impozit pe venit pentru 3 persoane.

Utilizarea plaselor

Există multe modalități de a vinde un apartament nou fără taxe. Dacă o persoană imediat după vânzarea unei proprietăți intenționează să cumpere un alt obiect, atunci poate utiliza compensarea deducerilor fiscale, deși Codul Fiscal nu are în mod oficial conceptul acestei metode. Această metodă este următoarea:

• vânzătorul poate profita de o deducere de 1 milion de ruble, iar cumpărătorul poate conta pe o rambursare de 2 milioane de ruble;
• tocmai deducerea proprietății de 2 milioane de ruble. poate fi folosit pentru plasă;
• deducerea poate acoperi impozitul pe care trebuie să-l plătiți pentru vânzarea de bunuri imobiliare.

De exemplu, un cetățean își vinde proprietatea cu 2,5 milioane de ruble. Are documente care confirmă că în urmă cu un an și-a cumpărat un apartament cu 1,9 milioane de ruble. Valoarea impozitului în acest caz este: (2.500.000 - 1.900.000)13%=78 mii de ruble. În același an, un cetățean achiziționează un alt apartament, al cărui cost este de 2,3 milioane de ruble. Poate profita de maximmărimea deducerii, așa că primește înapoi 260 de mii de ruble pentru o astfel de achiziție.

În același timp, un cetățean poate folosi decontarea reciprocă, prin urmare 260.000 - 78.000=182 mii de ruble. pot fi obținute suplimentar de la stat. În aceste condiții, cetățeanul nu va trebui să plătească nicio taxă. Dar cumpărarea și vânzarea de bunuri imobiliare va trebui dovedită cu ajutorul documentelor oficiale.

În același mod, puteți vinde un apartament după o moștenire fără impozit. Dar în acest caz, baza de impozitare va fi mărită și va trebui să sacrifici și o parte din deducere. Procesul de vânzare și cumpărare a diferitelor proprietăți trebuie finalizat în aceeași perioadă fiscală.

Pot scădea în mod deliberat prețul de vânzare?

Mulți oameni care se gândesc la cum să vândă un apartament fără taxe preferă să folosească metoda ilegală. Constă în faptul că vânzătorul este de acord cu cumpărătorul să reducă costul apartamentului într-un contract formal. În acest caz, atunci când folosește o deducere fiscală, un cetățean va putea reduce baza de impozitare la aproape zero.

Această metodă de reducere a impozitelor a fost folosită anterior de destul de mulți cetățeni. Drept urmare, legislația a fost modificată pentru a preveni reducerea ilegală a bazei de impozitare. Pentru a face acest lucru, inspectorii fiscali compară prețul de vânzare cu 70% din valoarea cadastrală a apartamentului. Taxa se calculează pe baza celei mai mari cifre. Prin urmare, oamenii pur și simplu nu vor putea reduce semnificativ baza de impozitare. Dacă o persoană se gândește cum să vândă un apartament după privatizare fărăimpozit, este de dorit să folosiți alte modalități de a reduce povara fiscală.

Fiscul ia în calcul prețul cadastral stabilit la începutul anului, când exact s-a efectuat tranzacția. Daca din diverse motive nu exista informatii despre indicele cadastral, atunci organele fiscale vor trebui sa tina cont doar de pretul indicat in contractul de vanzare. Această condiție nu este utilizată pentru obiectele imobiliare care au fost cumpărate de oameni înainte de 2016.

Pregătirea documentelor

Oricine ar trebui să știe cum să vândă corect un apartament fără taxe. După câți ani se poate încheia un acord? Puteți aștepta 3 sau 5 ani pentru a face o afacere fără consecințe fiscale. În plus, puteți utiliza și alte metode de reducere a impozitelor. În unele situații, este posibil să nu fie deloc necesar să o plătiți. Dar, în același timp, trebuie să alegeți o anumită metodă înainte de a încheia o afacere.

Dacă o persoană deține proprietăți imobiliare de mai puțin de trei sau cinci ani, atunci trebuie să pregătească un anumit pachet de documente către Serviciul Fiscal Federal. Aceste documente includ:

• 3-Declarație privind impozitul pe venit personal, care poate fi completată cu ușurință folosind programe speciale oferite gratuit de angajații Serviciului Federal de Impozite;
• documentație care conține informații despre cum exact acest obiect a devenit proprietatea unei persoane și poate fi reprezentat printr-un contract de vânzare-cumpărare, un act de cadou, un certificat de moștenire sau un acord de privatizare a unui obiect;
• extras din USRN care confirmă transferul drepturilorproprietatea asupra apartamentului unei alte persoane;
• dacă este posibilă reducerea bazei de impozitare din cauza diferenței dintre prețul de cumpărare și de vânzare, atunci se transmite documentație suplimentară care conține informații despre câți bani a cheltuit de către contribuabil la achiziția acestui obiect;
• dacă într-o perioadă fiscală un cetățean a vândut și a cumpărat imobile, prin urmare dorește să profite de compensare reciprocă, atunci el întocmește documente pentru ambele apartamente și, de asemenea, întocmește o cerere de deducere de proprietate.

Toată documentația este transferată la departamentul Serviciului Federal de Taxe, situat la locul de înregistrare a cetățeanului.

Reguli de declarare

Dacă o persoană vinde o locuință înainte de sfârșitul perioadei stabilite de lege, atunci indiferent de necesitatea plății impozitului, va trebui să depună o declarație la Serviciul Fiscal Federal. O poți face singur sau cu ajutorul specialiștilor angajați. Următoarele informații sunt incluse în acest document:

• data vânzării proprietății;
• termen de proprietate asupra apartamentului;
• informații despre deducerea solicitată egală cu 1 milion de ruble;
• informații despre prețul de achiziție al obiectului, dacă apartamentul a fost achiziționat inițial în numerar sau cu un împrumut ipotecar;
• data vânzării obiectului;
• calcularea taxei și a sumei exacte a taxei, dacă totuși devine necesară plata acesteia;
• informații despre alți coproprietari de bunuri imobiliare, în cazul în care contribuabilul era proprietarul doar a unei părți din apartament.

Calculul poate fi efectuat automat folosind specialprograme care sunt oferite gratuit de către angajații Serviciului Federal de Taxe. În aceste condiții, contribuabilul trebuie să introducă în acest program doar informațiile de bază despre locuința vândută, deducerea solicitată și alți factori care permit reducerea bazei de impozitare. Dacă o persoană înțelege cum să vândă un apartament donat fără taxe, atunci chiar și la un an de la primirea acestui obiect, nu este nevoie să plătească o taxă.

Răspunderea pentru neplata impozitului și lipsa declarației

Orice persoană, în anumite condiții, poate vinde un apartament fără taxe. O moștenire sub formă de proprietate trebuie să fi fost deținută de cel puțin trei ani pentru a primi o scutire de taxă. Dacă o persoană cumpără o casă, atunci va trebui să aștepte 5 ani. Dacă utilizați alte metode de scutire de la plata taxei, va trebui să depuneți o declarație la Serviciul Fiscal Federal. În plus, poate fi necesar să transferați o sumă mică la buget sub formă de impozit.

Dacă o persoană nu respectă cerințele legii, atunci va trebui să poarte responsabilitatea pentru încălcări. Dacă taxa nu este plătită în termenele stabilite, atunci potrivit art. 122 din Codul fiscal va trebui să plătească o amendă de 20% din valoarea plății. Chiar dacă o persoană, din diverse motive, nu știe că este obligată să plătească o taxă, aceasta nu este o bază pentru scutirea de răspundere. Dacă refuză să plătească în mod voluntar impozite și amenzi, atunci executorii judecătorești vor fi implicați în executarea fondurilor după acceptare.hotărâre judecătorească relevantă.

Când se datorează impozitul?

Aproape fiecare persoană vrea să vândă un apartament fără taxe. Perioada în care trebuie să deții un imobil depinde de modul în care cetățeanul a primit acest obiect. Dar dacă o persoană are nevoie urgent să-și vândă apartamentul, atunci poate folosi alte modalități de a reduce baza de impozitare. Nu este întotdeauna posibil să te bazezi pe aceste metode pentru scutirea de la plata taxei, așa că uneori contribuabilii trebuie să transfere în continuare o sumă mică de fonduri la buget.

În baza art. 220 din Codul fiscal, această procedură trebuie finalizată înainte de sfârșitul lunii aprilie a anului următor celui de raportare. Dacă plata este prea semnificativă, atunci cetățeanul poate aplica la Serviciul Fiscal Federal cu o cerere pentru un plan de rate. În același timp, este important să se demonstreze că starea financiară a unui cetățean este atât de proastă încât nu poate face față unei astfel de sarcini fiscale.

Când se predau documentele?

Dacă termenul de proprietate asupra bunurilor imobiliare nu depășește trei ani, atunci chiar și într-o situație în care nu trebuie să plătiți impozit, un cetățean va trebui să transfere anumite documente la Serviciul Fiscal Federal. Include, de asemenea, declarația 3-NDFL, care confirmă că contribuabilul într-adevăr nu poate transfera nicio sumă de fonduri la bugetul de stat.

Este necesară depunerea unei declarații cu alte acte înainte de 15 iulie a anului următor celui de raportare.

Pensionarii plătesc impozit?

Orice vânzător se gândește cumvand apartament fara taxe. Orice persoană trebuie să plătească taxa dacă nu sunt îndeplinite cerințele legale pentru perioada de proprietate. Nu contează vârsta și situația financiară a vânzătorului. Prin urmare, chiar și pensionarii care nu sunt cetățeni apți de muncă sunt obligați să plătească impozit pe venitul personal atunci când primesc venituri din vânzarea de bunuri imobiliare.

Pentru pensionari, nu se aplică tarife preferențiale sau alte concesii. Aceștia trebuie să țină cont de termenele prevăzute pentru toți contribuabilii. Dacă din diverse motive nu au timp să transfere suma necesară la buget, atunci vor trebui să plătească amenzi sau să se confrunte cu executorii judecătorești.

Chiar dacă vânzătorul este minor, părintele sau tutorele trebuie să plătească taxe vânzătorului. Aceeași regulă se aplică și persoanelor cu dizabilități care primesc doar prestații de la stat. Prin urmare, atunci când vând bunuri imobiliare, oamenii ar trebui să fie conștienți de implicațiile fiscale ale deciziei lor.

Concluzie

Toată lumea vrea să vândă un apartament fără taxe. Moștenirea sub formă de imobil rezidențial poate fi vândută fără plata unei taxe după trei ani de proprietate. Această condiție se aplică tuturor obiectelor primite pe bază de tranzacții gratuite. Apartamentul achiziționat poate fi vândut fără consecințe fiscale numai după cinci ani.

Există și alte modalități de a obține o scutire de taxe sau de a reduce baza fiscală. Dar atunci când le utilizați, în orice caz, va trebui să depuneți o declarație fiscală și alte documente la Serviciul Federal de Taxe. Dacă contribuabilul din diverse motive nu depune documente la impozitserviciu sau nu transferă suma necesară de fonduri sub formă de impozit, atunci emuul va trebui să facă față consecințelor negative ale deciziei sale.