Cumpărarea de imobile comerciale: caracteristici, proceduri și recomandări

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Cumpărarea de imobile comerciale necesită o abordare extrem de responsabilă. O singură greșeală sau incorectitudine poate duce la consecințe negative grave. Indiferent de complexitatea tranzacției, achiziționarea de imobile comerciale la Moscova necesită o atenție deosebită și respectarea strictă a anumitor reguli și a unui algoritm de acțiuni.

Cum să cumpăr un birou?

Cea mai profitabilă metodă de a investi în imobile comerciale din țara noastră astăzi este achiziționarea de obiecte din capitală și din regiunea apropiată. Proprietarul imobilului câștigă. El poate obține un profit stabil din livrarea obiectului conform contractului de închiriere. În plus, astăzi pe piață puteți găsi un număr mare de companii de succes care sunt dispuse să achiziționeze spațiu de birou. Aceștia sunt interesați în principal de proprietăți nerezidențiale care sunt potrivite pentru activități comerciale.

Găsirea spațiului de birou potrivit poate dura mult timp. Cu toate acestea, dacă ați găsit în sfârșit un obiect potrivit, apar noi întrebări. Cum se realizeazăcumparam proprietati comerciale? Cum să întocmești un contract? Ce caracteristici trebuie luate în considerare atunci când faceți o afacere? Acest lucru și multe altele vor fi discutate în acest articol.

Superități legale: proprietate

Din fericire, zilele preluărilor ostile și ale altor scenarii de acțiuni ilegale au trecut de mult. Dar iată oamenii care s-au specializat în astfel de activități, lucrează până în zilele noastre. Adesea sunt implicați în rezolvarea diferitelor probleme. În perioadele de criză economică, riscul de fraudă este mai mare ca niciodată, așa că proprietarii de afaceri ar trebui să fie atenți și vigilenți.

Cum este achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale? Capcanele la care vă puteți aștepta atunci când faceți o afacere sunt foarte diverse. Ar trebui să fii deosebit de atent dacă știi că vânzătorul proprietății se află într-o situație financiară dificilă. În practica juridică modernă, există multe exemple de modul în care proprietarul inițial al sediului, întocmind un contract de cumpărare de bunuri imobiliare comerciale, a lăsat lacune care au făcut posibilă păstrarea dreptului de proprietate. Astfel de vânzători necinstiți, după rezolvarea problemelor financiare prin tranzacție, ar putea cere returnarea obiectului.

Astfel, putem concluziona că cumpărarea și vânzarea de imobile comerciale vor avea succes doar dacă tranzacția este formalizată legal. Factorii cheie în această chestiune sunt corectitudinea și corectitudinea redactării contractului. Numai în acest caz vă veți putea proteja de riscurile asociate cu pierderea proprietății șiprezentarea creanțelor financiare nefondate de către vânzător. De aceea, pentru majoritatea cumpărătorilor, cel mai important aspect este achiziționarea unui spațiu curat din punct de vedere legal.

Cumpărarea de bunuri imobiliare comerciale pentru un antreprenor individual (antreprenor individual) are multe riscuri care pot duce la litigii îndelungate. Drept urmare, nu numai că vă puteți pierde timpul și energia, dar vă puteți pierde și spațiile.

Riscuri principale ale cumpărătorului

Achiziționarea de proprietăți imobiliare comerciale poate prezenta următoarele riscuri:

• vânzătorul nu deține obiectul;
• drepturile asupra spațiilor pot fi contestate de terți;
• drepturi de proprietate pot fi incorecte;
• afișare obiect;
• cumpărarea unui obiect poate fi însoțită de o serie de costuri suplimentare;
• apariția unor terți care cer rambursarea datoriilor sau compensarea pierderilor asociate cu utilizarea obiectului.

Astfel, dacă nu acordați atenția cuvenită tranzacției, o astfel de achiziție poate duce la consecințe financiare grave. Acest lucru este valabil mai ales atunci când un împrumut este luat pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale. Cert este că băncile mari angajează specialiști special pregătiți, a căror sarcină este să acționeze în interesul organizației. Lipsa unei verificări amănunțite a tranzacției de vânzare-cumpărare, nerespectarea regulilor de bază de securitate și absența documentelor legale majore potduce la o sechestrare prin raider a proprietății dobândite.

Procesare oferte

Elaborarea documentatiei in cazul in care achizitionarea unui imobil comercial de catre o persoana fizica se realizeaza pe baza de formulare tipizate. Este posibil să nu ia în considerare toate caracteristicile unei anumite încăperi. Majoritatea contractelor sunt întocmite folosind termeni standard și fraze generale. În plus, cumpărătorul s-ar putea să nu se gândească suficient de bine la scenariile probabile și la planul tranzacției. Drept urmare, achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale poate duce la dificultăți în obținerea dreptului de proprietate sau în litigiu cu privire la oricare dintre punctele descrise în contract.

Cum se verifică puritatea tranzacției?

Această întrebare este de interes pentru mulți cumpărători de proprietăți în prezent. Dacă nu efectuați o verificare amănunțită, atunci există posibilitatea ca terți să revendice proprietatea. Pentru cumpărător, acest lucru nu va duce decât la consecințe negative: va trebui să își dovedească drepturile în instanță, ceea ce presupune costuri suplimentare. În plus, dacă a fost luat un împrumut pentru achiziționarea de bunuri imobiliare comerciale, există probleme mai semnificative cu cerințele de rambursare a datoriei bancare.

Statutul juridic al spațiilor comerciale

În cazul nerespectării procedurii de înregistrare a unei tranzacții de cumpărare și vânzare pot apărea diverse conflicte cu organele de stat care exercită controlul. Cu un studiu insuficient de atent al tuturor detaliilor tranzacției, este probabil cacumpărătorul este pur și simplu înșelat. În acest caz, puteți pierde nu numai proprietatea, ci și banii.

Pentru a reduce probabilitatea consecințelor negative la zero, trebuie să verificați cu atenție atât obiectul în sine, cât și vânzătorul. Încercați să descrieți cât mai exact posibil toți termenii contractului, asigurați-vă că țineți cont de momentul tranzacției și perioada imediat după aceasta. Este mai bine să analizați în prealabil toate consecințele posibile și să decideți asupra strategiei comportamentale preferate.

Cu o pregătire insuficientă pentru tranzacție, baza acesteia poate fi fragilă din punct de vedere juridic. În acest caz, probabilitatea de eșec este mare. Așadar, dacă ați decis să cumpărați o proprietate comercială, asistența juridică calificată ar trebui să fie prioritatea dvs.

Riscuri ascunse

La achiziționarea unui imobil comercial este posibil ca cumpărătorul să nu aibă informațiile necesare despre caracteristicile tehnice ale obiectului. Vânzătorii încearcă să nu se concentreze pe punctele negative. Ca urmare, cumpărătorul, după finalizarea tranzacției, se poate confrunta cu necesitatea unor costuri financiare semnificative necesare pentru a aduce proprietatea în stare corespunzătoare. De exemplu, la achiziționarea de spații într-o clădire nouă, cumpărătorul poate găsi unele defecte care nu au fost identificate ca urmare a inspecției inițiale. Uneori apar chiar și cazuri de neconcordanță între suprafața și amenajarea localului vândut și parametrii specificați în documentația tehnică oficială.

Expertiză

Pentru a determina toți parametrii și caracteristicile obiectului, este necesar să se efectueze o examinare tehnică. Cu avizul comisiei de experți în mână, puteți face cereri bine întemeiate dezvoltatorului cu o solicitare de a corecta anumite deficiențe. În cazul în care dezvoltatorul refuză să elimine defectele făcute în timpul construcției, cumpărătorul se poate adresa în instanță și își poate apăra drepturile acolo.

La achiziționarea de imobile comerciale în clădiri mai vechi, uzura ar trebui să fie principalul obiectiv. La urma urmei, defectele care par nesemnificative la prima vedere pot duce la distrugere globală. Pentru a determina starea tehnică a obiectului, este necesar să se efectueze o inspecție amănunțită a structurii. Dezvoltatorii și agențiile imobiliare sunt interesate să vândă proprietatea cât mai curând posibil. Este puțin probabil că vor dori să informeze cumpărătorul despre toate caracteristicile spațiilor. Acest lucru este de înțeles, deoarece dacă află despre toate deficiențele, va dori să reducă valoarea tranzacției.

Pentru a nu fi victima unui vânzător necinstit, este important nu numai să acordați o atenție deosebită neajunsurilor evidente, ci și să vă concentrați chiar și asupra celor mai mici defecte. Puteți cere vânzătorului fie reducerea costului obiectului, fie eliminarea gratuită a tuturor neajunsurilor într-un interval de timp prestabilit. În cazul în care se constată încălcări semnificative cu privire la calitatea proprietății comerciale, cumpărătorul poate refuza îndeplinirea obligațiilor prevăzute lacontract.

suprapreț

Cum se evaluează proprietatea comercială? O achiziție de chilipir va necesita o evaluare amănunțită a proprietății.

Există trei abordări principale:

1. Profitabil: rambursarea treptată a banilor cheltuiți într-o anumită perioadă de timp.
2. Comparativ: proprietatea este comparată cu proprietăți similare de vânzare.
3. Cost: calculează suma aproximativă a cheltuielilor care vor trebui cheltuite nu pentru achiziționarea unui obiect similar.

Această evaluare este de natură analitică.

Cum se estimează corect valoarea unui obiect?

Procedura de evaluare poate fi efectuată de un expert independent, un agent imobiliar sau vânzătorul însuși. Atunci când tranzacțiile imobiliare sunt efectuate de persoane juridice, este necesar să fie implicat un evaluator independent. După munca efectuată, specialistul oferă un raport detaliat, care va fi un document oficial.

Agenția imobiliară după evaluarea imobiliară nu emite niciun document. De asemenea, trebuie avut în vedere faptul că majoritatea agenților imobiliari care lucrează astăzi în țara noastră nu sunt capabili să ofere un serviciu atât de calitativ. Evaluarea va fi adecvată numai dacă colaborați cu un specialist competent și calificat.

De asemenea, puteți efectua o evaluare a proprietății pe cont propriu. Pentru a face acest lucru, este suficient să înțelegeți puțin indicatorii pieței și să analizați alte oferte. Aici principalul estefaceți o estimare bazată pe mai multe surse diferite pentru cumpărarea și vânzarea de obiecte.

Principalii factori care afectează costul

Un parametru important este locația proprietății. Prestigiul zonei are o mare influență asupra costului spațiilor. Infrastructura convenabilă și accesibilitatea la transport sunt, de asemenea, importante. Cu cât determinați mai exact valoarea obiectului, cu atât tranzacția va avea mai mult succes.

Dacă intenționați să cumpărați un imobil comercial, asigurați-vă că citiți toate nuanțele înainte de a face o afacere pentru a nu intra într-o situație neplăcută și a nu vă pierde banii.