Cum se verifică dezvoltatorul: metode și recomandări

2024 Autor: Howard Calhoun | [email protected]. Modificat ultima dată: 2023-12-17 10:39

Când cumpărați locuințe în faza de construcție, trebuie să vă asigurați de fiabilitatea dezvoltatorului de o mie de ori. Cum să verifici compania și să înțelegi dacă poate fi de încredere? La urma urmei, costul imobiliar astăzi este atât de mare încât majoritatea cetățenilor trebuie să ia împrumuturi ipotecare de milioane de dolari și să le ramburseze pentru mai mult de un an, așa că este important să eliminăm chiar și cel mai mic risc. Veți învăța cum să verificați dezvoltatorul, ce informații și documente trebuie să acordați o atenție deosebită în articol.

De ce nu te poți baza pe noroc

Există mai multe modalități de a verifica fiabilitatea dezvoltatorului atunci când cumpără un apartament în stadiul de excavare sau construcție. Ai încredere în banii tăi ar trebui să fie doar o companie de construcții cu o reputație impecabilă. Conștiința și experiența în construcții sunt importante, dar nu singurii indicatori ai fiabilității companiei. Pe lângă acestea, contează stabilitatea financiară, adică disponibilitatea diferitelor surse de finanțare și capacități administrative. Riscurile cumpărătorului, probabilitatea de „îngheț” depind direct de aceste criteriiconstrucția sau întârzierea punerii în funcțiune a instalației finite.

Activitățile dezvoltatorului ca persoană juridică sau întreprinzător individual sunt afectate de diverși factori economici, modificări ale legislației, tendințe ale pieței imobiliare, cursuri de schimb și alte condiții care nu depind de firma de construcții în sine, reputația și buna credință. Dificultăți și circumstanțe neprevăzute pot apărea în activitatea unei companii cu mulți ani de experiență și o imagine solidă. Cu toate acestea, o astfel de companie, spre deosebire de un dezvoltator mai puțin cunoscut și neverificat, va putea găsi o cale de ieșire din situații dificile fără a provoca daune consumatorului final. De aceea este extrem de important să știi cum să verifici dezvoltatorul. Acest lucru vă va permite să înțelegeți dacă îi puteți avea încredere în banii dvs. câștigați cu greu.

Informații pe site

Prima și cea mai simplă modalitate de a cunoaște o companie de construcții este să vizitați site-ul oficial al acesteia. De obicei, informațiile de bază despre dezvoltator sunt conținute în secțiunea „Despre noi” sau „Despre companie”. Conține informații despre perioada de existență pe piață, istoria dezvoltării, realizări, premii. În același loc, unele firme publică informații despre nivelul managerial și componența consiliului de administrație.

Articole informative și analitice despre resurse independente de specialitate („Indicatorii pieței imobiliare”, „RBC Real Estate”, etc.) vor fi utile. Puteți obține informații despre dezvoltator prin orice motor de căutare. Dar ai încredere fără îndoială în ceea ce scrie pe site la secțiunea „Media despre noi” sau „Recenzii”,cu siguranță nu merită.

Nu rata pagina „Proiecte”. În această secțiune, compania plasează proiecte deja implementate, dacă există. Apropo, absența lor poate indica faptul că dezvoltatorul este un novice în afacerea sa. Ar fi greșit să judecăm în mod obiectiv experiența companiei după acele obiecte aflate în faza de implementare sau planificare, deoarece așa-numitele „proiecte pe hârtie” doar mărturisesc ambițiile dezvoltatorului, nimic mai mult.

Dacă sunt predate obiecte imobiliare prezentate spre revizuire pe site-ul oficial, ar trebui să fiți atenți la regiunea în care au fost construite. Acest fapt va ajuta la verificarea dezvoltatorului. De regulă, prezența mai multor proiecte finalizate cu succes indică faptul că dezvoltatorul are relații bune cu autoritățile municipalității, ceea ce înseamnă că orice probleme asociate cu obținerea autorizațiilor, acordul asupra condițiilor tehnice și alimentarea cu energie sunt puțin probabile.

Cooperare cu parteneri

Evaluând fiabilitatea dezvoltatorului, ar trebui să acordați atenție partenerilor săi cheie. Dacă acestea includ bănci mari cu participare de stat și companii de construcții de top acționează ca antreprenori generali, nu există nicio îndoială în corectitudinea alegerii dvs.

Există o altă metodă de a verifica constructorul. Constă în studierea politicii investiționale a companiei. În plus, dacă principalul investitor al firmei este o corporație financiară gigantică, atunci cu siguranță nu este nevoie să vă faceți griji. Înainte de a investi masiv într-o afacere, investitorii maristudiază temeinic proiectele de dezvoltare, efectuează numeroase inspecții ale activităților dezvoltatorului și doar dacă nu au întrebări semnează un contract. La rândul său, dezvoltatorul, indicând un parteneriat cu o corporație lider, demonstrează întregii piețe integritatea reputației sale.

Informațiile despre sursele de finanțare sunt conținute în declarația de proiect. Acest document poate fi găsit și pe site-ul dezvoltatorului. Pe lângă acesta, este indicat și numele băncii sau al altei organizații care finanțează construcția. Acest punct este de o importanță deosebită, deoarece cooperarea cu o companie mică sau necunoscută poate fi de fapt afiliată. Alte surse sunt fondurile clienților finali transferate în baza acordurilor DDU.

Pentru a verifica fiabilitatea dezvoltatorului în construcția comună, de regulă, aceștia acordă atenție prezenței riscurilor valutare. Acestea apar dacă dezvoltatorul face toate plățile în dolari sau euro. Cele mai mici fluctuații ale cursului de schimb vor duce la pierderi serioase pentru investitori. Dacă toate operațiunile legate de proiect sunt efectuate în ruble, acest lucru elimină riscurile investitorilor.

Oportunități financiare ale companiei de dezvoltare

Semnele distinctive ale puterii investiționale a unei firme includ o strategie independentă de vânzări. Implică implementarea proiectului de către dezvoltator pe cheltuiala investirii fondurilor proprii sau de credit, fără participarea cumpărătorilor. De obicei, astfel de obiecte sunt vândute la sfârșitul procesului de construcție,când sunt aproape gata de punere în funcţiune. Dacă dezvoltatorul a început să vândă apartamente, dar nici măcar o groapă de fundație nu a fost încă pregătită, este necesar să se studieze declarația de proiect, care indică sursele de finanțare. Dacă aceștia sunt predominant deținători de acțiuni, cel mai bine este să reevaluați cu atenție decizia de cumpărare.

Adecvarea politicii de prețuri este un alt argument în favoarea dezvoltatorului. Cum să verificați atunci când cumpărați un apartament ieftin, care este captura? Ieftinitatea evidentă a propunerii nu indică întotdeauna beneficiile acesteia. Cel mai adesea, apartamentele care se vând la un preț mult mai mic decât cel de piață indică lipsa resurselor companiei. Cu toate acestea, o scădere moderată a prețurilor în timpul promoțiilor sezoniere este destul de normală pe piața imobiliară.

Bunăstarea financiară a unei companii este adesea exprimată prin publicitatea acesteia. Plasarea acțiunilor proprii în domeniul public pe piața de valori autohtonă sau străină confirmă faptul că dezvoltatorul a trecut prin numeroase proceduri de verificare și a primit în alte evaluări ale experților. Acest fapt indică faptul că investitorii în acțiuni au încredere în companie și susțin modelul acesteia de guvernanță corporativă și politică financiară.

Portalele imobiliare, care publică evaluări ale companiilor de construcții rusești, sunt un loc în care poți verifica dezvoltatorul după indicatorii săi cantitativi. În top, de regulă, se află firme cu o cantitate semnificativă de spațiu rezidențial dat în exploatare și profit realizat pentru anul calendaristic.

Paceimplementarea proiectului

Cum se verifică fiabilitatea dezvoltatorului la cumpărarea unui apartament, dacă casa este în construcție sau excavare? În acest caz, vă puteți baza pe ritmul fiecărei etape a lucrărilor de construcție. Sunt luate ca bază proiectele deja implementate ale dezvoltatorului. Adesea, dezvoltatorii publică în mod special rapoarte foto și video, încercând astfel să justifice încrederea investitorilor. Datorită camerelor web instalate pe teritoriul unității, viitorii rezidenți au posibilitatea de a monitoriza procesul de lucru online, de a evalua dinamica și coerența procesului.

Dar cum să verificați fiabilitatea dezvoltatorului în construcția comună și cum să înțelegeți că construcția de clădiri în alte este prea lentă? Într-un flux de lucru normal, un bloc de locuințe în construcție ar trebui să crească cu 2-3 etaje în fiecare lună. Clădirile din panouri, spre deosebire de cele din cărămidă și monolitice, sunt construite mai repede: în medie, o cutie de beton crește cu 4-5 etaje pe lună. Cu toate acestea, aceste calcule sunt teoretice și chiar și companiile de construcții de top se abat adesea de la normă.

Înainte de a cumpăra locuințe în construcție de la dezvoltator, este recomandabil să petreceți câteva ore din timpul dvs. personal și să vizitați câteva obiecte finite. Inspecția curților, fațadelor clădirilor, intrarea în complexul rezidențial va face posibilă tragerea unei concluzii preliminare despre calitatea caselor. De asemenea, trebuie să țineți cont de anul construcției și de feedback-ul locuitorilor. Chiar și acele clădiri care sunt vizual lipsite de defecte pot prezenta ulterior noi proprietari cu nrcele mai plăcute surprize sub formă de pereți înghețați, audibilitate ridicată, finisaje interioare de calitate scăzută etc.

Despre ce documente să întreb

Legea Federală Nr. 214, care reglementează participarea la construcția comună, stabilește obligația dezvoltatorului de a furniza mai multe documente spre examinare de către orice persoană interesată. Acestea includ:

• carta companiei de construcții în cea mai recentă ediție și alte documente constitutive;
• certificat de înregistrare de stat a dezvoltatorului ca întreprinzător individual sau persoană juridică;
• certificat de înregistrare fiscală;
• documente contabile pentru trei ani calendaristici;
• raportul auditorului privind activitățile companiei.

Acestea sunt documente generale pe care trebuie să le verificați mai întâi cu constructorul noii clădiri. Compania este obligată, la cerere, să furnizeze originalele sau copiile legalizate. Dar, pe de altă parte, familiarizarea cu aceste documente nu poate fi numită o opțiune 100% care vă va permite să verificați fiabilitatea dezvoltatorului atunci când cumpărați o clădire nouă. De regulă, aceste informații sunt de natură formală și sunt disponibile fiecărui dezvoltator, astfel încât cumpărătorului mediu nu i se va oferi nicio informație specială. Singura valoare pentru potențialii investitori este raportul de audit, conform căruia specialiștii vor putea trage concluzii despre situația financiară a companiei.

Unde este mai important să vă familiarizați cu documentația proiectului. Pe lângă pachetul principal de lucrări, disponibilitatea:

• contracte de proprietate asupra terenului;
• concluzii ale experților guvernamentali;
• permise de la autoritățile regionale pentru construcție;
• extrase din Registrul de stat unificat al persoanelor juridice.

Când întrebați cum să verificați dezvoltatorul la cumpărarea unei clădiri noi, nu trebuie să uitați de documentele care trebuie solicitate imediat la momentul încheierii contractului. Înainte de a vă pune semnătura în acordul privind participarea la capitaluri proprii, trebuie să vă asigurați că compania funcționează în condițiile legii. Deci, ce documente de dezvoltator trebuie să verificați? Asigurați-vă că persoana care reprezintă interesele companiei are autoritatea de a finaliza tranzacția. Dacă contractul este semnat de un angajat al companiei, acesta trebuie să aibă o împuternicire corespunzătoare de la directorul general. În cazurile în care o parte la acord este o persoană care nu are aceste competențe, acordul este invalidat, iar toate obligațiile care decurg din acesta sunt anulate, în ciuda faptului de transfer de bani. Trebuie să fiți atenți la numele persoanei care a eliberat documentul, perioada de valabilitate a procurii și dreptul de a efectua ce operațiuni dă.

Ce mai poate indica fiabilitatea companiei

Majoritatea utilizatorilor colectează informații despre dezvoltatorul de care sunt interesați pe diverse forumuri care sunt dedicate discuțiilor despre proiecte, costul unei clădiri noi, avantajele și dezavantajele apartamentelor etc. Aici nu veți putea verifica documentele dezvoltatorului, dar puteți afla despre plângerile deținătorilor de capitaluri proprii, puteți înțelege ce pot exista inconsecvențe și subacvaticepietre în procesul de înregistrare imobiliară. Dacă există mai multe reclamații decât recenzii pozitive, ar trebui să reevaluați decizia de cumpărare. În cazul în care zeci de deținători de acțiuni acuză dezvoltatorul de acțiuni sincer frauduloase, încălcări constante ale termenelor de finalizare a obiectelor sau, de exemplu, refuzul de a furniza documente privind legalitatea construcției pe un anumit teren, este mai bine pentru a găsi o altă companie.

Mulți sunt interesați de ce documente să verifice cu dezvoltatorul, astfel încât să puteți afla despre procesele sale în desfășurare. Dar chiar dacă informațiile care confirmă existența anumitor dispute între firma de construcții și coinvestitori, antreprenori sau deținători de capitaluri ar fi de domeniul public, nu ar însemna nimic. Litigiile sunt o practică obișnuită pe piața imobiliară, în special pentru firmele mari care comisionează anual sute de mii de metri pătrați de spațiu locuibil. Soluționarea litigiilor este gestionată de un personal de avocați, așa că aceste probleme nu au nicio legătură cu cursul procesului de construcție și cu problemele tehnice aferente.

Cum să verificați un dezvoltator pentru faliment

În 2014, a fost adoptată Legea Federală, care a obligat toate companiile de construcții să își asigure răspunderea față de deținătorii de capital printr-o garanție bancară, o poliță de asigurare sau un acord cu Societatea Mutuală de Asigurări. Și în 2017, au fost aduse din nou modificări noi la Legea federală specificată, conform căreia dezvoltatorii trebuie să aloce acum fonduri fondului unificat de compensare pentru construcția comună. Scopul acestei organizații de stat este de a direcționa bugetul spre finanțarea construcțiilor pe termen lung și achitarea datoriilor față de deținătorii de capital în cazul falimentului dezvoltatorului.

Cum se verifică dacă societatea a dobândit statutul oficial de insolvență înainte de încheierea contractului de capital? Registrele speciale vor ajuta în această problemă. Pentru a utiliza unul dintre ele, trebuie să accesați site-ul oficial al instanței de arbitraj. În secțiunea „Cabinet de fișiere unic”, prin filtrul de căutare, setați parametrii în coloana „Participant în caz”, indicând „Respondent”, apoi introduceți numele dezvoltatorului și selectați butonul activ „Faliment”. Toate cazurile de arhivare și de insolvență în curs ale persoanelor juridice și ale persoanelor fizice vor fi afișate pe ecran.

Dare în funcțiune la domiciliu: formalități de bază

În sfârșit, afacerea s-a încheiat și au venit toate termenele de predare a obiectului locuitorilor, care așteaptă cu nerăbdare ziua în care sărbătorească inaugurarea casei. Dar, după cum sa dovedit în practică, mulți nu știu cum să verifice un apartament de la un dezvoltator.

Termenele limită pentru finalizarea lucrărilor de construcție sunt prevăzute în DDU. Dacă dezvoltatorul nu are timp să predea obiectul la timp, atunci el este obligat să informeze cumpărătorii cu două luni înainte de expirarea acestei perioade și să propună modificarea prevederii corespunzătoare din contract. Mai mult, este de asemenea important să se separe conceptele perioadei de punere în funcțiune și transferul cheilor către proprietari. De regulă, noii coloniști se vor putea muta în apartamente noi nu mai devreme de a doua zi după acceptarea obiectului.comisia de stat. Mai mult, momentul predarii cheilor catre chiriasi ar trebui specificat si in contract. Apare de obicei la 4-6 luni de la primirea autorizației de punere în funcțiune.

Toți acționarii, dezvoltatorii sunt obligați să trimită o notificare de pregătire a obiectului prin poștă recomandată cu cel puțin o lună înainte de data predării cheilor. Cu toate acestea, mai des, cumpărătorilor li se spun vești bune prin telefon și sunt invitați să vină la birou pentru a verifica documentele. Trebuie să vii acolo cu pașaportul și o copie a contractului. În cazul în care locuința achiziționată este înregistrată la mai mulți proprietari, fiecare dintre aceștia trebuie să fie prezent, iar dacă acest lucru nu este posibil, trebuie să eliberați o împuternicire reprezentantului dumneavoastră.

unu la unu. Dezvoltatorul este obligat să efectueze livrarea obiectului conform unui anumit regulament, iar noul proprietar are dreptul să nu-l accepte dacă există o căsătorie, neajunsuri. Înainte de a semna actul de acceptare și transfer, este necesar să se verifice punerea în aplicare a fiecărui detaliu minor din apartamentul prevăzut de contract. În plus, ar trebui să vă asigurați că dezvoltatorul a primit permisiunea de a pune în funcțiune, iar casei i s-a atribuit deja o adresă.

Dacă dezvoltatorul a întârziat livrarea la timp a obiectului, cumpărătorul are dreptul să primească despăgubiri. În același timp, trebuie înțeles că niciun dezvoltatorva lua inițiativa și nu va plăti pedeapsa din proprie voință. Noul proprietar are dreptul să depună o reclamație la sediul principal al companiei și să aștepte examinarea acesteia în termen de 10 zile. Multe companii în astfel de cazuri oferă clienților lor soluționarea preliminară a litigiului, indicând valoarea despăgubirii și perioada de plată.

Inspecția apartamentului

Inainte de a trece la acceptarea si transferul apartamentului, proprietarul trebuie sa-si deschida din nou copia contractului de cota si sa studieze cu atentie capitolul care descrie caracteristicile obiectului gata de ocupare. Toate tipurile de lucrări pe care dezvoltatorul se angajează să le efectueze sunt indicate aici. În timpul inspecției, este indicat să nu lăsați DDU din mâini pentru a putea semnala imediat reprezentantului companiei dezvoltatoare neconcordanțe identificate.

Deci, ce să verificați când acceptați un apartament de la un dezvoltator? Să enumerăm tot ce trebuie să fii atent:

• Ușa din față. Trebuie să fie montat corespunzător și să se deschidă liber, perfect pe deschidere. Acordați atenție funcționalității broaștei cu mortare.
• Pereți. Nici măcar o abatere minimă de la verticală nu este permisă, în timp ce neregulile locale pot fi în limita a 5 mm. De asemenea, ar trebui să măsurați suprafața apartamentului și să vă asigurați că amplasarea pereților corespunde aspectului său schematic.
• Etaje. Nu ar trebui să existe goluri de aer sau mănunchiuri. Le puteți găsi atingând câteva fragmente cu un ciocan.
• Tavane. picăturiși goluri la îmbinări, discrepanța dintre înălțimea efectivă a tavanelor și cea declarată este un motiv pentru refuzul de a accepta apartamentul. Cu toate acestea, dacă cumpărătorul intenționează să instaleze tavane întinse, puteți închide ochii la defecte minore.
• Windows. Trebuie instalate structuri ale mărcii indicate în DDU de către dezvoltator. Trebuie să verificați pe cont propriu integritatea ferestrelor termopan, funcționalitatea armăturilor, gradul de închidere a golurilor, prezența unui vizor pe loggia (dacă există).
• Cablare electrică. Cu ajutorul unor testere speciale, puteți verifica funcționarea tuturor întrerupătoarelor și prizelor. Dacă prezența lor nu este prevăzută de contract, asigurați-vă că există toate firele pentru conexiunea ulterioară.
• Comunicații de inginerie. Sistemele de încălzire, canalizare și ventilație, toate supapele de închidere, teurile, țevile de scurgere, chiuveta, vasul de toaletă, caloriferele de încălzire etc. sunt supuse verificării.
• Terminare. Este necesar să se acorde atenție calității materialelor folosite, mărcii acestora. Nu ar trebui să existe crăpături, așchii sau cusături deschise.

În cele din urmă, ar trebui să înregistrați și citirile contoarelor care sunt instalate în apartament și în afara acestuia. Este recomandabil să salvați datele dispozitivelor de contorizare și să le comparați cu cele indicate în pașapoartele acestora. În plus, puteți contacta dezvoltatorul cu o solicitare de a arăta subsolul sau etajul tehnic superior. Acționarii au dreptul de a accesa orice parte a clădirii pentru a se asigura că conductele sau acoperișul nu au scurgeri și că nu există mirosuri străine.

Ultimul pas

Dacă proprietarul nu are pretenții asupra apartamentului finit, se semnează certificatul de acceptare. În caz contrar, dacă se constată vicii, se întocmește un act cu viciu. Acesta indică întreaga listă de reclamații ale clienților, precum și adresa, numărul apartamentului, detalii și informații despre compania dezvoltatoare.

Dezvoltatorul invită acționarul să revizeze după eliminarea defectelor. Dacă cumpărătorul nu are pretenții serioase, dar din anumite motive refuză să accepte apartamentul, dezvoltatorul are dreptul de a preda obiectul în mod unilateral.